千亿房企大佬在英被捕背后

不久之前的11月，富力地产刚完成了境内境外债务的全部展期，获得喘息之机。如今，在创始人被指控卷入受贿案件后，富力地产的经营又充满了挑战。

作者 | 李逗

编辑 | 韩忠强

涉嫌受贿被抓

刚刚完成债务重组没多久，富力董事长张力却意外陷入了一场美国的“行贿门”事件。

12月12日晚上，市场消息称，富力地产联席董事长张力在美国被控行贿，并在英国伦敦被当地警方逮捕。在交了一笔高达1500万英镑（折合人民币1.29亿元）的保释金后， 张力目前被监视居住于伦敦居所。

消息发酵的当晚，富力地产紧急回应道，“张力因在中国宴请美国旧金山前公共事业部主管及为其提供酒店住宿被指控涉嫌行贿，正针对此错误指控采取法律行动。”

而对于张力交的那笔高达1.29亿元的保释金，富力方面也表示，“并无就保释提供任何保证金”，并表示，相关公司 Z&L Properties Inc为张力以及其关联方持有，富力地产并未持有权益。

据媒体报道称，张力是在11月30日被伦敦警方逮捕的，逮捕原因是美国有关部门指控称，其通过提供回扣和资金的形式，才获得了在美国加州的开发项目合同。

目前，事情的后续进展仍需等待相关部门的进一步调查。但对于张力背后的富力地产而言，却迅速遭遇了一场资本市场上的股价下行。

12月13日，富力地产股价呈低开低走，收盘价为每股2.15港元，跌幅为11.52%，领跌内房股。而在美元债市场上，富力一笔2028年到期、票息7.5%美元债每一美元买价跌1.43美分，也遭遇了11月以来最大跌幅。

实际上，张力被逮捕的时机，恰好处在富力密集处置境外资产之时。在3月底发布的未经审核年度业绩报告中，富力表示，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。

就在10月，富力还处置了其在英国的一个开发项目，回笼资金1.08亿英镑。而在此前的3月份，富力也将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展。

相比境内项目而言，富力的海外资产显然要更加抢手。在许多境外投资者看来，富力的海外项目也是被其承认的优质物业。今年7月份，富力之所以能达成境外债务的整体展期，很大一部分原因相信是来自伦敦ONE项目和马来西亚富力公主湾两处海外资产所提供的增信。

事实上，海外市场曾经是富力重点布局的领域。2014年前后，房企们迎来海外投资的窗口期，很多房企都搭乘这股东风，纷纷布局海外市场，其中亦可见富力的身影。

富力地产早在2013年便走向海外，布局马来西亚市场，后又在2016年和2017年，将目光多次投向海外，进一步加大布局，项目遍及英国伦敦、马来西亚、澳大利亚、柬埔寨、韩国等。

而在资产处置的关键节点，这些海外项目则成了富力关键时候的“救命钱”。如今，富力在伦敦的待售项目仅剩下伦敦富力皇后广场（Croydon项目）和London One项目，其中London One项目也是富力地产从万达手中收购而来的综合发展项目。而受张力卷入受贿案风波，富力的海外资产处置或将受到一定程度影响。

罕见的“双老板制”

房地产行业里，富力地产是一个比较特殊的存在，实行的是双老板制，分别是张力和李思廉。其中，李思廉持有公司28.41%的股份，张力持有27.24%，两人共同为公司控股股东及实控人。

二人中，李思廉负责财务和销售，经常走到台前。而负责项目开发和工程管理的张力，则相对低调。因此，很多人都只知道富力有李思廉，而不知道富力有张力。而实际上，富力地产是张力牵头组建，富力的“力”字，正是来自于张力的名字。

没进入房地产行业之前，张力还是一个普通的公务员，李思廉则是香港证券业出身。1988年，仕途不顺的张力辞职进入建筑业，靠着装修生意积累了自己的第一桶金。1993年，张力决定和相识了4年的李思廉结为盟友，双方一起凑足2000万元成立了富力的前身广州天力，正式进入地产开发业。

虽然二人合作创业，但张力和李思廉却有着明显不同的性格特质。张力，江湖人称“豹子头”，个性爽直，而毕业于香港中文大学的李思廉，却性格更为儒雅，二人算得上十分互补。

在香港长大的李思廉，切身感受到了香港房地产市场繁荣的过程，目睹了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等房地产帝国的商业传奇。这些香港地产前辈们的经验，成为李思廉日后的经营思路，让富力有了一个快速成长起来的路径。

