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深圳二手房突然涨价!业主微信群抱团控盘,哄抬房价?


今年以来,全国很多城市的房价有涨有跌,但无论涨还是跌,都比较温和,前几年那种凶猛上涨的情景已经不复出现。但是在一线城市深圳,情况却有点不一样,深圳一些热门地段的楼盘,其价格不仅依然居高不下,而且短时间里可以涨势惊人,特别是二手房楼盘,一个月的时间里就能上涨一两成,一些优质楼盘甚至可以短时间里上涨三四成。

在售的一套房源挂牌价目前为1700万元


二手房是已经售出的住房,它的价格是由业主与买主商量决定的。但是,据媒体报道,现在一些热门楼盘的业主却开始抱团抬高价格,在一些小区的业主群里,有业主倡议大家集体抬高挂牌价,把小区的房价拉抬上去。这种倡议很容易得到其他业主的呼应,于是,二手房价格步步推高已经成为深圳楼市一景。有一位购房者向媒体诉苦,他在最近两个多星期内跑了不少楼盘,但却连续遭遇加价,有的业主看对方买房心切,干脆“坐地起价”,让买方难以接受。

类似的房子在今年上半年的实际成交价为1200万元


与二手房业主这种抱团哄抬价格相匹配的情况是,深圳二手房市场的价格近来有点“一枝独秀”。国家统计局刚刚公布的全国11月房价统计数据显示,深圳二手房价格11月环比上涨1.4%,而向来与深圳一起居于一线位置的北上广,它们的二手房价格环比却是两个下降,一个持平。

深圳取得这样的“殊荣”自然不可能全是二手房业主的“功劳”,但当业主们利用微信群联络的时候,现代化的智能聊天工具确实也大大提高了这种行动的效率,并且可以反映到真真切切的交易价格上。

对于深圳这些业主的行为怎么看?首先明确的是,他们是自己房产的业主,他们当然有决定自己房产价格的权力。但是,一件商品的价格是要由买卖双方合意才能达成的,只有卖方单方面叫价而无买方响应,就会出现有行无市的状况。

如果是正常的商品买卖,卖家长期积压商品会出现损失,为了避免这种情况或者减少损失,他只能降价销售,直到买家接受,从而达成交易,市场也因此得到平衡。但深圳的二手房在业主抱团效应之下,却规避了这种情况,业主可以奇货可居,买方则对此无可奈何。

网传小区业主联合抬拉报价



这种状况其实说明了一个道理,这些抱团抬高房价的业主,他们并不需要出售自己的房产,他们的“狮子大开口”,并不是为了把自己的房产卖个好价钱,而只是要显示自己的身价。这种行为很容易让人想到市场垄断,卖方联手串通价格并哄抬,这是一种典型的市场垄断行为,是法律所不允许的。只是法律规范的通常是企业行为,对于众多二手房业主个人抱团串通垄断价格的行为,法律还缺少规范。

网传某业主呼吁大家拉更多业主进群“抬价”


这种“私人性垄断”之所以能形成气候,一个重要的原因就是房地产市场的供应仍然不能满足需求,以至在二手房市场上被一些投机性行为撬动价格杠杆,这是市场监管部门需要注意的一种状况。一般地说,二手房价格只能是新房的“影子价格”,如果二手房东无节制地抬高房价,使其与新房价格出现倒挂,那么,购房者就很容易改买新房。一旦这种情况增多,所谓的价格联盟就难以守住,二手房价格就可以回归到正常位置。

靠业主哄抬的二手房价格,并不表明当地的房价相比其他城市更坚挺,相反相对而言可能更脆弱。这种价格充满了随时可以破灭的泡沫,已经有一定的虚假性。只要监管部门施策到位,这种价格扭曲是不可能持久的。而抱团一旦瓦解,吃亏的还是真正需要出售房产的卖方。

南都评论 
撰文:周俊生


深圳二手房持续走热
还有豪宅税调整因素影响


“2019年11月份商品住宅销售价格走势总体平稳”。12月16日,国家统计局官网发布《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,国家统计局城市首席统计师孔鹏指出,11月份,各地坚持“房住不炒”定位,一城一策、因城施策,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保障了房地产市场总体稳定。就各地形势来看,11月一线城市与二、三线城市市场表现呈现分化。而对于深圳来说,新房、二手房皆表现不俗,尤其是二手房市场,受“豪宅税”调整利好影响明显,南山、宝安两区均价、成交抬升幅度最大。


一线对比:
深圳二手房市场抢眼


就深圳来看,11月份,无论是新房还是二手房,价格指数涨幅皆全线飘“红”,数据显示,新房价格环比上涨0.2%,同比上涨3.3%,二手房环比上涨1.4%,二手房同比上涨6.4%.


