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中国开征房产税,能绕过产权问题吗?

2017-12-25 Eastland 虎嗅网 虎嗅网


本文头图由视觉中国授权,未经允许,请勿使用。


12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》发表题为《加快建立现代财政制度》的署名文章。谈到深化税收制度改革时,肖部长表示将按“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。他还说到“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。


关于房产税的讨论翻来覆去总是“什么时候开征?”“会让房价降下来吗?”


其实,首先要想清楚的是为什么征、用到哪里、怎么征。

 

房产税的本质

 

封建帝王收税是因为“率土之滨,莫非王臣”,臣子们理当“孝敬”。现代国家征税为的是满足居民对公共产品的需要。


公共产品是相对于私人产品而言的,因具有非排他性、非竞争性、不可分割性,比如社会治安、环境保护、国防等等。指望私人提供这些产品,因提供者无法通过向受益者收取费用而谋利,将不可避免地出现供给不足。当代主流的解决方式是由政府凭借公权力按照法律所规定的标准和程序收税并提供公共产品。


现代税收可以理解为“国民互助”,尽管具有强制性其本质与物业费是一样的。至于税收的转移支付、扶危济困等功能也属互助范畴。


税收不是罚款。不是说“你怎么赚这么多,罚钱”。巴菲特曾在《纽约时报》撰文抱怨“2010年只缴了694万美元税”,提议对年收入超过1000万美元者提高税率。如果是罚款,富翁不会这么自觉。


房产税的互助属性更加明显而且还具有一定的投资属性


比如在美国,买房时只交了印花税,房产所在社区的治安、学校、公共设施维护等都来自业主缴纳的房产税。富人区缴税多警力充足,7×24小时有人巡逻。穷人区缴税少,电话报警半小时警察才会赶过来。当然最重要的支出是养学校,有些社区80%的房产税都花在了教育上。


当今中国决定房价的三要素是“位置、位置、位置”,在美国则是“邻居、邻居、邻居”。地段偏远没关系,如果哪家科技新贵的高管扎堆安家,几年间房价就蹭蹭涨上去了,因为房产税会把这里养成“高档成熟社区”。


如果在中国开征房产税,统筹使用的范围或许大很多,但还是会直接、间接地与缴纳者的房产价值挂钩。即房子越贵缴得越多、缴得越多房子越贵……


谁投资谁受益,天经地义,但按中国现行政策,业主可能会心寒——假设某人30岁时,动用两代人的积蓄购得一套价值200万的商品房,并且每年缴纳1.6万元的房产税。到50岁、累计缴纳32万元后,他将房产转至儿子名下,此时物业估值为400万元,每年需缴房产税3.2万元。又过了20年,房产税累计纳税96万元(已连续缴了40年),房产估值调整为800万元,每年需纳税6.4万元。


假设以后税额不再调整,随后30年的房产税合计为192万元。其间,房子过户到孙子名下。到70年土地使用权到期时,这个家族的四代人(购房人父母、购房人、购房人之子、购房人之孙)累积支付了488万(房款加税款),却要对他们的房子说“再见”了!


70年投资收益何在?


笔者早在2011年就曾认为:没有永久产权何谈房产税?


向什么人收?怎么收?

 

第一个问题是向什么人收。


若只向新建商品房购买者收取,情况会简单些,重庆、上海就是这样试点的。但不触动庞大存量,税基小收不上多少钱,而且通过“提高保有成本”降房价的“试验”怎么做?


其实世界各国已经试了上百年,从美国、日本到香港,这些早已开征房产税的国家或地区,房价该有泡沫还是有。香港最贵的房子都13万港元一尺了(一平方英尺=0.093平方米)


如果动存量,问题就复杂了。以北京为例,居民房产的来源千差万别。老干部无偿取得,享有一定待遇的在职领导、国企高管低价取得,还有大量房改房、回迁房……众多部队大院就不提了,谁也没胆打军产的主意。还有,小产权房收不收?收了就等于承认其合法性。


难不成只有高价购买正规商品房的房奴要交税?房子盖在“地王”上,以往的土地财政就是他们杠起来的,未来数年的房产税还让他们“一肩挑”?

