回报率不低，为什么股市跑不赢房子？

来源 | 点拾投资

文 | 朱昂

导读：投资最重要的是资产配置能力。过去10年买房子的基本都赚了，炒股票的大部分在亏钱。我们常常觉得中国房子是一个长期向上的周期，而股市却是熊长牛短。但真的如此吗？从我的研究发现，股市的年化回报率并不比房地产低多少。今天我们也和大家从几个角度分析，为什么房子能比股市赚钱。

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对比房地产，股票的回报率并不低

如果我们以2006到2016的十年维度来计算，万得全A过去十年的年化回报率是11.5%。

如果我们以1990年12月A股的第一天交易算，到今天所有股票平均的年化收益率是28%，远远超过巴菲特19%的年化收益率。基于复利效应的第八大奇迹，30年时间，这个组合将产生1000倍的回报率。

然而绝大多数人买股票，别说1000倍，就算10倍都很难赚到。而买房子的人，无论在什么阶段都有很强的收益。

所以大家都觉得房地产市场是一个永远向上的资产，股票市场却是牛短熊长，不断在吃人。

但是从这些数据中看，我们其实发现股票市场也是一个不断向上的市场。而且即使以上海的房子看，过去10年的年化回报率也不会超过25%。我们把时间拉长，在全世界几乎任何一个市场，股票市场的回报率都超过了房子。我们拿香港来举例子，大家都觉得香港房地产价格一路向上，但是其1996年到今天，年化收益率只有3.5%。即使用40年的周期看，香港房地产市场在这一轮大周期中造就了无数富豪，但是年化回报率也就8%。

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为什么买房子却比买股票赚的多呢？

我觉得有两个决定性的因素：不择时和杠杆。

由于大部分人买房子都有自主需求，即使买了好几套房子，也不会因为短期的波动做交易，除非房地产进入了一个明显的向下周期。

过去十年，中国房地产在2008和2011年都是表现很差的。我自己的房子是2011年买的，买完之后就经历了整体10%的价格下跌。直到2014年才终于回到我购买的价格。但是因为不择时，大部分都享受到了房地产周期向上带来的投资收益。我们也很少很少碰到通过不断交易，在房地产投资中赚大钱的人。

另一个是杠杆。我们即使用30%的首付比例看，房地产都能产生3倍的杠杆。所以，一旦有人在房地产账面价值获得3倍的收益率，加上3倍杠杆就是接近10倍回报率。

这就是为什么许多人在房地产投资上，带来了10倍的回报率。我一直和朋友们说一个“笑话”，上海丈母娘是全世界资产配置能力最强的人。基本上任何人要和上海女孩结婚，必须过丈母娘这一关，而上海丈母娘基本上只有一个要求：买婚房。当初，许多男生是在心痛和争论中把自己和父母所有的储蓄都拿来买房，过了多少年后，这些人的投资获得了几倍甚至十倍的回报率。才发现，上海丈母娘对自己是真爱啊。。。

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对股票投资的启示

买股票长期看，就是赌国运。价值投资就是赚取企业和国家成长的钱。所以长期不择时，并且暴露在风险之下，在投资中反而是一种理性的做法。

我之前做过测算，巴菲特从做投资开始到今天，标普年化回报率9%，巴菲特自己的组合在13%，然后加上1.6倍的杠杆，最终获得了20%的年化回报率。巴菲特的十年赌局也验证了他的观点。在一个长期向上的市场中，对冲基金是大幅跑输指数基金的，因为多头暴露的风险不足。

而股票市场和期货交易，外汇，赌博，赌球最大不同是，股票市场不是一个零和博弈。这也是投资和投机之前最大的差别。投资是赚取共赢的钱，而投机是赚取对方口袋里的钱。如果加上中间成本，零和博弈最终结果是绝大多数人亏钱。期货市场，散户三年的留存率百分之一不到。赌博市场，最大的赢家就是赌场。而赌球市场，扣掉抽水后，再牛的“懂球帝”也没办法保持赚钱。

所以，经济基本面的增长是股票市场最核心的成长动力。在一个不断增长的经济体中，最简单的投资策略就是不择时，甚至满仓，来获取企业成长的钱。历史上看，A股的平均年化收益率其实很高。克服人性的恐惧和贪婪，以平常心做投资，获取企业的长期回报。其实价值投资可以很简单。

一些粗浅的感悟，和大家分享，希望给朋友们带来帮助。

* 本文系点拾投资（ID：deepinsightapp）授权i黑马发布，作者朱昂。文章内容仅代表作者独立观点不代表i黑马立场，如需转载请联系原作者获取授权，推荐关注（ID：iheima）

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