此外,对比北京、上海、广州、深圳四个一线城市来看,11月份,深圳新房的环比、同比涨幅均分别低于四个一线城市0.43%、4.9%的均值,但二手房环比、同比均高于四个一线城市0.2%、1.0%的均值。南都记者发现,这一特征也延续了10月情况,在10月份,深圳二手房环比、同比双双高于四个一线城市均值,且均为一线中最高。


严跃进对南都记者分析,目前深圳二手房市场表现抢眼,背后利好因素很多,除了一贯的市民本身的预期、大湾区的利好政策,还有上月释出的“豪宅税”调整,这些都是深圳二手房价格指数的拉升因素,“还有一个直接拉升因素目前表现比较普遍:业主控盘,即业主通过微信群来设定自己小区挂牌房源的价格”,严跃进也特别指出。


这与深圳中原研究中心分析基本一致,“11月深圳豪宅标准调整,大量的豪宅变为普宅,导致二手交易税费的大幅降低,加上前期大湾区、先行示范区的利好,购房者对于深圳的发展潜力和长期价值普遍看好,导致二手成交大幅上升,价格也有小幅增长。”


美联物业全国研究中心也认为,随着“豪宅税”标准的放松,二手市场实际成交量将会上升。美联物业监测发现,11月全市二手住宅成交量继续攀升,共备案8013套,环比上升11.8%,同比上升91.9%,且备案总套数也为“2016年5月以来的单月最高值”。


主要因素:
豪宅税调整影响明显


11月11日,深圳住建局发文调整豪宅税标准,由以往的房屋总价为门槛计税到现在的房屋面积、社区容积率为门槛计税。消息一出引发市场较大反响,根据此前中介机构中原、乐有家门店情况,带看和成交反应火爆。深圳中原地产董事总经理郑叔伦则向南都记者透露,豪宅税调整后一周,其监测到的二手住宅成交增加四成以上。


那么延续到全月的统计来看,深圳二手楼市火爆也不足为奇。一个细节可以证明:调整后的豪宅税计税标准不再以总价计算,给了建面144㎡以下总价较高的住宅更多交易空间,深圳中原研究院监测发现,11月份二手成交的住宅中,60㎡以下及144㎡以上的住宅成交占比均环比下滑,而60-90㎡、90-144㎡的住宅环比增加。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳11月份二手房市场表现好的主要原因在于豪宅税政策的调整,并且这也拉升了市场预期,包括后续深汕特别合作区楼市的解冻、公寓只租不售的政策,其实都给了市场信心。同时,大的政策环境实质也是鼓励深圳房地产市场保持活跃度,尤其是中央“稳增长”的提出。


不过,李宇嘉也强调,目前的二手房火爆实质是相对去年而言,今年上半年住宅刚需盘消化完全,下半年新盘豪宅化明显,也导致很多需求流向二手市场。


区域细分:
南山涨幅最大宝安成交最热


细分到各区二手市场来看,南山、宝安则表现最为突出。根据深圳中原研究中心监测,11月各区二手成交量都有上升,南山成交1377套、环比涨幅23.1%位居各区首位,宝安区以成交1985套,环比涨幅9.5%,是该区自2019年以来成交最高,也是“连续四个月成交最热区域”。均价方面,深圳中原研究中心监测显示,罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗、龙华七区均保持不同程度的上升,南山均价涨幅最大,宝安其次,盐田最低。“由于前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区”双扩区“传闻,南山、宝安均价环比涨幅领跑全市”,美联物业研究中心如此认为。

南方都市报(nddaily)报道
南都见习记者 王鹏钧

* 南方都市报(nddaily)原创内容未经授权,不得转载。





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