租房子物业费谁交？房东？租客？

【案情概要】张先生将其所有的一处住房出租给李女士居住，双方经协商签订了《房屋租赁合同》，约定租期两年，每月3800元租金，按季度支付，押金按一个月租金收取，未约定物业费由哪方承担。签约当日，李女士支付季度租金和押金，就搬入居住。

租住期间，物业公司登门催缴物业费，李女士认为不应该自己承担，拒绝向物业公司缴纳物业费。随后，张先生缴清了物业费。租期届满时，李女士要求退还押金时，张先生称押金已抵扣应缴的物业费。

张先生的理由是，物业费与水电燃气费用一样，应由实际使用人支付，李女士实际使用房屋，享受物业服务，应承担物业费，自己只是代缴。李女士感觉自己很委屈，但是又解释不清，因此咨询律师。

【争议问题】物业费与水电燃气费用一样，应由实际使用人支付？住宅出租时的物业费应由谁来承担？

【律师解答】首先，根据国家发展改革委、建设部印发《物业服务收费管理办法》的第十五条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

其次，从合同相对性角度看，业主缴纳物业费是基于与物业公司之间存在物业服务合同，租客一般并不与物业公司签订物业服务合同，物业公司也无合同依据要求租客承担物业费。

再者，物业服务好快与房屋使用价值高低有一定关系，影响着房屋租金水平，因此物业费也可以认为是维持出租房屋适用性的成本费用，应由业主承担。

最后，水电燃气费用都是统一标准的公用单位提供，不是出租房屋的成本费用，也不影响房屋租金，使用多少与租客实际情况有关，与物业费性质有所不同。

当然以上分析仅基于合同无约定情况下依法合理负担考虑，从避免争议的角度看，建议业主在出租房屋时在租赁合同中就物业费的承担作出明确约定，房东和租客都能按约执行。

本文作者：《法治在线》律师帮忙团成员：江苏致邦律师事务所夏磊律师

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