大涨190%，“楼市金融16条”再引地产股涨停潮
继央行、银保监会发布“金融16条”支持房地产市场平稳健康发展后，11月14日，银保监会、住建部、央行再次释放政策利好，联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。
作者 | 张文静
11月13日，一份盖着中国人民银行和银保监会两枚印章的红头文件在网上流传，瞬间在房地产圈炸开了锅。
从文件主题看，这是《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（下称“254号文”），于11月11日印发，不仅主送到各大国有银行、股份制银行、各信托公司、保险公司和金融资产管理公司，还抄送至交易商协会，并内部发送至办公厅、市场司、条法司、宏观审慎局和征信局。
市界从网上流出的文件看到，内容包括六大项共16条，涉及房地产融资、保交楼、受困房企风险处置等多个业内外普遍关注的问题。
该文件信息量巨大，且利好房地产的条款颇多，又被称为“楼市金融16条”。中信证券首席经济学家明明表示，这是今年以来对房企力度最大的支持政策，对于稳定房地产市场有望起到较大的积极作用。
据业内人士透露，11月11日地产股大涨逾6%，多家上市房企股票涨停，除了与几天前交易商协会发布的支持民营企业债券融资（“第二支箭”）计划有关外，更重要的原因，或许是该文件的悄然流出。
截至11月14日收盘，地产股延续了上周的大涨趋势。Wind数据显示，在313只房地产个股中，有175只收涨，其中15只涨超30%，总共57只涨超10%。
具体来看，德信中国盘中最高涨幅一度达到190%，弘阳地产涨超57%，碧桂园也大涨45.54%。时代中国控股、雅居乐集团、富力地产等涨幅均在30%以上。建业地产、祥生控股、正荣地产、中梁控股、融信中国等涨幅超过20%。
与此同时，地产债也大幅上涨。截至11月14日收盘，“21碧地01”涨幅近58%，“21碧地04”涨近55%。“15远洋03”“21宝龙01”“20世茂G1”“21碧地03”“21远洋01”均涨超30%。
国有、民营一视同仁
文件开篇第一条就载明“保持房地产融资平稳有序”“对国有、民营等各类房企一视同仁”。
文中写道：鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。同时，要区分项目子公司风险与集团控股风险，在保证债券安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
市界在近日发布的《旭辉暴涨70%，地产股迎来涨停潮》一文中提过，部分出现过债务违约的民营房企对于这些利好政策能否“照耀”到自家产生过疑问。
此次“254号文”的出台，在业内人士看来，带有一定的“纠偏”意义，将改善金融机构对民营房企的风险偏好和融资氛围，缓解民营房企信用迅速收缩问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此类定调有助于对金融机构此前“对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持”做纠偏。
根据中指院的数据，2022年上半年，主流房企境内外发债中，央国企占比分别为89%、64%，较2021年上升18%和50%，民企融资端压力犹存。而Wind数据显示，2023年预计境内债到期3277亿元，明年第一季度还将迎来新一轮到期高峰。
在地产经济学家邓浩志看来，该条内容意义重大，将有可能从根本上解决民营房企资金紧张的问题。
市界注意到，该文件在地产融资方面的一大亮点是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，明确了对于房企开发贷款、信托贷款等存量融资，“在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企自主协商，通过展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。”
具体而言，未来半年内到期的债务，允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
对此，金融监管研究院分析认为，由于信托主要面临资金端投资人流动性约束，很难随意展期，因此该项主要针对银行贷款。
对于房企而言，贷款展期不用降低风险等级，不影响征信，也不会触发债务交叉违约条款。金融监管研究院指出：“到目前为止，仍然没有违约的房企，可以说都是市场上最优质的房企，获得金融机构存量贷款大幅度展期稳定的资金支持，风险层面可控，政策层面也值得认可。”
与此同时，文件还鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。这是一个较重要的政策信号，严跃进将其理解为“房地产信托业务又一春”。
关于该部分内容，文件中的表述是：鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
不可否认，信托是房企融资的重要途径之一。早年间，房企与信托的深度捆绑，市场出现了许多违规操作，这也让监管层加紧了对信托资金违规投向房地产、股市的监管。
如今，随着房地产行业市场秩序不断规范，严跃进观察到，今年上半年，信托对租赁市场略有放松，现在进一步放宽。此次对于文件鼓励信托公司加快业务转型的提法，他建议信托公司要减少对增量市场的关注，在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。
