地价跌回三年前！杭州8月首场土拍凉凉，申花地价居然只有……

经历过7月杭州土地市场的“低潮”，今天作为8月的首场土拍，主城与萧山同日推地，包括申花核心宝地及两宗萧山南部卧城地块，但局面仍未见起色。

图片来源：视觉中国

上午9点，率先迎来的消息是，萧山一宗区良种场商住地块终止交易。

然而，有开发商人士向记者分析：“行情有变，加上出让条件过于苛刻，前期勾地单位即便做好了方案，到现在已经不敢去拿地，此一时彼一时。”

而重头戏申花地块，也在今日之后，地价水平一朝回到三年前。

从今年1月初，九龙仓庆隆项目的拿地价40536元/㎡、自持6%，折算实际地价约4.3万元/㎡，到今天，申花成交地价27923元/㎡，加上配建公租房成本，实际地价约3.2万元/㎡，跌幅达26%。

成交详情

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申花地价回到三年前

成交价仅27023元/㎡，港企拿地

今天最吸睛的还是重头戏申花庆隆宅地。

位于申花板块核心，四周高价地林立，包括多宗地价超“4万+”的宝地，地块东面有在建5号线益乐路站，西面还有莫干山路站，可与规划地铁10号线换乘。

总建筑面积123895.2㎡，起拍总价约30.7亿元，起拍楼面价24775元/㎡，封顶楼面价37124元/㎡。

地块区位图

根据挂牌文件要求，地块须配建16601.96㎡公租房，占比约13.4%。因此，实际起拍地价约2.88万元/㎡。

据记者了解，此次参拍房企仅6家，而扎根板块的守门员只来了融信、九龙仓，另外4家分别是滨江、中海、金地及华发。

开拍前，双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳便预判：“申花库存量大，未来新房竞争激烈，此次地块成交价格下滑基本是定局。”

9点30分，地块开拍，经过两个半小时左右，最终成交楼面价仅27923元/㎡，溢价13%，由一家港企拿地。

地块现状图，图中地块旁的高层小区为万家花城（图源：双赢机构）

这一成交地价，可以说一举将申花地价水平拉回到三年前，2016年8月18日，融创·宜和园当时的拿地价，34028元/㎡。由于该项目须配建公租房，实际地价约3.6万元/㎡。

另外，相比今年1月初由九龙仓摘得的庆隆地块，楼面价40536元/㎡、自持6%，折算实际地价约4.3万元/㎡，跌幅达26%。

事实上，申花板块也面临着隐性库存积压的局面。

自2017年以来，申花板块先后已出让了5宗涉宅地块，其中有3宗地价迈过了“4万+”门槛。

目前，这些项目均未入市，加上此次出让地块，板块总库存约70万㎡，去化周期约为25个月。

另一方面，申花也由于新房限价，高层备案均价约4.6-4.8万元/㎡，排屋均价约7万元/㎡。

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14189元/㎡，溢价6%

“金融大鳄”平安“抄底”南部卧城

同日出让的萧山蜀山A-06-2地块，起拍总价约34亿元，起拍楼面价13400元/㎡，上限楼面价20067元/㎡。

根据规划要求，地块还需代建一处幼儿园，用地面积6072㎡，但相比总建筑面积25万㎡，可忽略不计。

地块区位图

不久前的7月30日，上一宗南部卧城地块出让，旭辉以楼面价13473元/㎡的竟然低价捡漏，相比毗邻的禹洲地块楼面价20060元/㎡，自持2%，折算实际地价后跌幅超过30%。

对此，业内人士判断，南部卧城的地价已从高位回落。而此次出让也并未意外，虽然相比旭辉地价略高，但难挡大趋势的遇冷。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“成交价格真的不高，充分说明市场已进入下行期；加上最终是平安出手抄底，可见大多数房企都持观望态度。”

双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳也表示：“拿地的开发商不是TOP50的房企，而是金融大鳄平安，在36亿地价面前，有钱的房地产金主越来越少。当然，平安预计后期仍会与其他房企合作开发。”

另外，有开发商也提醒：“这块地体量大，加上大家现在资金收紧，不敢拿了。”

他表示：“限价严格，蜀山城南区域有超百万平方米的库存在后期将入市，压力巨大，开发商已看到了风险。”

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南部卧城商住地开拍前终止

有房企称“不敢拿”

此次终止交易的地块为萧山区良种场商住地块，起拍楼面价10500元/㎡。

地块总建筑面积112877㎡，其中规划商业面积为43890㎡，占比约39%，而住宅部分建筑面积仅68987㎡，并且还需配建1500㎡的配套用房，包括社区管理用房和养老用房等。

地块区位图

对于终止交易，有开发商人士向记者分析：“行情有变，加上出让条件过于苛刻，前期的勾地单位即便做好方案后，也不敢去拿地了。此一时彼一时，虽然看楼面价便宜，但是风险也大。”

另一方面，该地块的竞买保证金比例为地价的50%，高的吓人，毕竟地块由于体量大，总起拍价约35.6亿元。

根据挂牌文件要求，该地块需开发建设集中式商业不小于10.46万㎡，且集中式商业不得分割转让，10年内不得整体转让。

还要求，商业建筑主体结顶后，方可申领项目住宅部分50%预售许可证；该商业体在签订成交确认书后24个月内满铺开业后，方可申领住宅部分剩余预售许可证。

而且，该地块商业区块不得建公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡。

来源：钱报杭州房产

值班编辑：董箫乐

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