周末干货 | 深圳楼市是怎么了？二手房交易违约暴增，醉酒证明都开出来了

“330”新政之后，深圳楼市“高烧”不退，房价暴涨，二手楼交易返价引发的诉讼潮也开始涌现。深圳市律协近日组织多名律师召开的“二手房买卖返价违约圆桌会议”上，多名律师均表示，近日接受咨询、代理的案件成倍增长。

来自广东盈乐律师事务所的主任朱斌则提供了一组统计数据称，相较去年同期，自今年1月起到6月8日，深圳除了盐田之外的其他基层法院房产庭案件受理数增长率为37.4%，其中福田法院增长率高达76.14%。多名房产律师也呼吁，返价诉讼潮应引起法院重视，各法院应加强应对措施，统一裁判标准。

一个真实的案例，有业主为了违约，居然在福田区某医院开具一张醉酒证明，证明自己是在醉酒状态下签订合同。

5月27日下午，深圳宝安房地产权登记中心门外排满了准备二手房过户的市民。南都记者 霍健斌 摄（资料图）

二手房交易诉讼潮初现

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“史无前例，绝无仅有”，十多年只做二手楼交易纠纷的广东信荣律师事务所主任律师张茂荣用前述八个字形容目前的诉讼潮。张茂荣还是深圳市律协房地产法律专业委员会副主任，他说，“330”新政之后，4月没有太大的反应，从5月1日“小长假”之后，该律所400电话几乎被打爆，他的个人未接电话每天都有几十个，根本来不及接电话。他的团队接访人数超过1000人，而业务量已经是去年一年的业务量，“每天晚上都要工作到12点。”
广东诚公律师事务所合伙人、深圳律协房地产法律专业委员会委员颜宇丹也深有同感。她的微信微博以及电话都有各种前来咨询房产事宜的，这其中既包括有被违约的买家，也有想违约的卖家。除此之外，她还感觉法院立案大厅立房产纠纷案的人数众多，担保公司为原告诉讼保全所做的担保业务量也剧增。
广东联建律师事务所合伙人、深圳市律协房地产法律专业委员会委员王劲松以律师团队为例，称330之后，房地产纠纷案件数比去年同期翻了一倍。
广东盈乐律师事务所主任朱斌则介绍说，该所有一个研究院，研究一些法律问题。他们统计了今年上半年和去年上半年深圳各基层法院房产庭的立案数量。
根据他的统计，今年上半年截止6月8日，罗湖房产庭立案1018件，福田立案1270件，南山612件，宝安1119件，龙岗839件。由于深圳盐田法院案件数量少，并且没有专门的房产庭，因而统计没有包括盐田法院。
通过比对去年同期的数据显示出，福田增长率在76.14%，宝安在64.08%，龙岗在27.09%，南山与罗湖则均在10.47%的左右。由于深圳基层法院房产庭除了受理二手房买卖纠纷外，还受房屋租赁、拆迁等纠纷，因而前述数据并没有完整的展示出二手房纠纷现状。
而南都记者从宝安、罗湖、龙岗等基层法院也均获悉，目前二手房买卖纠纷案确实曾高速增长趋势。龙岗法院早前通过法律发布的数据显示，“330”之后，该案新收案件相比去年同期数翻了一番。

两度买房都遭违约抱团维权

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有惨痛教训的高小姐，目前组建了将近500人的二手房交易维权群。高小姐已经卖掉了旧房，但买新房的过程中连续两次遭到违约。她所居住的区域正是“领涨”的前海片区。
根据高小姐的介绍，她是从三房换四房，原本是前海片区的汉京确悦楼盘，今年一月她一边买房一边卖房。她的旧房被以289万卖掉，目前放盘价已在430万。
而就在她卖房的过程中，她缴纳定金定下了同为前海片区的泛海拉菲花园一套房子，以510万成交。但是很快该套房产增加到580万。业主开始玩消失。高小姐通过各种方式终于找到业主老公的单位，对方明确表示不想卖了。只同意赔偿几千元作为利息损失。高小姐将业主诉到南山法院，尚未开庭。
随后高小姐再度看房，于今年4月定下前海片区依云伴山花园，签订的成交价格在550万。高小姐称由于卖家是炒楼客，买的是一手楼，并未拿到房产证，因而过户时间被一拖再拖。拖到五月拿到房产证后，卖家又称这套房子是她以妹妹的名字购买的，两人各自出了一半钱，现在妹妹觉得卖低了，不愿意卖。
高小姐这才发现，由于姐妹俩年岁相差不大，当时是姐姐拿着妹妹的身份证与她签订购房合同。最后几经谈判，业主的返价也从50万增加到100万。而高小姐目前找了律师准备启动刑事手段，向深圳市公安局报案，她认为对方系合同诈骗。

