房地产市场拐点已到？丨首席对策
10月份经济数据公布完毕，市场重点关注的数据多数有所回调或显示负值。不过11月份密集出台的各项利好政策及后续政策的落实，也让市场看到了经济趋稳信号。与此同时，欧美通胀在回落，美元加息放缓，人民币汇率回升，二十国集团领导人峰会上传来了坦诚沟通与合作的信号。房地产融资环境进一步改善，同时中央经济工作会议召开在即，明年也许是我们值得期待的关键时点。
“房住不炒”背景下，近期出台的房地产刺激政策与以往有何不同？房地产市场拐点已经到来？多重因素交织，货币政策应如何实施？年内是否还会有降息降准？消费依旧疲软，还有哪些增长点？政策底已经出现了吗？第一财经《首席对策》专访万博新经济研究院院长滕泰。
滕泰的主要观点：
中国经济处在下行周期尾部
房地产正进入分化调整阶段
当前政策重点是化解系统性风险
房地产风险化解的政策拐点已形成
多重因素考量 国内有继续宽松必要
促消费核心在于提高可支配收入和消费意愿
明年一季度经济增长有望出现明显拐点
经济处在下行周期尾部
第一财经：我们看到10月份的数据基本上公布完毕了，有相当一部分我们关注的数据都出现负增长，10月份的数据还没有完全筑底，11月份又有密集的政策出台，这显示国内经济处在一个什么样的阶段？
滕泰：应该说有可能是处于一个经济下行周期的尾部。大家看到消费负增长，几个月以后又是一次负增长，比上个月的话同比增速回落了三个点；出口的话实际上在过去两年多的时间来，一直是支撑中国经济增长的一个重要因素。但是眼前来看的话，这个阶段已经过去了；房地产的话就不用说了，已经连续多少个月房地产投资都是负增长。
所以总体来看的话，不论是从消费的负增长来看，房地产开发投资的负增长，20多个月来第一次出现了出口的负增长，都是经济下行周期的尾部风险的重要体现。那么这种情况下，单单靠制造业的增加值或者是基建的投资来支撑，能不能撑得住？那么我想的话，决策部门应该对经济下行周期的尾部风险应该有比较清醒的、深刻的认识。这也是刚才你提到的，咱们连续出台了这么多的政策来应对这些风险的原因所在。
房地产正进入分化调整阶段
当前政策重点是化解系统性风险
第一财经：市场目前最关注的就是房地产利好政策的出台，但是我们都知道现在的主旨还是“房住不炒”，在这个基础上，这次的房地产刺激政策和以往相比有什么不同？
滕泰：以往的房地产的刺激政策，首先是出现的时代背景不一样，其次它的内容、结构、目标都不一样。其实过去20多年里边，我们有若干次刺激房地产政策。那个时候的话，比如说09年它是全面的刺激，然后利率也在降低。目前来看的话，从背景上来看，中国的房地产来拉动经济的快速增长的阶段，其实已经过去了。
经过从2001年开始算，到2021年这20年的快速发展，中国的总体人口的城镇化率已经高达64%。所以这种情况下的话，与城镇化相伴随的房地产的大发展阶段其实已经告一段落了，后面进入一个整理、分化甚至调整阶段。所以这种时候再去像过去那个阶段一样大力刺激房地产，已经不现实了，即便是刺激也不会有用。所以后面的话房地产发展的空间必然是越来越小，因为时代背景不一样了，它所以的话政策的目标也不一样。
在“房住不炒”的这样一个背景下，着力化解系统性风险，判断房地产会不会出现拐点，这个问题就不用回答了，它不再会有拐点了。只是说应该问系统性风险防范住了没有，化解了没有。所以16条也好，2500亿第二支箭发债也好，还有我们后面还有其他政策也好，它的目标就是化解系统性风险。
我认为这些政策一出，房地产可能引发的向金融扩散的系统性风险已经被控制住了。但是它本身的趋势，这个市场的趋势，那么可能还是由经济规律、历史发展阶段所决定的规律，按照它自身的规律该怎么走还是怎么走。
房地产风险化解的政策拐点已形成
第一财经：所以不是市场新增的一个拐点，是风险化解的拐点？
滕泰：风险化解的一个重要的时间点，后边还要观察，它是市场政策的拐点，房地产的整个市场的趋势大势已定。
多重因素考量 国内有继续宽松必要
第一财经：现在有几个我们很关注的点都是和货币政策密切相关的，比如说人民币兑美元汇率；刚才聊到的房地产市场接下来的刺激政策；债券市场目前面临的波动。综合这些原因，现在市场的分歧也很大，接下来的四季度还剩下的这两个月，包括明年年初，您认为降准降息的概率还大吗？
滕泰：我认为当前这个情况下，应该降准降息执行全面的宽松。为什么？因为房地产市场主要防范的不是泡沫，而是下跌的、下行的系统性风险。股市需要防范的现在也不是泡沫，它是有负泡沫，严重低估，你防什么泡沫，所以也应该降准降息。
