疫情之下，租客安身何处？

文 ✎ 黄莹 林夏淅 何珊珊

编辑 ✎ 邢昀

病毒肆虐，原本是为租房便利化而生的蛋壳公寓，此时已然让房东、租客以及平台自身站在了彼此的对立面。

01

博弈

因为疫情影响，这两天尚在老家居家办公的张殊收到了来自于广州租房室友的微信，室友告诉她，现在租的房子可能不能住了，让她尽早回来找房子，同时发过来的还有一张贴在大门外的告示。

告示上写着：紫梧桐公司（蛋壳公寓）从1月30日起拖欠房租，根据合同，15天之后未支付租金，将和蛋壳解约，请各位租户尽快与蛋壳联系确认，提前做好准备，以免不必要的麻烦，无奈为之，抱歉。落款人是房东。

来源：受访者提供

张殊现在租住的房子是她去年11月从蛋壳公寓APP上租的，房子位于广州天河区，是一套合租房中的次卧。刚上班不久，没有太多积蓄，在蛋壳管家的建议下，她选择了租金贷付款方式，合同签了一年，每个月租金大概在3000元。

刚住不满3个月，为什么房东现在单方面让租户搬走？张殊一头雾水。按照告示上留的联系方式，她拨通了房东电话。

租户门前的一张纸，房东那里早已经闹翻了天。

房东告诉张殊，春节之后，他便接到了蛋壳公寓的电话，说因为疫情原因，要求他给1个月免租期，他不同意，后来蛋壳也没有如期给他付房租。根据合同约定，超过15天不打钱，他和蛋壳签的合同就失效了，所以他就想到了贴告示的这个办法，提前通知租客做好搬走的准备。

此前，张殊曾在蛋壳公众号上看见过疫情期间给租户返还租金的通知，但她没有想到租户免租是通过强制房东提供免租期来实现的。

收到免租期通知的不仅仅是广州的房东，还有武汉房东王逸。因为在疫情重点区域，蛋壳公寓要求的免租期被相应延长到3个月。这也意味着，无论房子里住没住人，在接下来的3个月里，她收不到一分钱房租。

上海房东陈博也向市界控诉，“每个房东的情况都不一样，就算免租，也要在每个人的实力基础之上再来商量。而且后来沟通还发现，蛋壳压根也没给我的租户免租，这不是骗人嘛。”

事情发生得猝不及防，房东们只能在网上搜寻各种投诉方式。然而投诉也好，约谈也罢，都改变不了蛋壳公寓依旧不打款的事实。

为了应对这个问题，各地房东都建立起了维权群，张殊房东的那张告示就是来自于房东维权群里的统一模版。房东告诉她，采取这样的方式，并不是真的想解约，而是希望能够通过租户倒逼蛋壳，收回免租期决定。

对于租客张殊来说，她现在根本不知道怎么办，“我根本就联系不上蛋壳，在APP上约好48小时联系我，逾期我再去问，也只是说尽量催。”

张殊对市界表示，蛋壳公寓关于疫情期间给租户免租的规定在近期也开始执行了，但是不是直接免租，而是以优惠券的方式，只能抵扣服务费，不可以抵扣房租。“其实我并不奢求什么免租金。作为租客，我正常按时交租，我不明白为什么要在疫情严重的情况下，担心自己没地方住？”

更让张殊惆怅的是租房时采取的租客贷款，“如果蛋壳不同意退租，即使我被房东赶出去，这部分贷款我也必须得还。”

市界就租金贷问题致电蛋壳公寓合作方微众银行，对方客服人员表示，需要由相应的蛋壳管家向微众银行提交租金贷终止申请，若蛋壳管家不配合，可以再联系微众，争取给出其他解决方案，但目前还没有出现过这种情况，无法给出确切答复。

市界与相应的蛋壳管家联系，对方称自己并不具备这种权限，公司的金融部门才能进行这种操作。

矛盾还在进一步激化。

2月9日，全国各地的房东陆续收到了蛋壳的扣款账单，账单说明上显示“疫情空置期，代扣一个月”。武汉房东王逸则被一次性扣掉了3个月。越来越多的房东把那一封告示模板张贴到了租客的房门口。

根据房东推测，春节之后，可能除了极少数人，蛋壳便没有再给房东打钱。按照逾期15日未打款合约便失效的时间计算，2月21日将是蛋壳与第一批房东自然解约的日子。

在维护利益面前，理智只能靠边站，每个人都在盘算着怎样才能免遭损失。

一个房东在维权群里和大家呼吁，不要相信别人说的可能收到了房租，要相信自己的银行卡。“我已经通知小区的物业，21号如果还没打钱给我，我就断水，断电，断气。如果家里没人，我要把防盗门给焊死。”

