去杠杆再来袭，谁会是沼泽地里的“安全岛”？

也许是从2016年下半年开始，“去杠杆”这样一个专业词汇成为一个高频词汇出现在政策里、报告里、新闻里和日常生活里。

在去杠杆的大背景下，2018年资产配置还能走老路么？去杠杆的大背景，房子对中国人依旧有吸引力吗？

对于中国人来说，房子意味着“家”。似乎在任何时候“家”对于中国人都有致命的吸引力。

但是不是仅仅国人如此？

美国次贷危机之后，美国经济开启了去杠杆的进程。2014年美国继续对家庭资产负债表去杠杆。当年消费者债务占名义GDP的百分比小幅下降，从2013年第4季度的67.5%降至2014年第4季度的66.8%。但是当年美国豪宅仍有不俗表现，莱坊国际豪宅指数显示，2014年美国纽约豪宅房价年成长率达18.8%，其他主要城市如旧金山（14.3%）、洛杉矶（13%）。

所以，买房子买好房子不仅是国人的执念，也是顶级买家的心头最爱。因为成为顶级豪宅，仅靠价格贵、地段好尚不足以。除了环境适宜，是否具有“国际流通性”是顶级豪宅的必备因素。投资者是否可以通过买入卖出获取投资收益也是重要指标。

在国内，北上广深的核心区域基本是兵家必争之地。比如2016年5月11日，国务院批准《长三角城市群发展规划》中首次提出，上海定位为“全球城市”。

外滩核心金融机构分布图

而今“全球城市”重磅打造的董家渡金融城将全新亮相，根据上海市规划，将在外滩金融集聚带建设以互联网金融和民营金融为主体的外滩金融创新试验区，以主动服务上海国际金融中心建设。承担了后续上海互联网金融、创新类金融模式平台功能的董家渡金融城会是如今资产配置里的“安全岛”么？

去杠杆下的大类资产配置

3月5日，国务院总理李克强在第十三届全国人民代表大会第一次会议上作政府工作报告。《报告》对于2018年的货币政策，在“稳健中性”的基础上，强调“松紧适度”。更值得注意的是，今年在政府工作报告中，未提M2和社融增速的目标。这是 2009 年以来的首次。

数据来源：wind

不难看出本轮去杠杆最核心的变化在于货币供应量增速大幅放缓。M2增速走低，资金利率快速上涨，资金面紧张带来了资金价格上涨。

尽管金融机构去杠杆的大背景决定了各类资产都会面临不同程度的流动性压力，但所有资产齐跌的现象也不具有持续性，持有现金只有在市场最恐慌的时候才具有阶段性的避险意义。

伴随着每一轮利率往上走，货币增速的下行，总有资产会先扛不住，先跌的往往是最弱势的资产，到了最后强势资产也开始补跌，形成下跌的共振。

在此之前，无论企业还是居民，如果手里还有多余现金，必然会选择合适的投资渠道。

比如中金建议2018年超配股票，包括 A 股和港股，标配大宗商品和其他海外资产，同时减轻房地产和债券的配置。

因为除了成本问题，更重要是政策调控。之前的楼市调控主要还是以行政手段为主，而金融去杠杆则是拿起货币武器。

在获得资金成本加高，利率往上走，流动性变弱的时候，投资者往往愿意持有流动性强的轻资产。

房产投资还无“安全岛”

房产投资似乎成为资产配置中的沼泽地，殊不知有一些人却开始逆市布局。比如驰骋商业沙场数年的资本大鳄和嗅觉敏感的互联网新贵，他们同时把眼光转向一线城市里，占有稀缺的资源，具备卓越品质的顶级产品。积极寻求这样为数不多的，房产投资中的“安全岛”。

据诺亚财富指出，经历去年楼市新一轮上涨后，高净值人士不但不准备减配房地产资产，还选择了增配！数据显示，计划增配的高净值人士占比则从14.6%升至22.7%。这显示出，更多的资金正在进入房地产投资领域，而在房地产类资产中，豪宅产品被认为是最具保值性的资产配置。

无独有偶，针对类似于住宅产品的大类资产配置，连平曾在论坛上给出了建议，他认为要遵守五大原则：一是供求状况，即资产价格的核心因素；二是流动性，即资金成本影响资产配置结构；三是稀缺性，即资源总量有限，如金矿等；四是估值水平，即纵向与横向估值比较；五是风险事件，即影响投资者风险偏好。而对应这些指标最符合的标的可能就是豪宅。

核心区位的一线豪宅抗跌性强，是能够满足高净值人群自住、投资两种需求的资产。在超大型核心城市的产业及人口集聚效应下，一线城市及部分热点二线城市的顶级豪宅由于具有资产保值性和增值性，被视为投资中的“安全岛”。

更重要的是顶级豪宅属于稀缺品，投资价值不会随政策频繁波动。因此，调控不会对顶级豪宅的基本面产生明显影响。

胡润研究院发布的2017富豪消费价格指数就显示，去年豪宅价格涨幅最大，高达16.6%。

这可能反映了一个问题，即使在去杠杆的大背景下，顶级富豪缺的不是钱，是稀缺的项目。

上海在（2016-2040）的总规划中表示，中央活动区是上海最具标志性的区域，是全球城市核心功能的重要承载区。黄浦全区都位于中央活动区范围内，新建的董家渡金融城金融服务功能更是作为城市核心功能之一。

董家渡地处南外滩的黄埔滨江板块，董家渡金融城作为外滩金融集聚带的核心，其区位价值在于延伸黄浦江沿江核心区域经济发展带，增加次核心区域南外滩发展空间和活力，打造南外滩新地标。

外滩金融集聚带

就房地产市场而言，董家渡金融城及其周边区域的未来市场价值可能就是黄埔滨江板块的核心价值，而黄埔滨江板块是构成上海中央活动区的重要一环。

董家渡金融城地处核心区域，寸土寸金，又恰逢上海豪宅价格走低，董家渡金融城及其周边区域会不会成为大类资产配置里的优选项呢？