 

网传《征收细则》规定以“套数和面积相结合”确定征收对象。每对夫妇“基本居住套数”为两套,单身人士为一套。超过基础套数者征收。人均免税面积为30~60平米,由地方政府自行制定。


按照这个细则,需要缴税的人非常少,对房地产市场的影响微乎其微,吃瓜群众可以洗洗睡了。

 

第二个问题是怎么收及如何遏制滞纳、欠税。


我国向普通居民大规模征税的方式有两种:


一是商家提供商品及服务时收取增值税、消费税(还有已停征的营业税)然后交给税务机关。这种征收方式具有“隐蔽性”可以“麻痹”纳税人的“痛感”。但“老炮儿”会问“不开票多少钱?”


二是企事业单位向个人支付薪酬时实施代扣代缴。越是正规的大企业越重视履行义务。


养路费曾经是大规模向城镇居民收取的税费。2007年私家车保人量不到4000万辆,全国养路费征稽人员逾30万人,说“养路费养不活30万收税的”有些夸张,但征税成本超高是无疑的。


2009年1月1日,养路费被“燃油附加税”取代。2015年全国私家车保有量达到1.5亿辆,如果收养路费需要百万之众。后来出台的“车船使用税”由保险公司销售强制保险时代征。


问题来了,如何向数千万业主收取房产税呢?


简便的办法有两种:


一是在房产过户时新账、旧账一起算。但补缴房产税的负担很可能被转嫁给买家,相当于在骆驼背上加了一根旗杆。而且业主不卖房怎么办,如何增加保有成本?


二是把房产税缴纳情况与房主诚信记录挂钩,对逾期者施行冻结银行账户、限制高消费等手段。但这种方法对相当一部分人无效。最彻底的办法还是要挨家挨户上门收。

 

收消费税既隐蔽又方便,个人所得税不那么隐蔽但还算方便。养路费征稽要麻烦得多,以至需要动用30万专职人员向4000万车主收取。


但养路费有两个房产税不具备的有利的条件:


一是汽车不能在室内使用,只要开上路就可能遇到路查;


二是以汽车为生产工具者从收入里拿很少的一部分缴养路费合乎情理,而以私车代步的高收入群体不会在意每月百元级别的费用。

 

房产税则不同,没有人“开”房子在街上跑,要稽查只能深入社区挨户排查。

 

还有一点也非常重要,前面提到的税种是由某种行为触发并经常伴有收益的情况下征收的。比如取得1万元工资时缴纳所得税。


有房不等于有收入更不等于高收入,业主可能是回迁户,房子可能是父母留下的遗产。房产税只认房,不管你有无收入、兜里有没有钱。业主因某种原因(疾病、个人投资失败、失业等)暂时或永久失去固定收入,正在家中发愁呢,收钱的上门了……即使1分钱没挣也得纳税,谁叫你住房子里呢?


向没有收入、没有钱的人征税很容易成为“恶税”。恶税难征,搞不好会出人命,征税时被打都无人同情。


房产税不仅与现在有住房的人相关,与不远的将来和遥远的将来打算买房的人也有莫大的关系。按揭还得清,房产税世世代代交不完。


房产税事关亿万中产阶层80%财富,它不是“隐蔽”的,个人需缴纳的金额比较大,没有通用的代征方案,缺乏有力的催缴手段……这样的税种只有获得广征收对象的充分理解和支持才能顺利开征,最根本的办法是解决产权问题,即给予纳税者永久产权。


征收原则有两条:


商品房业主,待70年土地使用期满后,开始按评估价缴纳房产税;


建设用地成本价转让,政府不从买地赚钱,新房价格有望降低30%以上。新房购买者缴纳房产税,为政府提供稳定的财政收入。


房产税应当征收,这是世界各国的通行做法。但产权问题怎么解决、征收如何对象确定以及征收方式等问题一定要想清楚,所谓谋定而后动。





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