解读沈阳“全市限购”政策！如果购房人是这些情况，还能再买房吗？

时隔4个月，沈阳楼市政策再次收紧，继沈河区、和平区、浑南区(三环内)三区实行限购之后，沈阳商品住房限购区域现已扩大到全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

这意味着，在沈阳全市，

除辽中、新民、法库、康平外，

本地家庭在沈阳拥有两套及以上住房的，

暂停向其销售商品住房；

外地家庭在沈阳拥有1套及以上住房的，

暂停向其销售商品住房。

　　昨日，沈阳市政府办公厅下发了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，除扩大商品住房限购区域外，其中还涉及土地、商品住房供应，土地监管，商品住房价格指导，整顿房地产市场等多方面内容。

沈阳市居民拥有两套及以上住房的被限购

出于保持沈阳市房地产市场平稳健康发展的目的，沈阳市坚持调控目标不动摇、力度不放松，时隔4个月后再次出台6条房地产市场调控政策，其中最受关注的莫过于限购区域的扩大。

根据通知内容，沈阳市商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)，限购政策则继续执行《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(沈政办发〔2018〕62号)。

具体为，本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房；非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有1套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。在沈阳无房的非本市户籍居民家庭，可在限购区域购买1套商品住房，但购房时需提供购房申请之日起前2年内沈阳连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明，而通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。

因回迁安置、司法判决等方式取得的商品住房不在限购范围。在认定时间上，商品住房限购认定时间以购房合同网签备案时间为准。

开发企业须在10日内

一次性申报预售许可

通知明确，从供应端加大供给力度，住房用地供应量将进一步加大，在此之上还将增加商品住房市场供应量。

为此，沈阳市将调整住房用地供应计划，根据商品住房去化周期，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序。

在增加商品住房市场供应量方面，对已通过预售价格指导且具备预售条件的商品住房项目，开发企业须在10日内一次性申报预售许可，不得以分批、拆零等方式拖延入市时间；取得预售许可后，须在10日内将所有房源一次性对外公开销售，并在楼盘销售现场显著位置公示房屋销控表，严禁捂盘惜售、囤积房源等违规行为。

开发满两年未动工

将无偿收回建设用地使用权

通知还在土地供后监管上提出了相关要求，沈阳市将集中清查土地供后开工情况。

属于开发企业原因造成开工延迟的，对未动工开发满1年的开发企业，按照土地出让或者划拨价款20%征缴土地闲置费；对未动工开发满2年的开发企业，无偿收回国有建设用地使用权。

另外，严格落实项目开竣工申报制度，加强施工进度管理，监督开发企业按照合同约定按时开工、施工和竣工。因企业自身原因造成土地闲置1年以上的开发企业，不得在沈阳市竞买新的土地。

分期销售项目

本期不得高于前一期指导价格

此次调控政策还设置了价格天花板。对在售商品住房项目，严格执行沈阳市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。

沈阳将建立房价、地价联动机制。采取限房价、竞地价或限地价、竞配建、竞租赁住房、竞自持等方式供地。在核算商品住房销售价格时，配建设施、租赁住房、自持房屋等开发建设费用不得计入销售部分的商品房开发建设成本。

严查开发企业、中介捂盘、签阴阳合同等行为

沈阳市房产部门将持续保持高压态势，严查开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、签订阴阳合同、制造市场恐慌等违法违规行为。

对在销售中恶意炒作、哄抬房价的开发企业，暂停预售项目商品房买卖合同网签备案，责令限期整改；情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。对在销售中存在价格欺诈行为的开发企业，依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等进行处罚。

通知要求，沈阳市房产局等部门可视情随机开展专项执法检查，通过媒体曝光等方式向社会公布检查情况。

另外，沈阳市也将通过官方渠道对政策进行解读，定期发布权威信息，严打利用自媒体公众号等炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为。

政策问答

1.沈阳人在皇姑区和铁西区各有一套房，还能否在于洪区买商品住房？

答：不能，根据此次政策要求，沈阳全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)属于限购区域，本市户籍居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女，下同)在本市行政区域内拥有2套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。

2.外地人在浑南有一套房，还能在沈阳的什么位置买房？

答：外地人在沈有一套住房已经触发了限购条件，虽然商品住房限购区域扩大至全市，但其中明确，辽中区、新民市、法库县、康平县不在此次限购范围内，此类人群可以选择到上述区域购房。

3.刚进行网签备案，受本次限购影响吗？

答：政策明确，商品住房限购认定时间以购房合同网签备案时间为准。新政已开始施行，在此之前备案的不受限购影响。

4.沈阳人在本地已经有两套房，是不是什么房子都不能买了？

答：其实新政中只是扩大了限购区域，其它内容仍按现行政策执行，限购只对新建商品住房进行限购。这也就意味着，二手住房以及非住宅、公寓类房屋不受限购政策影响。

5.我是沈阳人，如果现在有两套房，卖掉一套后还可以在限购区域买第二套吗？

答：理论上可行，前提是现有的两套住房是否符合限售政策。按要求，购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满5年可上市交易。购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满2年可上市交易。

6.夫妻俩在沈阳有一套房，丈夫是本地户籍，妻子是外地户籍，是算本地家庭还是外地家庭？

答：在户籍认定上，购房人家庭成员中有一人具有本市户籍的视为本市户籍家庭。

7.怎么核算购房人家庭已有的住房？ 

答：对于购房人家庭已有住房套数，指在沈阳市内购房人家庭成员名下已经办理不动产权证或房证的住房和已经办理合同备案但尚未办理不动产权证的商品住房套数之和。另外，购房人及家庭成员拥有的住房无论以何种方式取得，均计入购房人家庭已有住房套数。

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沈阳近年 房产政策调整

2011年3月1日

二环内开始限购

限购政策暂时局限在二环区域内。

2013年4月1日

限购范围扩至全城

2013年11月25日

二套首付提高到65%

居民家庭申请贷款购买第二套住房，

商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。

2014年9月12日

沈阳全面解除限购

2017年8月7日

三环及浑南限售

二套房5年内不可交易

2018年4月15日

沈河、和平、浑南

(三环内)限购

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来源：辽沈晚报（lswbwx）聊沈客户端记者王琦

编辑：邹沛轩