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疫情之下,租客安身何处?

有趣有料的 市界 2021-01-19



文 ✎ 黄莹 林夏淅 何珊珊

编辑 ✎ 邢昀



病毒肆虐,原本是为租房便利化而生的蛋壳公寓,此时已然让房东、租客以及平台自身站在了彼此的对立面。
 


01

博弈

 
因为疫情影响,这两天尚在老家居家办公的张殊收到了来自于广州租房室友的微信,室友告诉她,现在租的房子可能不能住了,让她尽早回来找房子,同时发过来的还有一张贴在大门外的告示。
 
告示上写着:紫梧桐公司(蛋壳公寓)从1月30日起拖欠房租,根据合同,15天之后未支付租金,将和蛋壳解约,请各位租户尽快与蛋壳联系确认,提前做好准备,以免不必要的麻烦,无奈为之,抱歉。落款人是房东。
 

来源:受访者提供

张殊现在租住的房子是她去年11月从蛋壳公寓APP上租的,房子位于广州天河区,是一套合租房中的次卧。刚上班不久,没有太多积蓄,在蛋壳管家的建议下,她选择了租金贷付款方式,合同签了一年,每个月租金大概在3000元。

刚住不满3个月,为什么房东现在单方面让租户搬走?张殊一头雾水。按照告示上留的联系方式,她拨通了房东电话。
 
租户门前的一张纸,房东那里早已经闹翻了天。
 
房东告诉张殊,春节之后,他便接到了蛋壳公寓的电话,说因为疫情原因,要求他给1个月免租期,他不同意,后来蛋壳也没有如期给他付房租。根据合同约定,超过15天不打钱,他和蛋壳签的合同就失效了,所以他就想到了贴告示的这个办法,提前通知租客做好搬走的准备。
 
此前,张殊曾在蛋壳公众号上看见过疫情期间给租户返还租金的通知,但她没有想到租户免租是通过强制房东提供免租期来实现的。
 
收到免租期通知的不仅仅是广州的房东,还有武汉房东王逸。因为在疫情重点区域,蛋壳公寓要求的免租期被相应延长到3个月。这也意味着,无论房子里住没住人,在接下来的3个月里,她收不到一分钱房租。
 
上海房东陈博也向市界控诉,“每个房东的情况都不一样,就算免租,也要在每个人的实力基础之上再来商量。而且后来沟通还发现,蛋壳压根也没给我的租户免租,这不是骗人嘛。”
 
事情发生得猝不及防,房东们只能在网上搜寻各种投诉方式。然而投诉也好,约谈也罢,都改变不了蛋壳公寓依旧不打款的事实。
 


为了应对这个问题,各地房东都建立起了维权群,张殊房东的那张告示就是来自于房东维权群里的统一模版。房东告诉她,采取这样的方式,并不是真的想解约,而是希望能够通过租户倒逼蛋壳,收回免租期决定。
 
对于租客张殊来说,她现在根本不知道怎么办,“我根本就联系不上蛋壳,在APP上约好48小时联系我,逾期我再去问,也只是说尽量催。”
 
张殊对市界表示,蛋壳公寓关于疫情期间给租户免租的规定在近期也开始执行了,但是不是直接免租,而是以优惠券的方式,只能抵扣服务费,不可以抵扣房租。“其实我并不奢求什么免租金。作为租客,我正常按时交租,我不明白为什么要在疫情严重的情况下,担心自己没地方住?
 
更让张殊惆怅的是租房时采取的租客贷款,“如果蛋壳不同意退租,即使我被房东赶出去,这部分贷款我也必须得还。”
 
市界就租金贷问题致电蛋壳公寓合作方微众银行,对方客服人员表示,需要由相应的蛋壳管家向微众银行提交租金贷终止申请,若蛋壳管家不配合,可以再联系微众,争取给出其他解决方案,但目前还没有出现过这种情况,无法给出确切答复。
 
市界与相应的蛋壳管家联系,对方称自己并不具备这种权限,公司的金融部门才能进行这种操作。
 
矛盾还在进一步激化。
 
2月9日,全国各地的房东陆续收到了蛋壳的扣款账单,账单说明上显示“疫情空置期,代扣一个月”。武汉房东王逸则被一次性扣掉了3个月。越来越多的房东把那一封告示模板张贴到了租客的房门口。
 
