马明哲的地产帝国

 文  ✎ 黄莹

编辑 ✎ 胡刘继

和马云、马化腾并称“三马”的马明哲，突然决定退居幕后。

7月1日下午，中国平安（601318.SH）公告称，董事会同意马明哲辞去公司首席执行官的请求，但他将继续担任公司董事长。

中国平安还表示，由谢永林任公司总经理兼联席首席执行官，陈心颖任公司联席首席执行官，姚波出任公司联席首席执行官兼首席财务官。 

1988年3月，尚未满33岁的马明哲，创立了平安保险公司。

32年弹指间，马明哲已经将中国平安打造成一个商业帝国。2019年《财富》世界500强，平安集团位居第29位。

除了庞大的金融、保险版图，最近10年，马明哲又悄然打造出一个地产帝国。

65岁的马明哲，究竟想要留给后来者一个什么样的平安？

01

初次解禁

1991年，“宝明”号货轮搁浅中国台湾。当时，承担这个保险工作的马明哲，得到机会去台湾访问。

到了台湾之后，他发现，台湾最大的地主不是地产公司，而是保险公司——台湾国泰人寿保险。

国泰人寿向保户收取资金之后，通过大举投资房地产获取收益。从那时起，马明哲就把国泰人寿当成了保险公司做地产的一个标杆。

虽然这在大陆当时是被禁止的，但马明哲心里很明白：寿险是块蛋糕，房地产更是块大蛋糕。

不过，这块蛋糕，马明哲和他的中国平安，却一直没有机会尝试。

那一年，他36岁。

等中国平安迎来和房地产企业的第一次强强合作，已经是2010年。

2010年9月，中国保监会正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》，允许险资投资不动产。

这给当时正处于困境中的保险行业，松了一个大绑。

熟悉保险行业的人都知道，之前保险资金被禁止投资包括居民住房、商业地产等一切不动产。保险公司最多以“自用”为由，收购一些商业写字楼。

在被允许的范围内，中国平安能做的，就是买点写字楼。

2007年，中国平安以16.57亿元获得深圳福田中心区的一块商业用地，建了一座超过450米的大楼。除平安总部将迁至此外，部分还将用于商业出租。当年，又在北京购入总价逾15亿元的美邦国际中心。

在这些交易中，中国平安通过平安信托、平安置业来实现交易。

但平安连续买地，当时在行业里引起了很大风波。大家都指责，平安是不是在“打擦边球”，不守规矩投资房地产。

后来，平安的高层出来澄清，购楼为平安自用，才让争议稍微平息。

在2008年次贷危机之后，国内楼市、股市都进入深调，股市不再火爆，楼市跌到谷底慢慢往上爬，保险资金净投资回报率好一点的也就5%左右。

保监会的数据显示，2010年上半年，保险公司实现资金运用收益755.2亿元，投资收益率为1.93%（年化收益率3.86%）。

在此背景之下，多家保险公司偿付能力不达标。如果再继续这样下去，保险公司破产，投保人利益受损在所难免，保险行业将面临巨大挑战。

但当时，在房地产行业，市值最大的十家公司净资产收益率能达到15%。

投资房地产，的确是保险公司的一个好出路。

因此，彼时放开险资投资房地产，对保险公司而言，无疑是一场及时雨。

虽然政策限制险资投入房地产的资金不能超过10%，但从此开始，平安拉开了和房企合作的十年。

对于这一天的到来，马明哲等待了太久。

这一年，他55岁。

02

马明哲的路线

说到险资和房企合作，最著名的案例就是宝能举牌万科。

2015年，宝能集团旗下前海人寿通过二级市场，耗资80亿元买入万科A（000002.SZ）约5.52亿股，首次举牌万科，随后不断增持。到年末，宝能系成为万科第一大股东。