为了防患未然，有些租户准备退租，但客服告诉他们，现在退租没问题，但你的房源一切正常，需要自行承担相应的违约金，他们便又退了回来，虽然客服还告诉他，如果房源状态不正常（蛋壳与房东发生违约情况，例如蛋壳没有支付房东房租，导致房东上门赶人等），房子就不能轻易退了，到时候要上报处理。

矛盾交织中的房东和租客都在等待着2月21日的到来，他们寄希望于蛋壳首先违约并承担违约责任。

疫情影响下，各地开工时间一再推迟，租赁市场本已受到强烈冲击，流动性受阻，三方矛盾更是激化。

市界致电蛋壳公寓，公关对市界表示，“目前，我们正在和房东洽谈免租期事宜，部分房东可能对我们有一些误解，属于少数的极端情况。现在房东同意免租期的比例不高，但21号之前应该能协商结束。”

02

困境

疫情打破了原本的周转节奏，让蛋壳们的资金压力骤增。

长租公寓运营方属于中间平台，本来意在让租房便利化，但为了解决自身经营难题，却加剧了各方的对立，矛盾持续激化。

蛋壳公寓的经营压力从数据上可见一斑。

到2019年9月底，蛋壳公寓账面现金及限制性现金共计22.98亿元，其中19.21亿元为与银行借款及租金融资相关的受限资金。2020年1月美股上市时又融得1.3亿美元，其他融资情况暂时未知。以此推断，9月以后蛋壳公寓大约有31.92亿元资金，但约20%是不能自由使用的。

假设不考虑筹资产生的现金流入，以及对部分房东强行扣留租金的影响，2019年10月-12月简单按照2019年前9个月平均每月经营活动和投资活动的现金流情况，那么蛋壳公寓在12月末可能就将上市融资获得的资金消耗的差不多了，1月以后需要依靠新增融资以及新增用户才能维持经营。

但此后疫情和蛋壳负面新闻相继爆发，很难再有新增用户带来新的现金流，这时候融资压力较以往就会突然增大许多。此时，蛋壳公寓账面资金应该基本上都是受限资金，也就不难理解其强制抵扣大量房东租金的行为了。

2月13日，一段蛋壳房东维权的视频在网上流传，视频中，一个戴着口罩的男子向情绪失控的房东们解释，蛋壳这种行为是蛋壳在自救，可能要5套房子满租才能弥补1套房子空置带来的损失，因为疫情蛋壳也没有新用户进来，账上不来钱，这是蛋壳成立五年以来没有遇过的灾难。

不过，蛋壳公寓公关对市界回复称，现在蛋壳公寓的资金充足，运营也正常，并不像外界谣传的资金链断裂。

就目前而言，蛋壳想要活下来，只有两种方式，第一种方式，减少并推迟租金支付，减少内部开支，暂且度过这一段时间；第二种方式，找到投资人，或者其他的来钱渠道。

第一种方式，蛋壳一直试图尝试。

一些房东向市界反映，其实早在去年12月，蛋壳公寓就已经开始找到各地的房东洽谈减租的事宜，但被很多房东拒绝了。

慌不择路之下，蛋壳公寓选择强制减租、免租。不过蛋壳显然没有考虑到，这种毫无选择的统一减租、免租，对于一部分房东意味着什么。

武汉房东王逸对市界说，“房租是我用来还房贷的重要部分，正常情况下我每月还要用工资贴补房贷。现在武汉处于封锁期，不能开工，我本身收入大幅度减少。给我停掉3个月房租，这让我怎么生活？”

贷款也是压在上海房东陈博身上的大石头，“我贷款了100多万，每个月要还房贷6000块，平时租金就可以覆盖。现在我老婆待产，整个家庭的支出很大，差6000块钱对于我的家庭来说差别很大，我理解现在世道艰难，但是不能强制。”

事情发展到现在，先是房东、租户一齐投诉蛋壳公寓，下一步，等待蛋壳的就是解约和信任危机，强制免租、减租正在对蛋壳造成反噬。

在减少内部开支上面，蛋壳已经开始行动。

有接近蛋壳的人士对市界表示，“蛋壳公司员工这个月只有基本工资，上个月工资都没发。有些员工待业在家拿不到工资都无奈死了，还租着蛋壳的房。”