高小姐在第一次遭到业主违约之后在网上发帖引发强烈关注，在网友建议下组建二手房交易维权群，目前已有接近500人规模。其中，通过身份证及购房合同实名认证的超过200名。维权群在本月1日组织一次线下维权活动，深圳市中院有关负责人对他们进行了接访。

高小姐说，目前大规模的违约原因在于违约成本过低。面对业主违约，主要有两种选择：一是按照合同约定，要求业主按照定金的双倍或者合同成交价格的20%支付违约金；二是按照合同约定，继续履行合约。

业主为“反价”不惜开醉酒证明

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纠纷主要来自房价暴涨引发的“反价”。张茂荣统计，团队代理的案件集中在蛇口、前海、宝安中心区、龙华等四个片区，主要原因就在于四个地区正是“领涨”深圳房价的片区。
多名律师认为，此轮违约潮呈现出一个特点：“换房族”腹背受敌，买新房过程遭到卖家反价，卖旧房过程中又向买家反价，“同时拿着两份合同到律所咨询的人不少，他们一边是违约方，一边是被违约方。”

“卖方违约借口名目繁多。”广东宝城律师事务所律师周争锋说。一个真实的案例是，卖方在福田区某医院开具一张醉酒证明，证明自己是在醉酒状态下签订合同。

继续履约仅占40%

律师建议出台司法意见降温

据了解，在司法实践中，法院支持按照合同成交价20%支付违约金的极少，法院判决继续履行合约的也很少。朱斌律师统计近两年深圳法院公开的有关裁判文书，其中法院支持继续履行合约的仅有40%。
张茂荣律师提及最新的案例，“3·30”新政之后某区院一审判决仅支持按照合同成交价的12%支付违约金。张茂荣表示，在目前房价涨幅已经达到50%的情况下，如此的判决显失公平。
在高小姐的维权群，购房者集中诉求体现在两个方面：要求法院支持强制过户，或者要求法院支持按照合同成交价的20%支付违约金。多名律师表示，若司法机关对于目前的二手房违约反价诉讼潮不谨慎处理，可能引发更多社会问题。
出席圆桌会议的多名律师说，此轮维权中一个突出的特点是买家要求法院判决继续履行合约强制过户的诉求更多。
“很多买家提出一个目的就是要房。”张茂荣律师提供一个案例，宝安中心区的一个买家卖掉旧房产，但买新房被业主反价，这名卖家愿意赔偿92万元，但买家执意要房，“这已经不是钱的问题，是没有家的问题。”
在会议上，不少律师建议法院系统应根据现状出台有关司法解释，统一裁判标准，避免同案不同判。还有律师提议律协应尽快跟法院对接，将目前诉讼特点反馈给法院，以便法院作出变化。
在律师们看来，最迫切需要做的是，尽快统一一个较高的违约标准。至于是解除合同支付违约金，还是继续履行合同，两个诉求不能同时诉讼，一旦继续履行合同诉请被驳回，买家只能再次诉请解除合同支付违约金，诉讼时间成本高。朱斌律师说，法律界人士提出过“备位之诉”，当第一诉请不被支持，可以支持第二诉求。但也有律师表示，若法官不支持继续履行合约强制过户，也可进行“释明”，以便原告变更诉讼请求，避免再次诉讼。

建议

房价涨超50%可诉请强制过户

针对目前二手房交易违约潮，多名律师认为诉请法院继续履行合约，强制过户，存在多重的风险。哪怕法院判决了，但因为二手房交易程序复杂，执行非常困难。如果诉讼失败，买家需重新诉讼，追讨违约金，时间成本非常高。

不过，广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说不需要“悲观化”，由于启动强制过户诉讼成本高，如果房子涨幅超过50%，买家可以考虑诉请法庭强制过户。专业的律师团队会先进行分析，梳理出风险点，排除风险，以便诉讼能真正实现买家获得房产。

签定交易合同约订应更明确

广东联建律师事务所合伙人王劲松表示，约定短的交易周期，提高定金额度，增加违约成本，可降低违约风险。

广东诚公律师事务所合伙人颜宇丹建议，签订合同时，各项约定要更明确，包括约定如果违约，要由违约方承担担保费与律师费。

广东宝城律师事务所律师周争锋建议，签订合同时可以约定“预告登记”项。如果是红本在手的，买家可以在签订合同后持有合同在国土部门备案。如果红本不在手，可以在赎楼后持合同去国土部门备案。一旦备案，业主便极为被动，无法再卖予他家。

采写：南都记者 李亚坤

编辑：南都记者 文婷

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