房贷利率下调，房价又要上涨了吗？
最近，全国多地传出首套房利率下调的消息。这是否意味着楼市调控放松，甚至意味着房价即将迎来新一轮大涨呢？
当前房贷利率下调是否意味着楼市调控开始放松，首先要判断这主要是政府行为还是市场行为，如果主要是市场行为，就说明当前政府对楼市调控的态度并未出现明显改变。
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那么，近期房贷利率为何会出现下调呢？主要原因是市场上的资金越来越充足了。
2018年，央行一共4次降低存款准备金率，向市场投放了大量流动性，刚刚进入2019年，央行再次宣布“降准”1个百分点，净释放8000亿元资金。降准虽然不同于降息，但是也会起到降低利率的效果，从供需角度来看，当资金供给越来越充足，资金的成本也就会越来越低。从统计数据来看，去年下半年到今年年初，市场上的资金利率一直在走低，当市场上整体利率水平下降，房贷利率自然也就“水落船低”。
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央行多次实施降准，主要目的是增加对小微和民营企业的资金扶持，并非为了刺激房地产，但从银行的角度来看，想要在短期之内将大量资金全部投放给小微和民营企业也不太可能。尽管政策层面鼓励银行将资金投向小微和民营企业，但在当前经济下行周期，银行也需要考虑到资金的安全性，完成起码的尽职调查，否则盲目放贷的风险过大。而面对数量庞大的小微和民营企业，短期之内完成尽职调查也并非易事。
在流动性过于充足的背景下，当银行难以在短期之内将资金投向民企，为了提高资金的使用效率，自然就会有部分资金流向房贷市场，而个人房贷一直是违约率极低的优质资产，对于银行而言，可以在短期之内就实现迅速放贷。尤其是首套房贷款，基本上针对刚需而不是炒房者，利率出现一定的松动，政策层面的风险也相对较小。
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当前首套房利率出现下调虽然主要是银行的市场行为，但是也不能说完全和政府行为无关。因为如果监管部门还是严格执行过去两年的调控尺度，可能会对银行下调房贷利率的行为紧急叫停，而现在首套房利率下调开始蔓延到更多的城市，说明至少监管层对此持默许态度，这对刚需购房族而言意味着好消息。
由于2016年那一轮房价上涨过于凶猛，引发了过去两年史上最严的房地产调控风暴，投机性需求被严重打压的同时，很多刚需族也是备受蹂躏。从贷款利率来看，2年前很多首套房还可以享受9折左右的优惠，但是在调控风暴中陆续上调，基本上都在基准利率基础上上浮5-10%。不仅房贷利率提高，首套房的认定标准提升、放款周期大大拉长，导致很多刚需族的换房链条被斩断。到了去年下半年，甚至公积金贷款渠道也被大幅缩紧。刚需族们对于这一轮调控风暴也是颇多微词。
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在经过了两年暴风骤雨般的调控之后，国内楼市迎来拐点，甚至连龙头万科都开始高喊“活下去”，在这样的背景下，房地产的调控力度和方式也有必要做出调整，首先就是减轻过去两年对刚需族造成的误伤。而默许首套房利率出现下调，正是对过去调控方式过于刚猛的纠偏。
当然，首套房利率下调，并不意味着政府已经开始重新刺激楼市。如果未来二套房甚至三套房利率出现下调，那才是真正意味着政策层面开始重新刺激房地产，因为这更多对应着投资和投机性需求。至少从目前来看，全国范围内二、三套房的利率并没有出现任何松动。
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按照过去20年的经验，每当中国经济面临增长压力时，总会刺激房地产来拯救经济，这一次中国经济面临前所未有的下行压力，所以很多人也一直在等待历史重演，市场一有风吹草动，就会有人认为中国经济又要重走刺激房地产的老路了，但这一次，历史重演的可能性已经越来越低了。
中国经济之所以不会重新刺激房地产，主要是因为刺激房地产对于中国经济的拉动作用已经越来越小，而负面效应越来越大。2015年那一次刺激房地产，对于中国经济增长几乎没有起到任何拉动作用，中国经济增速不可避免地跌落到7%之下，而那一轮房价大幅上涨，反而提升了中国实体经济的成本，挤压了民众的消费能力，对中国经济已经是弊大于利。所以，如果中国经济再度刺激房地产，大概率会重复上一次的结局，将中国经济带入更深的死胡同之内。
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去年10月和12月的中央政治局会议，两次重要会议都没有提及房地产，很多人认为这意味着房地产的调控开始放松。但是去年年底的中央经济工作会议再次确认了“房住不炒”——要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。这说明在2019年，“房住不炒”依然是楼市调控的主旋律，重新刺激房地产的可能性依然很低。
当然，中国经济不刺激房地产，也并不意味着要始终对房地产保持高压状态，甚至将房地产一棒子打死。随着全国各地房价涨幅放缓，甚至有些地方出现大幅降价，房地产调控的力度也会随之出现调整。从政策制定者的角度来看，房地产调控的目的并非为了打压房价，而是要稳定房价，避免房价大起大落。
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对于中国经济而言，房价持续大涨固然不好，但是如果房价大跌，甚至导致大量断供潮出现，不仅会严重影响民众生活，对于中国金融安全，甚至经济全局都会带来极大的冲击。去年年底，住建部部长王蒙徽就曾经表示，2019年将以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。一个“稳”字代表了当前房地产调控的核心思想，而首套房利率出现下调，也正是对这个“稳”字的最佳体现。
近期的房贷利率下调会对房地产市场带来怎样的影响？主要是为刚需族们买房打开了一扇窗户。至于是不是会带来房价大幅上涨？可能性甚微。只要再度出现房价大涨的苗头，预计很快就会被更猛烈的调控打压下去。
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