“254号文”还提出，支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。
就在该文件提出的三日前，11月8日，银行间市场交易商协会发布消息，明确将“支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，预计可支持2500亿元民企债券融资，并表示后续可视情况进一步扩容。
事实上，今年7月底，“保交楼、稳民生”被首次写入中央政治局会议文件，之后从中央到地方、房企自身都在积极开展“保交楼”工作。
8月份，住建部、财政部、央行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式，支持各城市推进已售逾期难交付住宅项目建设交付。
如今，以政策性银行专项借款“保交楼”的方式正在多地积极开展。9月下旬，国家开发银行已向辽宁沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持“保交楼”项目。
据媒体报道，9月13日，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室印发《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》。文件显示，根据国家九部委关于保交楼专项借款使用相关规定和要求，郑州将对全市范围内使用保交楼专项借款项目开展全面审计。截至9月12日，郑州专项借款申报项目共计95个。
近日，湖南常德的奥园·誉景湾一期首批636套商品住宅正式交付，成为国家“保交楼”专项借款资金下达之后，湖南省“保交楼”项目中首个正式交房的楼盘。
过去两个月，政策性银行专项借款方式救“烂尾楼”，使“保交楼”工作有了明显进展。此次“254号文”提出做好“保交楼”金融服务，并明确由政策性银行提供资金支持。在部分业内人士看来，未来能高效利用保交楼资金，并以此激活更多项目。
“254号文”中还鼓励金融机构提供配套融资支持，文中不仅提供了较为具体的操作指导，还给予了一定的免责鼓励措施。例如，对于商业银行按照该通知，新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。“这会提升银行放贷的积极性。”一位行业人士称。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，该文件事实上是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，体现出监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资。
不过，在部分业内人士看来，最终还是要看落地效果，“如果政策全面落地，民营房企短期内的债务压力将会得到大大缓解，可以缓一口气。这意味着，部分优质房企将可以‘上岸’。”
一位房企人士告诉市界，文件明确指出，聚焦主业、资质良好的民营房企将获得更多房地产贷款支持。在他看来，政策显然还是更青睐于基本面尚好、稳健的房企。“已经出险、自身存在瑕疵、信用已经不佳的企业，仍然会面临较大挑战。”
“要想救所有的房企，救不过来。政府投向房企的资金，重点应用于某个项目，通过投入一些资金，促进项目复工、保交付，恢复市场信心。”上述房企人士认为，未来政府还需参与监管，防止提供到位的资金被挪用。
尽管融资端利好不断，但部分业内人士仍有担忧，认为这16条并非“一帖万灵”，市场销售还没有回暖，房企不能只靠外界“输血”，还要有自己“造血”的能力。
话虽如此，但换个角度看，房企只有先活下去，才有机会再造未来。或许这就是“254号文”出台的意义——当房企生存环境出现明显改变，融资“输血”将助于房企恢复“造血”能力，强力拉升市场信心。
下一步，随着央国企、优质民企经营逐步回归正轨，问题房企仍将有序出清。在易居房地产研究院院长、易居企业集团CEO丁祖昱看来，行业去杠杆的节奏不断调整变化，最终引导房地产市场“软着陆”。
中信建投认为，在外需加速走弱背景下，国内利好逻辑持续兑现，“稳地产”对于内需改善成色至关重要。
最新消息是，11月14日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，支持优质房企可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
文件规定，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。同时指出，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。
一位民营房企人士表示：“这意味着以后银行只要出个保函，监管资金可以提出来给企业用了。”不过他不能确定具体的尺度能有多大。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也指出，《通知》出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，但短期来看，政策效果或有限。
其实无论是“254号文”、置换预售监管资金的通知，还是近期央行宣布“第二支箭”助力优质民企融资，以及部分一线城市楼市政策再度松绑等，在券商机构看来，种种措施都有利于投资者对于中国经济基本面，特别是地产链企稳回升的预期形成。