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一个千亿房企的成长样本

有趣有料的 市界 2021-02-22



文 余鱼

编辑 ✎ 杨关



2019年,房地产行业进入下半场,淘汰赛里厮杀激烈。
 
在行业增速整体下调时,三十而立的蓝光发展(600466.SH)给自己贴上逆势提升的新标签。大力度拿地、稳步增利,业绩增长背后,蓝光发展有自己的支撑点。
 


01

逆势而上
 
2020年4月16日晚,蓝光发展交出了关于2019年的这份答卷。
 
数据显示,蓝光发展全年房地产业务销售金额实现1015.37亿元,同比增幅18.7%,其中权益销售金额715.4亿元。
 
“人居蓝光”和“生活蓝光”双擎业务模式下,蓝光发展全年确认了391.94亿元的营业收入,同比增幅达到27.17%。


通过成本管控和费用管控,蓝光发展提高了结算毛利率,还将销售费用和管理费用占收入比重进一步压缩,使归母净利润以55.33%的同比增幅,提高至34.59亿元,超过了营业收入的增长幅度。
 
近四年连续实现盈利能力和收入规模的同步增长,蓝光发展不断提高毛利率和净利率,到2019年,两个指标分别为28.33%和10.61%,没有掉入增收不增利的怪圈。


结合财务杠杆的向下调整,蓝光发展加权平均净资产收益率为23.88%,较上年提高了6.81个百分点,在同行业内处于头部水平。
 
多项指标加持之下,中指研究院发布的“中国房地产百强企业”中,蓝光发展位列第21名,在百强房企成长性方面排名第四。
 
在盈利增厚的同时,蓝光发展也给予投资者更为丰厚的回报,2019年现金股利达到2.87元/10股,为借壳上市以来的最高水平。
 
目前房地产市场进入存量竞争时代。截至2019年末,房地产企业TOP10、TOP30和TOP50的权益销售额集中度分别为21.4%、35.7%和43.5%,头部房企份额日益扩大。
 
这意味着,若不提高自己的速度,只能被强者拉开更大的距离。
 
在楼市行情调整期,众多房企放慢脚步观望,蓝光发展逆势抢位,弯道超车背后不仅是勇气,还有对于方向和速度的更高要求。
 
另一边,蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务(2606.HK),成功于2019年登陆港股,并获得53倍的认购覆盖,创下港股上市的物业管理行业新纪录。
 


2019年蓝光嘉宝服务营业收入21.02亿元,净利润4.3亿元,较上年分别同比增长43.39%和48.44%。对应的合约面积也由2018年末的7360万平方米提高58.8%至2019年末的11690万平方米。
 
“A+H”的双资本平台,在资金尤为重要的地产行业,为蓝光发展提供了与资本对接更充分的通道。
 


02

全国布局深化
 
超出预期的业绩背后,蓝光发展从土储布局到最终的产品效果,都起到关键的支撑作用。
 
2019年,蓝光发展新增土地储备总建筑面积1121万平方米,同比下降25%,但对应总地价为357.6亿元,同比增加45.6%。拿地金额占销售金额的比重从上年的39.1%上升至45.6%,力度有所加强。
 
截至报告期末,1773万平方米的待开发建筑面积和相应的项目资源,已经满足了公司持续发展的需要。
 
更为重要的是,2019年不论房产销售还是土地储备,蓝光发展都不断呈现出更加均衡的分布。
 
四川起家的蓝光发展,到2016年仍然围绕着成渝区域布局,但已逐步开始向东 、南推进,京津冀、长三角和长江中下游是当时蓝光发展向外扩张的三个重要城市群。
 


到了2019年,蓝光发展全年的销售规模中,西南区域(包括成都区域和滇渝区域)、华东区域、华中区域分别占比30%、26%和22%,而华南和华北区则分别占比12%和10%。与2018年相比,蓝光发展销售重心已经从成都区域变成了华东、华中区域。
 
土储方面,截至2019年末蓝光发展的土储货值余额2700亿元,其中新一线和二线占比60%,强三线占比40%,且在强三线的新增土储中,华东区域占比45%,投资布局向高能市场聚焦的趋势愈发明显。
 