而曾在政府部门工作多年的张力，则更善于运用早期搭建的人脉，帮富力拿到了许多广州旧改项目。关于两人之间的合作，张力曾经表示，“我和搭档（指李思廉）十年没红过脸，在商界也是绝无仅有。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”

1994年，在广州豪宅林立的市场，张力重金押注广州一家化工厂土地，该地块一边靠着煤厂，一边挨着铁路，无人敢买，但却成了富力的重要转折点。在这块土地上建起来的富力新居，让富力迅速在广州站稳脚跟。

这其实便是富力在广州的第一个旧城改造项目。尝到甜头的富力，之后一路在旧厂改造上高歌猛进，市场上后来也流传着“每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳”的口号。

在俩人的默契配合下，富力地产短时间内在行业中脱颖而出。2004年到2009年5年间，稳居房地产行业前列。此后张力和李思廉也在不断扩大发展规模，并开启了商业地产的玩法，一路做到了“华南五虎之首”的位置，就连恒大、碧桂园当年都要喊它一声大哥。

然而，富力这样的风光日子，也只有两三年。最近几年间，陷入高负债漩涡的富力，销售排名长期在10名开外。然而，富力的两位老板们始终信心不减，对未来的发展十分乐观，后来才有了2017年和万达老板王健林的世纪大交易。

2017年， 富力李思廉揣着近200亿现金和万达的老王谈收购。距离官宣前的半个小时，还狠狠砍了一笔价，最终买下了万达的77个酒店。张力后来对这笔交易很满意：“这笔收购非常好，已经赚了百亿”。

但这次显然是赌大了。2017年那笔震惊业内的“世纪交易”，并没有给富力带来转机，反倒更多造成了资金上的拖累，叠加近两年行业下行影响，富力最终只得走上了转让资产和债务重组的道路。

刚获得喘息之机

2021年，陷入债务危机的富力，不得不大量出售资产以及债务重组。有关富力密集处理资产的消息，不断传来。

据不完全统计，两年间，富力先后两次出售广州国际机场富力综合物流园给黑石集团，共计82.63亿元；100亿元出售富力物业予碧桂园；26.6亿港元将位于伦敦的项目公司50%股权以及销售贷款卖给了中渝置地创始人张松桥；折价5.5亿卖掉了北京富力万达嘉华酒店等。

不过，仅靠这些资产出售，并不能弥补得了巨额的负债缺口，也不能重新打开融资局面。今年10月，穆迪发布公告称，出于自身商业原因决定撤销富力地产的“Caa2”公司家族评级和富力地产(香港)有限公司的“Caa3”公司家族评级。评级撤销前，上述两个实体的评级展望均为负面。

转折发生在今年11月份。不久前的11月10日，富力135亿元境内公司债券整体展期成功，成为了第一家吃到境内债展期螃蟹的企业。从宣布境内债券停牌到靴子落地，富力只用了两个月多的时间。而此前的7月份，富力也处理完成10笔美元债的整体展期，还款期限全部延长3年-4 年，成为中国乃至亚洲房企规模最大的一次债务展期。

这轮境内外债券的成功重组，让富力老板李思廉和张力获得了 3 年以上的喘息时机。相比市场平均半年左右的展期期限来说，富力不仅债务规模更大，偿债时间也要宽裕多了。

如今，张力突然卷入的行贿事件，也让市场普遍担忧是否会影响后续重组进程。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对市界分析道，“我觉得对重组影响不大，因为就算是在英国打递解官司和在美国被诉讼期间都不影响其签字和管理公司。”

不过， 即使成功过了债务整合这一关，想要彻底走出困境，还离不开销售回暖、现金回笼等市场层面的有力支撑。对于重组成功的房企来说，比起应对短期的债务压力，房企们老板们更焦心的是经营困境。但如今，富力还没有完全走出业绩阴影。

最新披露的数据显示，今年10月富力总销售收入仅20.5亿元，累计至2022年10月底，总销售收入约为352.2亿元。相当于，在过去10个月里，富力只完成接近去年30%的业绩。

而根据富力地产披露的2022年中报显示，截至2022年6月30日，富力的账上现金余额仅20余亿元，有息债务余额高达1262.45亿元，且短期负债为749.33亿元。

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