根据房东推测,春节之后,可能除了极少数人,蛋壳便没有再给房东打钱。按照逾期15日未打款合约便失效的时间计算,2月21日将是蛋壳与第一批房东自然解约的日子。
 
在维护利益面前,理智只能靠边站,每个人都在盘算着怎样才能免遭损失。
 
一个房东在维权群里和大家呼吁,不要相信别人说的可能收到了房租,要相信自己的银行卡。“我已经通知小区的物业,21号如果还没打钱给我,我就断水,断电,断气。如果家里没人,我要把防盗门给焊死。”
 
为了防患未然,有些租户准备退租,但客服告诉他们,现在退租没问题,但你的房源一切正常,需要自行承担相应的违约金,他们便又退了回来,虽然客服还告诉他,如果房源状态不正常(蛋壳与房东发生违约情况,例如蛋壳没有支付房东房租,导致房东上门赶人等),房子就不能轻易退了,到时候要上报处理。
 
矛盾交织中的房东和租客都在等待着2月21日的到来,他们寄希望于蛋壳首先违约并承担违约责任。
 


疫情影响下,各地开工时间一再推迟,租赁市场本已受到强烈冲击,流动性受阻,三方矛盾更是激化。
 
市界致电蛋壳公寓,公关对市界表示,“目前,我们正在和房东洽谈免租期事宜,部分房东可能对我们有一些误解,属于少数的极端情况。现在房东同意免租期的比例不高,但21号之前应该能协商结束。”


02

困境


疫情打破了原本的周转节奏,让蛋壳们的资金压力骤增。
 
长租公寓运营方属于中间平台,本来意在让租房便利化,但为了解决自身经营难题,却加剧了各方的对立,矛盾持续激化。
 
蛋壳公寓的经营压力从数据上可见一斑。
 


到2019年9月底,蛋壳公寓账面现金及限制性现金共计22.98亿元,其中19.21亿元为与银行借款及租金融资相关的受限资金。2020年1月美股上市时又融得1.3亿美元,其他融资情况暂时未知。以此推断,9月以后蛋壳公寓大约有31.92亿元资金,但约20%是不能自由使用的。
 
假设不考虑筹资产生的现金流入,以及对部分房东强行扣留租金的影响,2019年10月-12月简单按照2019年前9个月平均每月经营活动和投资活动的现金流情况,那么蛋壳公寓在12月末可能就将上市融资获得的资金消耗的差不多了,1月以后需要依靠新增融资以及新增用户才能维持经营。
 
但此后疫情和蛋壳负面新闻相继爆发,很难再有新增用户带来新的现金流,这时候融资压力较以往就会突然增大许多。此时,蛋壳公寓账面资金应该基本上都是受限资金,也就不难理解其强制抵扣大量房东租金的行为了。

2月13日,一段蛋壳房东维权的视频在网上流传,视频中,一个戴着口罩的男子向情绪失控的房东们解释,蛋壳这种行为是蛋壳在自救,可能要5套房子满租才能弥补1套房子空置带来的损失,因为疫情蛋壳也没有新用户进来,账上不来钱,这是蛋壳成立五年以来没有遇过的灾难。
 
不过,蛋壳公寓公关对市界回复称,现在蛋壳公寓的资金充足,运营也正常,并不像外界谣传的资金链断裂。
 
就目前而言,蛋壳想要活下来,只有两种方式,第一种方式,减少并推迟租金支付,减少内部开支,暂且度过这一段时间;第二种方式,找到投资人,或者其他的来钱渠道。
 


第一种方式,蛋壳一直试图尝试。
 
一些房东向市界反映,其实早在去年12月,蛋壳公寓就已经开始找到各地的房东洽谈减租的事宜,但被很多房东拒绝了。
 
慌不择路之下,蛋壳公寓选择强制减租、免租。不过蛋壳显然没有考虑到,这种毫无选择的统一减租、免租,对于一部分房东意味着什么。
 
武汉房东王逸对市界说,“房租是我用来还房贷的重要部分,正常情况下我每月还要用工资贴补房贷。现在武汉处于封锁期,不能开工,我本身收入大幅度减少。给我停掉3个月房租,这让我怎么生活?”
 
