上海千万豪宅200多业主拿不到房产证，解决难在哪里？
《新民周刊》发现，近年来由于开发商自身问题而无法拿到大产证的案例时有发生。但像黄浦湾项目这种情况并不难处理，该整改的就整改，该处罚的就处罚。开发商要从中吸取教训，严格按报批文件规范施工；业主也完全有权合法维护自身利益，同时既要顾及其他业主的权益，也应采取更合适的方式表达自身诉求，不是吗?
记者 | 金 姬
在上海城市更新的过程中，位于黄浦区的董家渡地区正在经历上海最大规模的旧区动迁改造。而这里的11号地块，自2002年开发以来就备受瞩目。地块上的项目名叫“绿城黄浦湾”（网上房地产备案名“黄浦湾公寓”）。自2008年以来已多次开盘，曾拿下2014年上海豪宅年度销冠，项目也陆续交付。
可最近，这个知名楼盘，因为3、4、7号楼共285户业主拿不到房产证而再次被关注。
为何拿不到房产证？
此前，一些业主向媒体反映，因为3号楼、4号楼大堂，以及3号楼、4号楼和7号楼的设备平台存在违建，导致大产证不能办，因此小产证出不了。
在这里，“大产证”是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请的房地产权证。而“小产证”是指房地产产权证书，也就是老百姓说的房产证。按规定，只有房地产开发企业办理了大产证，购房者才可以办理小产证。而小产证出不来，购房者的户口就进不来，影响孩子上学等一系列问题也接踵而来。对于花几千万买房的业主而言，这件事的确十分揪心。
对此，绿城中国华东公司副总经理田军平对《新民周刊》表示，因违建而导致大产证不能办的情况的确存在，但开发公司也有“苦衷”。“黄浦湾项目已经开发了十多年，长久以来对于绿城在上海的标杆项目，我们一直不遗余力地希望能够提高园区的品质。黄浦湾项目早期报建的规划设计方案，各项指标均符合国家标准及相关行业规范，但是在3号楼、4号楼和7号楼的施工过程中，我们发现可以通过平台地面的改造处理，增加设备平台的实用性和业主生活的便利性。设备平台的改造也与业主进行了书面确认，改造过程也未与业主收取任何费用。”
设备平台改造前
设备平台改造后
因为这个改造既未影响到外立面，也未改变设备平台的功能（仍然放置设备，未改建成室内部分），当时项目团队未进行政府审批。在2018年该部分园区在申办大产证前的土地核验过程中，有关部门认为设备平台与规划设计方案不符合，要求开发公司立即整改，恢复至报建方案状态，否则大产证不予批复。恢复原样的过程并不难，但需要逐户业主的沟通，需要时间。3、4号楼大堂也有类似问题，3、4号楼大堂原规划报批方案为敞开式大堂，开发公司从美观、安全及保温等因素考虑，在大堂周边加装玻璃（但并未完全封闭），亦在土地核验过程中被认定为与规划设计方案不符，被要求整改，开发公司按照整改要求将加装的玻璃进行了拆除。这就是外界纷扰的“黄浦湾产证无法办理”的原因。
田军平认为，设备平台的改造、大堂部分封闭确实在审批、报备工作上有缺失、不规范，是开发公司的工作疏忽。“在有关职能部门要求整改后，开发公司对3、4号楼大堂加装玻璃进行了拆除；自2018年8月起就积极与业主沟通，所涉285户业主中有218户业主已配合完成整改，有67户未完成平台的拆改。因此一直无法通过土地核验。”田军平坦言，平台拆改并不复杂，工程人员平均一天的时间就能完成一户。只有所有设备平台都恢复成报建的设计方案，政府相关部门确认符合整改要求，通过产证前土地核验后，大产证按流程就能在 30 个工作日之内完成办理工作。
据悉，开发公司目前还在与尚未完成拆改工作的业主积极沟通。大产证办不出，对于285户业主会带来户籍入户、就学难等问题，我们希望开发公司采取多种合法方式，尽快解决上述问题。
公共绿地和会所也是矛盾焦点
据悉，部分业主不满的还有小区内绿地突然变为公共绿地问题。根据业主方此前提供给《中国之声》的楼盘沙盘图片显示，小区离黄浦江最近的七号楼与后面的1、2、3栋楼之间是一条纵贯小区的景观水带，两岸有绿地。然而，这样一个被开发商标注为“公共绿地”的景观，实际上，是一片将小区分割开的市政绿地。
对此，田军平表示，在项目包括楼书、合同销售书面材料中，均做了明确标注。但因整个项目开发周期较长，不排除工作人员先期与客户沟通不充分，不存在主观上故意隐瞒。
合同附件中的小区平面布局，有“公共绿化”的字样
关于会所迟迟未建问题，现场走访发现，小区会所的功能区位于规划的“吉安里”商业里的一栋建筑中。吉安里商业中因为涉及沈宅、陆宅两栋历史保护性建筑，因此政府规划批复较为谨慎，周期冗长，造成业主认为会所建成之日遥遥无期，这与该小区在项目宣传资料上给业主描述的会所形象形成较大的心理落差。
针对此事，田军平表示，“沈宅、陆宅是我们一直积极配合政府一同保护、修葺的历史保护性建筑。两栋保护性建筑的使用功能，将严格按政府规划批复的功能使用。目前开发公司还在积极推动会所的报批手续。对于业主的会所诉求我们万分理解，同时对于现状也深感抱歉。我们已着手在交付园区的可利用空间内配置一定的临时会所功能设施，满足业主的迫切需求。
另外，现场走访可见，确实如之前报道，该小区被隔成了四个区域，1号楼和2号楼是一个区域，3号楼和4号楼是一个区域，5号楼和6号楼是一个区域，7号楼是一个区域，而这四个区域间通过围挡分隔，互相不能连通，一个并不是很大的小区被分隔成几个小模块，给业主生活造成极大的不便。
这件极为不便的分隔的原因，还是在于黄浦湾项目是分期施工、分期交付。因为3、4、7号楼所处的三、四期并未办理完毕大产证，仍在设备阳台改造阶段，现场也有施工人员。为了保障安全，所以施工区域与其余区域进行分隔。田军平承诺：“公司将在三、四期大产证办理完毕后，在确保小区安全的情况下 90 日内拆除有关隔断围挡，并修复与完善绿化景观，实现一期与四期、二期与四期之间的贯通。”
记者在园区随机采访业主，黄浦湾园区内确实存在业主挂横幅维权和霓虹灯的现象。一些业主表示作为一个高端楼盘，确实不甚妥当，但也希望开发公司与业主们就关心的问题尽快达成共识。
据悉，开发公司回应，理解业主的焦虑，针对业主关心的问题，近期将与业主代表进行深度沟通，同时呼吁大家理性对待，共同推动问题的妥善解决。
对于黄浦湾项目目前的困局，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《新民周刊》表示，这样的问题和各类维权，是比较普遍的。尤其是在房地产市场下行的情况下，很多购房者维权意识会上升。对于开发商来说，需要积极去协调，否则业主维权力度大，对企业品牌影响力也很大。
《新民周刊》发现，近年来由于开发商自身问题而无法拿到大产证的案例时有发生。但像黄浦湾项目这种情况并不难处理，该整改的就整改，该处罚的就处罚。开发商要从中吸取教训，严格按报批文件规范施工；业主也完全有权合法维护自身利益，同时既要顾及其他业主的权益，也应采取更合适的方式表达自身诉求，不是吗?
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