第二种方式，蛋壳也没有停止尝试。这个接近蛋壳的人士还向市界透露，蛋壳也正在找钱，当然这并不简单。

财经评论员严跃进对市界表示，现在寻找投资人的确存在困难。蛋壳之所以流血上市，也是不得已而为之。早在疫情之前，蛋壳就面临着资金短缺的压力，现在又面临着大量的投诉，想要找投资人恐怕是难上加难。

杭州一家长租领域的招商专员也对此表示认同，不只是长租公寓，面临这种窘境的还包括写字楼、联合办公，2019年本身就不景气，所以现在融资是有困难的。

不过严跃进也建议，蛋壳可以做一些资产证券化，包括发行债券等，或者积极寻求政府相关部门的一些财政补贴，开拓一些新的收入来源。这或许是蛋壳活下去的机会。

此前，蛋壳公寓一线销售人员有过推测，规模这么大的中介平台，即使真的出现问题，政府也有可能兜底以保障民生。但业内人士对这种猜测并不认同，认为平台暴雷的后果可能只会导致后续的监管措施更加细致，或是要求相关企业承担相应责任。

03

活下去

2月13日，蛋壳公寓宣布对于租客的补贴再加码，蛋壳在原有的续租基础上，承诺续租首月立减一半租金，住满6个月再返月租的20%；针对疫情，3月，蛋壳公寓还将给2月到期的年租租客，返还50%的月租（武汉租客返还100%）。

明眼人都能看出，这是蛋壳为控制空置率所采取的措施。对于蛋壳来说，能不能活到春天就在此一役。

不过，即便蛋壳现在能活下去，整个“中介系”长租公寓的日子也并不好过。

从美股上市的青客和蛋壳公寓招股书来看，这类长租公寓企业目前仍然处于一个持续扩大亏损的状态，尤其是房源数量增长更快的蛋壳公寓，2019年三季报已经达到25.15亿元的亏损，几乎是2018年全年亏损的两倍。

本来中介系运营商们希望通过N+1模式，把房东手中的房子多增加几间租出去，但目前对于盈利而言至关重要的”打隔断“，正在逐渐被监管取缔。

2017年大兴火灾之后，北京多次推动拆除违建的隔断房。2019年7月开始，北京天通苑、回龙观地区再次开启了这种拆除隔断的整顿，自如业务员小泽曾告诉市界，在那之后自如已经规定新收房源不再加以隔断。

此外，盲目的抢占市场、增加房源，导致许多前期没有通过严格风险把控的房源，在后期出现了空置，蛋壳公寓某业务人员曾向市界透露，北京地区的蛋壳公寓并不像招股书中描述的那样入住率达到77.9%-87%。

原有的亏损难题叠加疫情影响，蛋壳公寓的做法大多属于“节流”，近期登上热搜的自如，则更多显示出的是“开源”。

黑猫投诉官微显示，多地自如租户反映，在疫情期间选择续租时，遇到10%-30%不等的涨价幅度。根据其中一名租户提供的聊天截图，自如工作人员明确表示目前只能按“市场价”续约，而所谓的市场价，从原先的3230涨到了3690，幅度高达14.24%。

疫情之下，自如不但没有减租优惠，还对租约到期但不便另找新房的租户大幅涨租的行为，在网络上受到了大量指责。对于自如来说，这种不合时宜的涨价，或许是自隔断房取消后，平衡成本的一种必然选择。

在我爱我家，一位来自武汉的租客向市界反应，全国人大常委会法工委10日在新闻发布会上明确表示，因疫情防控不能履行合同的属不可抗力。但当租户因不能及时返回，提出中止合同时，我爱我家的客服人员先以没收到通知为由进行拒绝，后来经过一再沟通，仍然不同意退租，提出免租15日的条件。

如果重新审视，或许“中介系”们的初衷是好的，目的之一在于为租户提供更专业的服务，为房东提供更专业的管理。但这个模式从一开始，就把盈利建立在有限的空置率和大量隔断房的基础上，而这两个基础都太过脆弱。

隔断打不成，空置压力不小，长租公寓“中介系”焦头烂额之际，又遭遇席卷全国的肺炎疫情，租赁市场冻结，周转节奏打破，阵脚大乱，最终上演了平台方、租户和业主之间的各种博弈。

（应受访者要求，文中张殊、王逸、陈博、小泽为化名）

互动话题

推荐阅读

（点击图片即可获取全文）

我们以《博客天下》为起点，做最具洞见的资本观察

  点击“阅读原文” 获取福利