但万科王石高调宣布：不欢迎宝能系。“宝万之争”正式上演。

而后，王石与宝能董事长姚振华因股权争夺势不两立，最终以王石“退休”，深圳地铁接盘而收场。

但是马明哲走了和宝能系完全不同的路线——他更多着眼于获取投资收益的财务性投资和资产管理型投资，而不过多地介入具体的开发事务。

中国平安集团时任总经理任汇川在2018年业绩会上也曾强调，平安是纯粹的财务投资者，“我们不做野蛮人，不去干预企业正常运营管理”。

2010年，在新规颁布的同月，中国平安以7.18亿元从瑞安建业（00983.HK）手中收购成都中汇广场，也就是后来的成都平安财富中心。

2012年，险资投资不动产的比例被允许提高至20%。当年，平安不动产以23亿元竞得杭州钱江新城中央核心区一宗土地，命名杭州平安金融中心大厦。2013年6月，又从美国铁狮门手中购入成都晶融汇甲级写字楼。

2014年，资金比例再度提高至30%。2014年4月，平安不动产推出其第一个养老地产项目品牌——合悦。同月，平安不动产从领盛投资管理购得成都一家物流仓储物业，总建筑面积约9万平方米，这是平安不动产的首个物流项目。

平安在房地产的投资动作不断，不断进阶。但是，这与马明哲想要缔造的地产帝国，还相距甚远。

进入2014年，平安的保费规模发展非常迅速，到2015年，平安保费收入已经接近4000亿元。

同年，保监会进一步放宽险资投资房地产的要求。如果主要投资蓝筹股，资金比例可以上升至40%。平安股权投资的机会来了。

随后，平安顺利入主碧桂园（02007.HK）。平安人寿2015年以每股2.816港元的价格，认购碧桂园22.362亿股新股，成为继杨惠妍之后的第二大股东。

平安选择这个时候成为股权投资人的逻辑在于，2014年左右，房地产股的估值处于低位，房地产股的估值也普遍低下。

从市净率来看，当时房地产头部企业的市净率普遍在1左右，有的企业甚至低于1。市净率指的是每股股价与每股净资产的比率。一般来说市净率较低的股票，投资价值较高。

于是 ，平安锁定了连续几年高速扩张、对于资金极度渴望的碧桂园。当年，碧桂园的市净率只有1倍多，这为平安提供了一个难得的抄底机会。

此外，保险公司对于股权投资的“权益法”会计处理，也解除保险公司的后顾之忧。

按照内地会计准则，当保险机构举牌上市公司持股比例达到5%且派驻董事时，其股票投资的记账方式可由公允价值转为权益法。

简单来说，就是采用公允价值法，股票盈亏直接计入利润表，一旦投资房企股价大幅下跌，会对保险公司当期利润造成很大的负面影响。而转为权益记账法之后，就不会对当期利润造成很大的负面影响。

这样的结果就是，平安不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗的二股东，还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家地产公司的股票。

03

颠覆行业逻辑

从开始投资房企，到成为众多房企的金主，平安花了不过10年。不知不觉中，它已经暗中改变了房地产行业的格局和运行逻辑。

对于解决保险公司日益增长的保费规模的投资需求以及市场“资金荒”之间的矛盾，房地产也是一剂不可多得的良药。

在过去十年间，中国平安依靠着在地产方面的投入，收入颇丰。

以碧桂园为例，从2015年至今，股价从2.8港元上升到7月1日的收盘价9.52港元，浮盈收入144亿港币。碧桂园的分红在头部房企中也算慷慨，每年30%左右，5年也已经超过36亿元。

这样计算下来，平安从碧桂园已经获利约180亿元。

从平安地产的主要房地产资产管理和投资平台平安不动产来看，其归母净利润连年增长。

2019年，平安不动产实现营业收入21.98亿元，同比增长17.73%；扣除非经常性损益后净利润67.73亿元，同比增长96.13%；归属母公司股东的净利润68.25亿元，同比增长100.68%。

虽然只是一个财务投资企业，但是其为股东带来的利润比一个百强开发商差不了太多。2019年，销售额在克而瑞上排名96名的房企合生创展，其归母净利润为83.86亿元。

对于房企来说，靠上了中国平安这个金主，也能一保平安。

这种趋势其实可以在2019年房企大促销中窥见一二，很多房企都通过降价大促销来回款。广告做得最厉害的，背后大多没有可以当靠山的险资。

对于碧桂园来说，险资进入的第一大好处就是降低融资成本。2014年，碧桂园的平均融资成本在8.5%，甚至有几笔超过10%。从平安进入之后，2019年，碧桂园将融资成本降到了6.34%。