贷款也是压在上海房东陈博身上的大石头,“我贷款了100多万,每个月要还房贷6000块,平时租金就可以覆盖。现在我老婆待产,整个家庭的支出很大,差6000块钱对于我的家庭来说差别很大,我理解现在世道艰难,但是不能强制。”
 
事情发展到现在,先是房东、租户一齐投诉蛋壳公寓,下一步,等待蛋壳的就是解约和信任危机,强制免租、减租正在对蛋壳造成反噬。
 
在减少内部开支上面,蛋壳已经开始行动。
 
有接近蛋壳的人士对市界表示,“蛋壳公司员工这个月只有基本工资,上个月工资都没发。有些员工待业在家拿不到工资都无奈死了,还租着蛋壳的房。”
 
第二种方式,蛋壳也没有停止尝试。这个接近蛋壳的人士还向市界透露,蛋壳也正在找钱,当然这并不简单。
 
财经评论员严跃进对市界表示,现在寻找投资人的确存在困难。蛋壳之所以流血上市,也是不得已而为之。早在疫情之前,蛋壳就面临着资金短缺的压力,现在又面临着大量的投诉,想要找投资人恐怕是难上加难。
 


杭州一家长租领域的招商专员也对此表示认同,不只是长租公寓,面临这种窘境的还包括写字楼、联合办公,2019年本身就不景气,所以现在融资是有困难的。
 
不过严跃进也建议,蛋壳可以做一些资产证券化,包括发行债券等,或者积极寻求政府相关部门的一些财政补贴,开拓一些新的收入来源。这或许是蛋壳活下去的机会。
 
此前,蛋壳公寓一线销售人员有过推测,规模这么大的中介平台,即使真的出现问题,政府也有可能兜底以保障民生。但业内人士对这种猜测并不认同,认为平台暴雷的后果可能只会导致后续的监管措施更加细致,或是要求相关企业承担相应责任。


03

活下去


2月13日,蛋壳公寓宣布对于租客的补贴再加码,蛋壳在原有的续租基础上,承诺续租首月立减一半租金,住满6个月再返月租的20%;针对疫情,3月,蛋壳公寓还将给2月到期的年租租客,返还50%的月租(武汉租客返还100%)。
 
明眼人都能看出,这是蛋壳为控制空置率所采取的措施。对于蛋壳来说,能不能活到春天就在此一役。
 
不过,即便蛋壳现在能活下去,整个“中介系”长租公寓的日子也并不好过。
 
从美股上市的青客和蛋壳公寓招股书来看,这类长租公寓企业目前仍然处于一个持续扩大亏损的状态,尤其是房源数量增长更快的蛋壳公寓,2019年三季报已经达到25.15亿元的亏损,几乎是2018年全年亏损的两倍。


本来中介系运营商们希望通过N+1模式,把房东手中的房子多增加几间租出去,但目前对于盈利而言至关重要的”打隔断“,正在逐渐被监管取缔。
 
2017年大兴火灾之后,北京多次推动拆除违建的隔断房。2019年7月开始,北京天通苑、回龙观地区再次开启了这种拆除隔断的整顿,自如业务员小泽曾告诉市界,在那之后自如已经规定新收房源不再加以隔断。
 
此外,盲目的抢占市场、增加房源,导致许多前期没有通过严格风险把控的房源,在后期出现了空置,蛋壳公寓某业务人员曾向市界透露,北京地区的蛋壳公寓并不像招股书中描述的那样入住率达到77.9%-87%。
 
原有的亏损难题叠加疫情影响,蛋壳公寓的做法大多属于“节流”,近期登上热搜的自如,则更多显示出的是“开源”。
 


黑猫投诉官微显示,多地自如租户反映,在疫情期间选择续租时,遇到10%-30%不等的涨价幅度。根据其中一名租户提供的聊天截图,自如工作人员明确表示目前只能按“市场价”续约,而所谓的市场价,从原先的3230涨到了3690,幅度高达14.24%。
 
疫情之下,自如不但没有减租优惠,还对租约到期但不便另找新房的租户大幅涨租的行为,在网络上受到了大量指责。对于自如来说,这种不合时宜的涨价,或许是自隔断房取消后,平衡成本的一种必然选择。
 
在我爱我家,一位来自武汉的租客向市界反应,全国人大常委会法工委10日在新闻发布会上明确表示,因疫情防控不能履行合同的属不可抗力。但当租户因不能及时返回,提出中止合同时,我爱我家的客服人员先以没收到通知为由进行拒绝,后来经过一再沟通,仍然不同意退租,提出免租15日的条件。


如果重新审视,或许“中介系”们的初衷是好的,目的之一在于为租户提供更专业的服务,为房东提供更专业的管理。但这个模式从一开始,就把盈利建立在有限的空置率和大量隔断房的基础上,而这两个基础都太过脆弱。
 
隔断打不成,空置压力不小,长租公寓“中介系”焦头烂额之际,又遭遇席卷全国的肺炎疫情,租赁市场冻结,周转节奏打破,阵脚大乱,最终上演了平台方、租户和业主之间的各种博弈。

(应受访者要求,文中张殊、王逸、陈博、小泽为化名)



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