真相 | 你还相信"房源紧张"急着交钱？这些数字售楼员可不会告诉你
近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
当下国内楼市真实库存有多大？未来市场的需求在哪里？在新的住房改革思路下，稳定房地产业发展的着力点何在？
库存：只卖不建，存量也够卖几年
国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。其中，住宅待售面积4.40亿平方米。如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。
从销售看，今年1~11月，全国商品房销售面积为10.9亿平方米。业内预测，全年销售将超过12亿平方米。据此测算，6.96亿平方米待售库存需要7个月的消化时间。
但待售面积还只是显性库存。有分析认为，除待售面积外，企业拿的尚未开工的土地、未竣工在建项目（除已预售）等也应当计入库存，这样一起统计后，我国房地产的真实库存要大很多，消化它们需要几年时间。
价值：80%的城市 住宅供大于求
17日，某咨询机构发布《35个大中城市商品住宅投资价值》报告，显示重点监测的35个城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅7个，这意味着有80%的城市住宅供应在未来三年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。
而社科院日前发布的房地产白皮书也显示，2015年房地产市场库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。其中，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。
需求：市场+保障，买房+租房
去库存前景如何，决定因素是未来我国住房的需求潜力大小。根据新的住房改革思路，由进城农民工构成的新市民群体将成为未来重要的住房需求人群。
国务院去年发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》提出，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。据测算，按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。此外，各地棚户区拆迁改造、面向住房困难人群的保障房、改善性住房等各类需求未来10年的增量将达到60亿平方米左右。
值得一提的是，住房需求不等于购房需求。比如，面向青年群体租赁需求的长租公寓，也是去库存、稳市场的新领域。
复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，为满足新需求，房地产业应加快供给侧改革，包括减税降费、保障房货币化安置、增加公共品供给等，这些都是未来政策的发力点。
方向：“去库存”状态下房地产角色生变
业内人士根据国家统计局数据推算，到“十二五”末，我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。因此，今年以来房地产投资增速的明显回调，不是周期性而是结构性的，因为供求关系已完全逆转。在此背景下，房地产业的角色和发展方式也正在悄然生变。
孙立坚表示，在现实环境下，一方面要稳住房地产投资，让房地产成为中国经济的稳定器，另一方面地产商的定位也要随之改变，以前是城市开发商、建设商，未来要向着城市运营商、配套服务商的角色改变。
对地方政府来说，房地产业作为地方经济“发动机”的角色将逐步淡化，而需更加注重与其他产业的配套、结合，以“地产+产业”的模式使房地产业走向稳定中国经济的舞台。
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来源/新华网 央视新闻
本期监制/李骏 主编/李浙
编辑/张省
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