碧桂园从平安成为其股东后，便进入了高速发展时期。2015到2019年间，碧桂园总营收从2015年1132亿元，到2019年4867亿元；归母净利润从2015年的92亿元，上升到2019年的370亿元；股东权益回报率也从2015年的15.21%，上升到2019年的28.95%。

华夏幸福一度因为资金链问题差点停摆。平安的进入，盘活了华夏幸福的盘子，各项数据回到正常范围之内。

平安还借钱给孙宏斌，认购融创增发的4.53亿股股票。后来孙宏斌说：“我得感谢平安银行，平安银行借我25亿元增持。（平安）那个时候6.18元增持的，赚了150亿”。

平安和各个房企的强强联合带来的效益正在显现。险资进入房企之后，还可能改变房地产开发的逻辑。

比如，房企有机会尝试一些回报时间比较长的领域。

举个例子，今年5月，合生创展180亿元在北京南三环买地，震惊了整个京城地产圈，这个数字相当于他们一年的营收总额。如果从以前房企高周转的思路来讲，合生创展肯定会把这个房子尽可能地快速卖掉，以求尽快回款，再去开发另外一个项目。

但是如果有了险资的便宜钱在背后撑腰，合生创展就大可不必这么做。它可以慢慢开发，慢慢回款，充分找到这块地的价值。

04

版图再度扩张

近期，平安又盯上招商蛇口（001979.SZ）。

招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业。昔日的招商蛇口，是“招保万金”的头一块招牌，2007年曾创下102.89元的股价纪录，是当时国内首支地产百元股。

但在此后的地产“黄金时代”，招商地产在高周转的规模竞争中掉了队。从销售额来看，招商蛇口在2019年克而瑞排行榜仅居18位。

落后久了，总得努力一把。2015年，招商蛇口给自己制定了5年计划，重回房地产行业十强。

对应地，招商蛇口就提出"前港、中区、后城"模式布局产业新城，意在以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。

到了2017年，招商蛇口顺利完成千亿目标，2019年，招商蛇口跻身2000亿俱乐部。但是，与招商蛇口的高速发展一起来的，还有高额的债务。

2019 年，招商蛇口的流动负债共计2950.08亿元。而截至2019年年末，招商蛇口的现金753.24亿元，短期借款221.70亿元，一年内到期的非流动负债326.23亿元。

压力之下，今年年初，招商蛇口陆续发行了5笔超短融资，总共66.5亿元，用于归还有息负债。

招商蛇口通过转让旗下资产来回款。根据北京市产权交易所披露，今年以来，招商蛇口已陆续以增资形式转让佛山招商绿湖10%的股权，嘉兴招鑫置业有限公司49%的股权、沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%的股权及4.93亿元债权，苏州市招融致新房地产有限公司24.5%的股权等。

但这些对于招商蛇口来说，可能就是缓一时之急。从实际情况来看，园区开发运营和邮轮业，都是需要长期培养、持续投入，且毛利率并不高的行业。三项业务并驾齐驱会造成业绩上难以体现，周期长、周转慢。至少从目前的成绩来看，招商蛇口的结构调整未见成效。 

不过，尽管大哥风采不再，但是家底还是有的。毕竟母公司是招商局，在其资源的加持下，招商蛇口在深圳前海的黄金地段拥有大片优质地块。

根据年报显示，招商局蛇口在前海以及蛇口太子湾拥有超过625万平方米的项目储备。深圳前海片区有多火，想必今年大家都见识过。

今年春天，你肯定听说过深圳2000万豪宅开盘秒光的新闻。这个楼盘就是招商蛇口旗下的豪宅项目招商太子湾湾玺，位于黄金地段的深圳前海太子湾旁，单套总价在2000万以上。

招商蛇口拥有大片优质土地资源，平安刚好有钱，二者一拍即合。

6月8日，招商蛇口（001979.SZ）发布资产重组预案，拟向中国平安旗下的平安人寿非公开发行新股。完成后，中国平安将成为其大股东。这笔交易将通过定增的方式进行，招商蛇口向平安资管、平安人寿非公开发行股票，所得现金将用于收购南油集团的少数股权。

平安的地产版图，再度扩张。

马明哲曾经说，去年的马明哲，领导不了今年的平安。按现在的势头下去 ，再过几年，平安的地产帝国 ，将令人生畏。

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