我要找律师丨租房遇上两个“房东”，孰真孰假？

近日，贺女士向我的长沙APP《我要找律师》专区发来求助称，她在长沙雨花区利璞大厦租房，结果装修到一半，一名自称是房东的人找上了她，说此前和她签订租赁合同的人无权出租。

“我是2022年11月租的利璞大厦3楼，11月25日左右进场施工搞装修，中间房东一直没有出现，直到今年2月16日，装修搞得差不多了，投入了将近20多万元了，这时候房东出现了，拿着房产证，说产权是他的，要我走人。”贺女士称，去年11月，她在利璞大厦看到招租广告，随后拨打招租广告上的电话，经过一番沟通，最终与一名自称姓谢的男子签订了租赁合同。

“谢某说整个利璞大厦都是他说了算，这一栋是烂尾楼，没有产权证，没有交付使用，但是他们是开发商最大的债权人，他有使用权。他拿合同给我们看了，周边的商户也是找他签的，我们也去周边商户调查了，的确是找他签的，我们就相信了他。”贺女士表示。

▲贺女士与谢某签订的租赁合同

贺女士提供的与谢某签订的租赁合同显示，贺女士承租万家丽路利璞大厦东头3011号，面积约400平米，租金为5000元/月，租期6年，押金1万元。合同明确约定：甲方承诺，在租赁期间拥有房屋使用权，确保无第三方对本租赁合同中乙方承租权利提出异议，如因此发生纠纷，由甲方负责处理。贺女士告诉记者，在缴纳了4.9万余元后，她进场装修，但没想到装修还没完工，就有人找上门了。

“真正的债权人给我们出示了房产证，我也到产权中心去查询了，是真的，单独所有。我跟他谈了，我说我给你再出一份房租，他不同意。”贺女士的丈夫辜先生表示。

“我给了4.95万元给了谢某，租金、押金、包括加盟费和我的装修场地，我目前已经投入了40万元。”贺女士说，由于此纠纷，她所租赁的房子装修至今未完工。

▲贺女士所租赁的房子

为进一步了解情况，记者联系上了后期找到贺女士、自称是房东的上官某某。

“本来这个事就是她被骗在先，租了这个房子后才知道这个房子是我的。也是同时在那一刻，我家里才知道，怎么我们的房子忽然被租出去了。”上官某某表示。

上官某某向记者出示了一份长沙市不动产登记中心出具的不动产登记情况表，上面显示，坐落于雨花区万家丽中路三段186号利璞大厦3011号商用房屋，产权为私有房产，土地性质为出让地，产权面积为1598.36平米，权利人为上官某某，领证日期为2022年10月17日。对此，将房子出租给贺女士的谢某，又将如何回应呢？

“我们这个利璞大厦是个烂尾房，当时我们是承建商，这个利璞大厦现在已经破产了，我们的工程款没有付，我们就留驻在利璞大厦。我们是工程方，留给我们有使用权，我是湖南圭塘建设有限公司的，我的上级就是项目经理，我是工作人员。”谢某表示，利璞大厦的权属纠纷由来已久。

早在2010年，湖南圭塘建设有限公司承建该项目，项目于2012年竣工，但开发商一直没有支付工程款，因此引发了纠纷。他向记者提供了一份《关于利璞大厦工程款问题会议纪要》，上面显示：2016年9月9日，在雨花区委政法委的组织下，建设方湖南圭塘建设有限公司及部分网签债权人召开协调大会，会上明确：在竣工验收后，由施工总包单位牵头，将利璞大厦未交付的商住楼分配各施工单位留置使用。据此，谢某指出，贺女士承租的3011号房，使用权应归他们。

然而，上官某某向记者出示了2015年8月17日长沙市中级人民法院的终审判决书，判决书显示，一审法院判决利璞大厦1栋3011号房屋的所有权人为利璞大厦开发商利璞公司，二审法院认定：上官某某与利璞公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，上官某某有权向利璞公司主张物权。上官某某表示，依据法院终审判决结果，他于去年10月顺利办理了房产证。

随后，记者又找到利璞大厦承建方湖南圭塘建设有限公司。

“现在那里还在搞破产清算，资产管理公司就在那前面，这一块法院交给他们在清算，谢某说他是圭塘公司的，为什么你当时跟他签协议的时候不来找公司呢？公司不知道这个情况。你现在把情况搞清楚了，我们还是可以帮你来协调。”湖南圭塘建设有限公司相关负责人表示。

在湖南圭塘建设有限公司相关负责人的协调下，记者联系上了建设利璞大厦时的项目经理邹某。邹某承认，谢某是受自己委托出租房屋、留驻利璞大厦进行资产管理，谢某将3011号房租给贺女士，他也知情。

“是有这回事，因为当时谢某租给别人的时候，别人没问证，我们也不知道别人办了证，因为这个资产确实是湖南圭塘建设有限公司投资几千万元建起来的，我现在到目前为止，我都不晓得别人办了证。我们是债权人，是第一受偿人，我们施工方工程款都没拿到，他办什么产权呢？我们已经去法院启动了撤销。”利璞大厦项目经理邹某指出，2021年8月10日，雨花区人民法院判决利璞大厦15011、1002、1003、1004等10处房屋折价或拍卖价款由湖南圭塘建设有限公司享有优先受偿权。

记者仔细查看这份判决书发现，法院并没有将利璞大厦房屋使用权判给湖南圭塘建设有限公司，同时，法院判决由湖南圭塘建设有限公司享有优先受偿权的10处房屋，也不包含贺女士承租的3011号房。

记者就此事咨询了律师，湖南联合创业律师事务所律师邓晶晶认为：“根据前后三份判决书，都没有将利璞大厦使用权判给湖南圭塘建设有限公司的判决，这份判决书所判决的优先受偿，是指将法院认定的10处房屋进行交易、法拍等处理后，所得的款项应优先偿付湖南圭塘建设有限公司被拖欠的工程款，而并非是指将这些房屋的使用权判给湖南圭塘建设有限公司，这是两个概念。何况这10处法院认定的房屋，还不包括承租人贺女士承租的这一处。因此，出租人谢某的做法是不合法的，出租人对于承租人承租的房屋并没有使用权，因此他们签订的租赁协议也是无效的。那么因此出租人应当退还承租人所缴纳的费用，并对承租人实际造成的损失进行赔偿，承租人应当与房屋所有人或者房屋所有人指定委托的代理人来签订租赁协议。”

目前，街道司法所已经介入此事，将组织涉事几方面对面沟通，我们将持续关注事件进展。

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记者：雷凯  编辑：月光

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