有业内人士认为,接下来三四线城市的房价将逐步回归理性,一二线城市才是继续增长的动力所在,就蓝光发展的现有布局来说,无疑是一种优势。
 
在“1+3+N”的城市战略布局下,蓝光发展还将优质土地资源陆续转化为优秀的建筑产品。
 
2019年,蓝光发展基于“善筑中国温度”的品牌主张,继续推进芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系、商办系等六大产品系的创新迭代,其中“芙蓉系”连续摘取桂冠,获得2019中国房地产优秀原创产品品牌第一名,以及2019中国房企产品品牌的第一名。
 
在房地产企业的白银时代,质量和口碑成为竞争中的制胜关键。
 
而在拿地和打造优秀产品的背后,资金实力是蓝光发展的重要筹码。
 
2019年,蓝光发展成功发行了25亿元公司债、7亿元私募债、9亿元中票和6亿元短期融资券,同时海外发债7.5亿美元,体现了多元化的融资实力。
 
截至2019年末,蓝光发展带息债务合计568.87亿元,其中一年内到期的带息债务和长期带息债务分别为206.02亿元和362.85亿元,较上年有小幅增长,但净负债率从上年的102.7%大幅下降至79.2%,扣除预收账款后的资产负债率则从上年的69.98%降至67.94%,财务杠杆进一步减小。


与此同时,期末259.53亿元的货币资金能够覆盖将于一年内到期的带息债务,账面681.59亿元的预收账款也将在未来几年内确认为收入,为接下来的业绩增长提供一定的保证。
 
2020年3月,大公国际上调了蓝光发展的主体信用评级至AAA,认为叠加流动性宽松预期,蓝光发展的融资有望进一步改善。
 


03

新阶段的组织变革
 
1990年成立的蓝光发展, 面对不同阶段,采取了不同的战略准备。
 
从1990-2000年的“初创开拓”,到2000-2008年的“区域深耕”,2008-2019年的“全国布局+产业金融”,再到2019年正式迈入了“新经济转型稳健发展”,蓝光发展的三十年顺势而为,又重点突破。
 
在这个过程中,2015年公司完成上市重组,成为房地产再融资开闸后的第一家借壳上市地产公司,旗下的嘉宝现代服务也在新三板挂牌,新商业模式初步呈现,当年营收为175.98亿元。
 
四年后,蓝光发展正式迈入千亿房企阵营,营收达到391.94亿元,是上市当年的两倍有余,而旗下的嘉宝服务更是从新三板跨越至港股,获得了更多的认可。
 


2019年9月20日,蓝光发展正式入驻上海运营总部,形成“上海+成都”双总部发展格局,进一步抢占战略及品牌高地,突破人才、资本及财务资源。
 
在双总部的背景下,蓝光发展同时奉行的是“强区域、精总部”的组织变革,向组织高效化、总部平台化、区域公司化方向发展,并以“核动力”引擎激励管理层的自主意识,推行长效激励机制。
 
除此之外,2019年12月20日,蓝光发展公告称,董事会同意聘任迟峰为公司总裁。
 
2006年加入华润置地的迟峰,出任过项目总、城市总、区域总,并在2013年6月升任华润置地高级副总裁,兼任华润置地华东大区总经理。
 
在华东地区“摸爬滚打”多年,熟悉区域业务和市场的迟峰,无疑是蓝光发展目前向华东、华中区域进军过程中,最合适的“领路人”。

刚刚进入千亿房企阵营,就碰上新冠肺炎疫情,再加上本就处于房地产行业换挡的交界处,迟峰的压力必然不小。
 


在2月24日龙抬头那天,迟峰给全体蓝光发展的员工写了一封信,信中提到了“四大经营策略”,即精准投资、卓越运营、资本突破和变革创新。
 
精准投资,意味着在多元拿地的同时,向市场好、周转快、能力强的区域倾斜,对重点城市深耕细作;卓越运营,则要求以营销为导向的大运营体系,以现金流为核心,以利润为目标,减持高品质和快速开发,提高客户满意度;资本突破,说的是坚持财务稳健,积极发挥“A+H”双资本平台作用,提高资金使用效率;变革创新,就是在“强区域、精总部”的同时,推进数字化转型。
 
4月17日,蓝光发展公告称,迟峰计划于5月6日起的6个月内增持不低于1000万元的公司股份,用最直接的方式,进一步表达了自己对公司未来发展的信心。
 
而立之年能否靠四大经营策略成功穿越周期,有所突破,将是迟峰和蓝光发展共同的挑战。


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