华夏幸福破水逆
文 ✎ 熊颖
编辑 ✎ 邢昀
“水逆的2018已经过去！”
从未发布过《致股东信》的华夏幸福，以一种新姿态在年报开篇中如此总结过往一年。
这一年，华夏幸福的传闻一个接着一个，不顺利的水逆之年，华夏幸福主动求变，最终交出了一份不容小觑的成绩单。
2018年华夏幸福实现营业收入838亿元，同比增长40.5%；归属于上市公司股东净利润117亿元，同比增长32.9%，盈利能力大幅提升，超额完成了与新进股东平安的业绩对赌。
01
破解资金链危机
2018年开年，华夏幸福是在应对资金链吃紧传闻中度过。而2019年开年，与平安加码合作的消息，在市场中释放了新一轮利好。
过去一年中，正是战略引入平安集团，助推华夏幸福实现债务结构优化，改善现金流。
2018年7月，华夏幸福控股股东华夏控股和平安资管签订股权转让协议。交易完成后，华夏控股的持股比例从61.67%降至41.97%。平安资管以137.7亿元接受华夏幸福近两成股份后，成为华夏幸福的第二大股东。
有了平安的入驻，华夏幸福的资金链明显游刃有余。从2018年第四季度开始，华夏幸福的融资性净现金流转正。截至报告期末，其货币资金余额473亿元，占总资产比例较三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍。
华夏幸福通过多元化的融资渠道，进一步优化债务结构。2018年华夏幸福发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，此外还发行13.7亿美元海外债券。
年报显示，华夏幸福一年以内到期债务占比下降至19%，较上年同期缩减了12个百分点。现金短债覆盖率达4.2倍，较17年的2.3倍，显著提升，短期偿债压力较小。
2019年1月末，双方再次合作，华夏幸福以42.03亿元的股权转让价出手1.7亿股权，平安持股也由19.7%升至25.25%。
在华夏幸福看来，战略引入平安，构筑起不动产和金融深度融合的强大护城河。其表示，金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。而致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。
02
揭秘产业新城
资金链之外，华夏幸福遭外界质疑的还有产业新城。
地产圈中，华夏幸福的运营模式十分独特。不同于其他地产公司90%的营业收入来自于房地产开发，华夏幸福的主业分为产业新城和房地产开发两大板块。
2018年，华夏幸福实现房地产销售收入515.5亿元，占公司2018年营业收入的61.5%。
华夏幸福通过开展产业新城业务，对委托区域进行整体规划；通过产业发展服务和园区运营服务，实现区域产业、人口的导入；通过开展房地产业务，服务产业人口，提升区域粘性。
其产业新城的收入来源主要由产业发展服务、基础设施建设、土地整理、综合服务、物业管理服务五部分组成。
其中，产业发展服务为当年新增落地投资额的45%，是产业新城最为关键的“造血”来源。不光贡献占比最多，毛利率也最高，2018年华夏幸福产业发展服务贡献营收238.9亿元，毛利率高达77.32%。
这一独特模式，不让政府投资，不让政府担保，不让政府兜底，以期实现“自我造血” ，也决定了华夏幸福在产业新城产生收益之前需要垫付大量建设资金。
房地产业务可以高周转，但产业新城只能慢工出细活。
一位接近华夏幸福的人士告诉市界，产业新城的建设周期就是这么长，前期的基建、招商、各方面都需要一个漫长的过程。固安做了16年，也是近几年才开始大面积回报的，很多地方甚至需要等待10年、15年之后才能慢慢盈利的。
此外，在业内人士看来，华夏幸福通过产业园区、配套基础设施和公共设施建设，实行产业化运营，通过配套住宅开发，也提升了周边的土地和区域价值。相比传统地产行业来说，虽然产业新城整体开发周期相对更长，但其运营模式则可以为可持续发展提供强大动能。
03
异地复制初见成效
固安是华夏幸福大本营，环京区域是华夏幸福的主战场。
部分房地产人士对华夏幸福的担心在于，固安的产业新城成功不具有可复制性。然而和担心相反的是，华夏幸福的产业新城项目正在遍地开花。
▵ 固安产业新城整体鸟瞰图
2015年，华夏幸福新增4个园区进行产业新城的开发建设；2016年新增11个；2017年新增21个。到2018年，华夏幸福新增18个产业新城，布局了15个核心都市圈，累计开发产业新城77个。
针对产业新城模式不可复制性的质疑，华夏幸福也用数据回应。
2017年，非京津冀地区实现产业新城业务收入62.2亿元，占比仅为2成。到2018年，华夏幸福虽未直接披露非京津冀地区产业新城业务收入及其占比，但明显可以看出非环京地区的迅速增长。
2018年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业702家，新增签约投资额约为1660亿元。其中，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元；新增产业服务收入238.92亿元，其中环北京以外区域新增产业服务收入126.78亿元，同比增长316%。
此外，华夏幸福对环京的营收依赖性也在逐渐缩小。
2015、2016、2017年三年时间，环京分别贡献了华夏幸福营收的88.8%、91.25%、84%。
2018年，环北京区域实现收入576.97亿元，在总营收占比首次跌破80%。相反，华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%。
其中，杭州、南京、郑州、合肥、武汉等区域签约销售增长迅速，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。
水逆一年的华夏幸福不断调整，“牵手”平安，破解资金链困局，拓展产业新城模式。水逆之后会迎来怎样的新生，对于华夏幸福来说，如其《致股东信》中所言，不审势即宽严皆误，顺势而为必大有可为。
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