碧桂园掉进“坍塌”梦魇

一系列坍塌事件之后，碧桂园道歉、降速、转型，貌似已经走出阴影。当新年首个工作日，天花板砸穿地面时，人们才发现，“质量门”的漩涡从未消失。

文 ✎ 唐郡

编辑 ✎ 刘肖迎

一块天花板砸掉了碧桂园125亿市值。

近日，一张摄于碧桂园总部大楼的图片在互联网上流传开来。图片中，一块半人高的矩形板插入地下，周围散落着白色碎块，一名女士躺倒在路边，疑似被砸伤。知名大V曹山石配文称：“新年开工第一天，碧桂园总部就塌了，天花板砸伤内部员工了。”

受此影响，碧桂园当日股价大跌6.09%，创下近2个多月来最大单日跌幅。

近半年时间过去，一句“塌了”仍是这家宇宙房企挥之不去的梦魇。

01

塌了

自2018年6月之后，“塌了”可能是碧桂园最不愿意听到的词。

2018年6月—7月，碧桂园超过三处建设工地出现坍塌事故，并造成多人伤亡。而就在坍塌事故不久前，其正因激进的高周转策略饱受争议。

所谓高周转，通常是指房地产企业为了早日回笼资金，通过一系列手段尽量将房地产项目从拿地到开盘预售的时间缩短的做法。资金回笼速度越快，房企拿地扩张速越快，因此，资金周转速度约等于发展速度。

根据《城市商品房预售管理办法》，商品房取得预售许可的条件之一是：投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。也就是说，相当部分的房屋主体工程必须在开盘前建好。

中信建投的一份研究报告称，此前碧桂园、恒大和万科从拿地到开盘的时间分别是4个月、6个月和9个月，碧桂园已经是快中之快。得益于傲视群雄的周转速度，碧桂园2017年营业规模高达2,269亿元，登顶内房企第一；合约销售金额5,508亿元，排名世界第一。

2018年4月流出的内部文件显示，碧桂园打算将开盘时间进一步缩短至3个月，把高周转推向极致。

正当人们热烈讨论高周转是否会影响房屋质量时，接二连三的严重坍塌事故将一切侥幸击得粉碎。新鲜出炉的宇宙房企一时成为众矢之的，其广告词被讽刺地改成“碧桂园，给你一个五星期的家”。

那段时间，“碧桂园”和“塌了”经常在各种媒体标题上相伴出现，公司俨然是“要钱不要命”的黑心典型。事后，一场以道歉为主题的媒体见面会又被大额红包和昂贵礼盒演绎成了大型贿赂现场。“不知悔改”的标签也贴上身，碧桂园被钉死在唯利是图的柱子上。

事实上，几乎所有房企都在高周转，且大部分房企都曾或多或少地被曝出存在质量问题，连一向以品质著称的万科也不例外。但碧桂园的激进将其推向舆论风暴中心，成为人们宣泄对房地产行业不满的活靶子。

众怒难犯，碧桂园股价半年内下跌50%，跌幅远超恒大和万科。

血淋淋的教训之下，蒙眼狂奔的列车也必须踩下刹车。不管主动或被动，碧桂园开始放慢发展速度。

02

降速

对碧桂园来说，2018年8月是个转折点。

中报显示，碧桂园2018年上半年完成合约销售金额4,124.9亿元，同比增长42.8%；合约销售面积4,388.9万平方米，同比增长36.1%。其中，归属于公司股东的权益销售金额为3,108.20亿元，同比增长48.97%。

进入8月之后，在一边倒的谴责声中，强势如杨国强，也不得不在中期报告中承认错误，并表示“宁可放慢一些发展速度”。中期业绩会上，碧桂园总裁莫斌更是反复强调“控制发展速度”。

8月数据显示，碧桂园完成权益销售金额313亿元，环比下降14.61%，同比下降8.18%，为该年首次出现单月负增长。受此影响，公司2018年1—8月权益销售金额增速骤降至40%以下。

自此，碧桂园销售金额增速和销售面积增速双双步入下行通道。

注：据上市公司公告及公开资料整理，

1—6月数据来自克尔瑞统计榜单

市界统计整理发现，公司2018年下半年权益销售金额整体低于上半年。其中，上半年月均权益销售额为518.03亿元，下半年仅为318.43亿元。

根据最新公告，碧桂园2018年1—12月实现权益销售金额5,018.8亿元，同比增长31.25%，远低于上半年增速。

从全口径销售情况来看，碧桂园2018年增速下滑幅度惊人。

据克尔瑞统计，2018年1—12月，碧桂园实现合约销售金额7,286.9亿元，同比增长32.49%；合约销售面积7,730.7万平方米，同比增长28.50%。

无论是销售金额还是销售面积，2018年增速均不到去年同期的一半，是2016年以来最低水平。

此前，碧桂园2018年销售目标曾在媒体间流传：保底8,000亿元，冲击10,000亿元。照此估计，公司全年保底增速原本应在45%左右，与上半年增速相当。

另一方面，拿地步伐似乎也开始放缓。

申万宏源在2018年12月6日发布的一份研报中称，碧桂园自今年7月后大幅收缩土地开支，8月—10月权益购地金额分别为78亿元、17亿元和11亿元，远低于1—7月平均值257亿元。西南证券研报也持同样观点。

种种迹象表明，碧桂园已经降速。

03

转型

降速之后，碧桂园将去向何方？

在那场著名的全国媒体见面会上，掌门人杨国强曾表示：“房地产不可能永远赚得更多，总要去转型。”

▵ 杨国强

在随后发布的中期报告中，碧桂园首次以“创新与未来”为小标题，描绘长租公寓、机器人业务等房地产开发以外的业务，其转型动作呼之欲出。

2018年12月7日，一则杨惠妍调任联席主席的公告将碧桂园的转型明朗化。

公告显示，杨国强次女杨惠妍即日起从董事会副主席调任联席主席，调任后将协助杨国强处理集团日常工作，并负责战略投资及基于现有业务的新业务探索（例如新零售业务）。

杨惠妍早在2005年即以接班人身份进入碧桂园工作，曾带领教育公司博实乐赴美上市，并主导碧桂园物业服务板块分拆上市，在新业务开拓方面战绩不俗。

2019年1月1日，碧桂园总裁莫斌首次在新年寄语中明确提出转型方向：碧桂园将被打造成为高科技大型综合企业。

1月4日，公司传出大规模高层变动，6位副总裁任职变化。其中，张志远、朱剑敏和叶剑清保持原集团副总裁职责不变的同时，分别改任或兼任博智林机器人公司及碧桂园农业控股公司高管。

接班人领衔、多位副总裁跟进，碧桂园此番高层大调整被认为是转型的鲜明信号，这家连续两年夺得年度销售冠军的房企或将进入新的历史时期。

然而，任何庞然大物的转身都非易事。在碧桂园之前，万科早早以“城乡建设与生活服务商”自居，恒大也布局多元化多年，但从两家收入结构变化来看，战略转型成效着实有限。

2018年上半年，万科和恒大的房地产收入占比分别为94.96%和98.14%，同期碧桂园房地产开发业务贡献了96.2%的收入，同比上升0.4个百分点。

2018年下半年以来，“销售增速回落”、“融资紧张”等关键词频繁见于各大房企的业绩报告中，行业转折点也已到来。

在“质量门”和行业下行的双重裹挟之下，碧桂园的转型显然不会比万科和恒大更容易。

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