从人民币汇率来看的话，它主要是跟美元的息差决定的，前一段美元拼命加息，那么美元升值人民币就贬值，但是人民币不光是人民币贬值，英镑也贬值，日元也贬值，它都贬。人民币相对于英镑、欧元、日元来讲并没有贬值。所以从人民币汇率来看的话，也不是一个重要的问题。
尤其是一个大国经济，大国经济和小国经济它考虑的因素应该不一样。比如说新加坡这样的小国开放模型，它的汇率影响非常大，利率的话反而不太重要。对中国这样的大国开放经济而言，利率影响到所有的企业，所有的个人，影响到整个国家。而汇率的话只影响对外部门，如果人民币适当贬值的话，甚至还有利于出口，有利于引进对外直接投资。
所以的话就不论从汇率、物价来看，物价的话，现在是通货紧缩，PPI是负的，CPI很低，核心CPI是0.6%。所以从物价来看，从股市来看，从房市来看，从汇率来看，从经济增长的持续下行来看，都应该降准降息。但是应该的事情未必会发生，因为决策部门有它自己的考虑。当然10月份的数据已经摆在这儿了，马上的话再过一个月我们就要召开中央经济工作会议，那么面对这样一组数据的组合，我相信我们的决策部门一定会找到正确的决策。所以降准降息的话，在这之前未必值得预期。那么在会议之后，我觉得是稳增长必然要采取的政策组合之一。
促消费核心在于提高可支配收入和消费意愿
第一财经：另外一个备受关注的是消费问题，其实我们已经出台了不少促消费政策，但是我们看到10月份的数据依旧出现了负增长。您怎么来看这个问题？现在来看整体的消费情况，还有没有一些可以挖掘的增长点吗？刚才聊到的房地产刺激政策对消费来讲是否也是一个比较大的利好？
滕泰：消费的话它主要取决于几个方面的因素，第一个最重要的因素是居民可支配收入的增长还是下滑，那么收入决定消费，如果收入增速放缓了，消费必然放缓；第二个因素，居民的消费倾向和消费意愿，这个是非常重要的，这背后跟社保，跟经济增长的前景很多又有比较重要的相关性。
当然你说疫情的话也非常重要，它是一个消费模式和消费场景的问题。疫情影响冲击最严重的一个是服务业，所以它会带来一些服务业消费量的减少，其次的话各种消费总量的话受的冲击也比较严重。所以总体来看的话，场景的影响非常重要。一旦优化防疫20条出来以后，落实得科学精准，对消费的促进作用还是很明显的。
但是核心还是要提高居民的可支配收入，提高居民的消费意愿。那么提高消费意愿的话，就是刚才你谈的话题，就是降息。同样一个月收入1万块钱，利率是5%和利率是2%是不一样的。利率高，存钱多、消费少，利率低，降息了，那么存钱少，消费多。我们没有降息，也没有像前两年欧洲美国一样降到负利率。我们随便买个理财产品的话，现在还有3%，所以居民的储蓄意愿的增加和消费意愿的降低跟有没有降息有必然的密切的联系。
房地产的话，它直接跟一些大宗消费、家电家居这些相联系。但是当前的房地产的政策的话，只是在于化解系统性风险，对于缓解一些房地产企业的债务资金链有直接的关系。那么这种政策等它传导到房地产销售的增长，然后买家具的增长，恐怕还有比较远的距离。
明年一季度经济增长有望出现明显拐点
第一财经：所以结合我们刚才聊的，你也提到了现在是处于一个经济下行周期的尾部，那么也就是说明年经济复苏在望了？您觉得大概会在一个什么样的时间点？
滕泰：我觉得如果经济工作会议能够基于当前的客观的数据出台比较有利的政策，该全面降准降息的就全面降准降息，该稳消费的全力去稳消费，那疫情的话更加科学精准，中国经济的增长有望在明年一季度出现一个比较明显的拐点，那么这个可能要到明年4月份才能看到一季度的数据。
但当然这些前提的条件的话会不会出现，我们还要看12月份的中央经济工作会议怎么定调。但是作为投资者或者是企业家，也可以做一些前瞻性的这些准备工作。巴菲特有句话说得好，当你听到布谷鸟叫的时候，春天已经结束了。所以有可能经济的见底在明年一季度，但是很多前瞻性的信号的话，可能会在四季度的就出现了。尽管各方面数据还很差，但是政策的行动已经开始了。
第一财经：很多投资者关注的问题，政策底已经出现了吗？
滕泰：所谓的政策底的话，其实人们预期的底部。政策已经已经在行动，你看到出台的房地产的这些政策，金融的一些政策，马上要召开会议，疫情管控的科学精准的20条的这些政策，那么后续还有。但是政策底的话跟人们的预期，跟市场的走势，它节奏上的话还是不同步，大家要从市场出发，精准地判断。
（摄像：赵力 侯天一）