10月23日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告整体显示，9月核心城市房价2019年以来首度下降。预计2019年底前住房市场总体稳中趋降，少部分城市可能降速加快。
文 | 王 嫱
在“金九银十”之际，一张聊天截屏彻底揭露了当下楼市的现状——
根据脉脉上流传的一张绿地湖南技术研发中心的员工聊天截图显示，“本月底前所有员工(包括试用期员工)每人必须购买一套绿地湖南的房产(住宅、公寓均可)，享有一次更名权，另享受有房源案场最低价的一个点的折扣。可以找亲戚或朋友来购买，首付20%，半年内付清50%。不完成者将被除名……技发中心编制共26人，需完成26套任务，编制在区域和城市公司技发员工在区域和城市公司完成任务”。
针对这张截图的真假，《21世纪经济报道》10月22日报道指出，湖南绿地确实向员工发布过这种要求，上述通知为公司在10月19日（上周六）的会议上所传达，传达该消息的是绿地集团湖南房地产事业部常务副总经理黄薪（也就是聊天截屏里提到的“黄总”），且当时“事情紧急”。多个当地从业者确认，今年绿地湖南的销售情况不佳，“公司上下压力很大”。对此，10月22日晚，绿地集团湖南事业部相关负责人在接受《中国经营报》采访时解释说，这是技术研发中心部门负责人误传了会议精神造成的，公司开会的原意是将湖南所有销售殆尽的尾盘中拿出一些房源，供员工来认购，作为“福利”。“拿出来的都是特价房，比市场价要便宜不少，内部只有几十套，”该负责人回应称，绿地集团湖南事业部拥有员工600余人，所以不存在不买房就给员工除名的情况。对于产生误会的原因，该负责人认为是技术研发中心部门负责人想给部门增加一点压力，让部门尽快完成认购，帮着公司达成目标，所以说严重了些。绿地究竟是强制员工买房，还是给员工发福利，目前还没定论。但绿地湖南事业部的业绩压力的确不小。公开资料显示，2011年，绿地长沙事业部成立。2018年，绿地在湖南创下了114.2亿元的成绩，年增长率300%，湖南也一举成为绿地增长速度最快的区域。此后，绿地长沙事业部升格为绿地湖南事业部。2019年，绿地湖南事业部定下了200亿元的销售目标，比去年的实际销售额增加七成多。同时，今年湖南绿地还将增加4000亩土地储备。但2019年上半年，湖南省房地产市场继续调整，商品房销售面积下降，土地市场量价齐跌，房地产税收增速、贷款增速双双回落。根据国家统计局发布的《2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，长沙新建商品住宅销售价格与上月持平，岳阳、常德分别下降0.5%和0.3%；二手住宅销售价格，长沙、岳阳和常德环比均下跌0.3%。这也是自今年5月份以来，长沙二手房销售价格连续出现下跌。根据克而瑞发布的2019年1月至9月新房销售排行榜显示，在长沙地区，绿地控股销售金额为34.9亿元，排名第7。 在大调控的影响下，绿地的销售势头也出现下滑。据克而瑞数据，9月绿地控股录得销售额202亿元，同比下降63%，环比减少33%；今年前9月销售额共计3439亿元，同比下降9%。业内人士分析，目前湖南房产不景气，房企如不愿降价销售，实施对内部员工降价销售的方式来满足现金流而冲刺年底业绩，这也是无奈之举。事实上，在房地产界，强制员工购房的做法时有发生，但这种做法通常意味着企业面临的销售压力已经很大。个别企业会通过内部认购的做法来“做业绩”，但在财务结算周期（通常为年底）过后再进行退房。小嫱发现，作为世界500强房企，绿地今年的负面新闻也不少——今年4月1日（不是愚人节新闻），绿地澳大利亚公司在悉尼麦考瑞公园区域（Macquarie Park）一处建筑工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤。5月7日，江苏省扬州市江都区一个项目，在安装桩机设备过程中，桩机上方的铁葫芦坠落砸中1名安装工人致其死亡。
据悉，该事故施工总承包单位江苏省建筑工程集团第一工程有限公司就是绿地旗下子公司。同样在今年5月，绿地旗下郑州市滨湖国际城小区工地干活的工人投诉称，他们自2018年开始在绿地滨湖国际城4区干活，合同约定当年年底结算工资，可一直没拿到工资。除此之外，还有部分工人反映，他们从2015年就接手了绿地滨湖国际城5区和7区的工程，目前上述两个区已经竣工交房，但是仍有部分农民工没有拿到应得的工资。当时，绿地表示，他们已经把第一期工程款打给了建筑公司，但由于该建筑公司面临破产，导致工资没有发放给工人，对于剩下二期、三期的工资，绿地集团正在协商支付通道。还是在今年5月，合肥绿地香树花城因装修不达标，引发业主的大面积维权。而在此次湖南绿地事件曝光之前两周的10月7日，绿地旗下的杭州绿地商业中心3号楼也被媒体曝出，其销售环节中涉分割销售、售后包租等问题广受关注，并引发了杭州房管局等相关部门约谈。近几年，限价限购政策出台，融资端收紧，降负债、降杠杆大势已定，企业为了提高资本回报率，纷纷采取高周转的方式。绿地也不例外，但也因此尝到了高周转的苦果——质量问题和安全事故频繁，为了快速销售回笼资金而屡屡打擦边球。作为国内龙头房企之一，负面频发的绿地，只是楼市萧条的一个缩影。据绿地集团2019半年报显示，上半年公司实现营业收入2014亿元，同比增长28%；利润总额166亿元，同比增长42%；归母净利润90亿元，同比增长48%。实现房地产主业合同销售金额1677亿元，仅仅完成年度销售目标的33.5%。克而瑞数据显示，绿地2019年9月销售额202.2亿元，环比8月下滑32.6%。但一般而言，房地产9月为旺季营销，通常会比8月销售量增加。楼市传统的“金九”行情并没有出现。数据显示，“十一”黄金周期间，14个受监测城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%，其中，一线城市同比下降36.4%，二线代表城市下降21.8%，仅三线城市出现18.6%的同比上涨。曾经的“金九银十”，变成了“铜九铁十”。2019年，房企融资不易成了普遍现象，与此同时，房企债务普遍密集到期，偿债压力不容小觑。根据诸葛找房公布的80家上市房企负债情况显示，2019年上半年，房企有息负债规模进一步提升，与2018年末相比上涨10.45%。80家房企有71家负债规模超过100亿元。有息负债规模TOP20房企均超过了1000亿元，其中包括恒大、碧桂园、融创、保利、万科等巨头。诸葛找房相关分析人士表示，部分龙头房企一边高喊“活下去”，一边迅猛收购拿地，令不少中小房企“既妒且惧”。实际上，已经有很多房企撑不住了！在人民法院公告网上搜索以“房地产”为关键词的破产文书显示，截至10月23日，2019年有大约400家房地产公司被法院裁定实施破产清算。在长达27页（每页15份）的破产文书名单中可以看到，破产的基本是一些不知名的中小房企，但也有上市房企银亿集团、新光集团等知名企业，令人叹息不已。这波楼市寒冬至少还会持续到今年年底——10月23日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告整体显示，9月核心城市房价2019年以来首度下降。预计2019年底前住房市场总体稳中趋降，少部分城市可能降速加快。参考资料：21世纪经济报道、中国经营报、澎湃新闻、AI财经社、界面新闻、棱镜