新规落地！最近，大量外地人来广州……

经历倒春寒、回南天，广州迎来久违的春日暖阳。放松限购已经满月的广州楼市，不仅银行已经开始发文支持“把房子放租/售再买超120平方米住房按首套执行”，开发商也蓄势待发，接连推出新盘新货，敞开怀抱迎接更多的实力购房客。

近期香港一招“撤辣”，市场立竿见影，成为当前楼市的火热议题。在内地客赴港买房之际，香港客同时也在买入广州物业，Kelvin一家便是其中之一。春节游长隆，顺手在番禺买一套四房。

报道回顾↓

事实上，作为一线城市中政策优化“跑”得最快的城市，广州不仅吸引了香港客，还吸引来自北京、上海、杭州、沈阳、青岛等地，以及省内珠三角城市的实力买家，瞄准了中心区120㎡以上的户型。

去年9月，黄埔、番禺、花都，以及白云的四镇调整为不限购区域；今年1月再出新政，在限购区域范围内，建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房不限购，开启全国“抢客”模式。

“放开限购后，外地买家咨询或成交的案例是有增加，主要集中在一些热点楼盘”，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，这些外地买家大多与广州存在一定的关联，例如有生意往来、读书等等。

值得关注的是，为吸引省内外实力买家，广州有主打中高端改善需求的楼盘主动出击，推出凭飞机票/火车票到访看房的“接风来访礼”等营销措施，诚意十足。

案例1香港业主春节游广州长隆顺手买了一套房

在近期有内地客赴香港买房之际，香港客同时也在买入广州深圳的物业。

今年大年初四下午，一处在售楼盘销售人员接待了刚从隔壁长隆游玩出来的香港客户Kelvin一家和其朋友。“他们说刚游玩出来，路过楼盘顺便进来看看”。

Kelvin是香港人，50多岁，妻子是加籍华人，孩子20多岁。他们一家曾在香港和美国等地居住，对TOD综合体及新世界品牌都有所了解。“他们有些惊奇广州也有这种TOD物业，看完后也觉得比他们想像中的好”。销售人员表示。Kelvin一家看完房子两天后，Kelvin专程从香港来广州认购了一套108平方米的四房，总价大约700万元，一次性付清。

案例2惠州人喜欢广州老城一手房价格接近心理预期

“我是惠州人，准备来广州长期发展，所以想在这里买房”。李小姐有亲戚在越秀区工作，向她推荐了当地的楼盘项目。该项目主推建面约93-196m²三房至五房，产品偏高端改善型，地段和整体配置具有一定吸引力。

在入手之前，因为工作原因，她曾长时间关注过广州的市场，也在网上搜集过各类公众号、视频号的楼市信息，做了充分的准备。“一是我在惠州的家也是老城区，生活比较便利，因此来广州发展更倾向于越秀区。但越秀区买房，更多时候只能买二手房，全新住宅项目可谓稀缺；二是越秀区是教育强区，我很看重子女将来读书的学校。”李小姐表示，在广州购房的主要用途还是自住，能确保自己在广州安稳的发展，但也不排除用于投资的打算。

“我也不能完全判断，这个价格是不是就是谷底了，但现在入手的价格对我来说，是一个比较合理的价格范围，非常接近我们的心理预期”。李小姐告诉记者，身边有不少朋友打算到广州投资房产，“就算楼市现在在ICU里面，也会逐步恢复吧。”

案例3东北人在广州过春节顺便给子女买房

南方小土豆在东北爆红之时，也有东北人在温暖的南方过春节，还顺手给子女买了一套房。来自沈阳的吴女士，一直都想在南方添置一套优质物业资产，一方面资产配置，一方面冬季避寒可以来自住。她今年已将近60岁，大的小孩在广州读大学，老二还在老家上中学。

在1月底广州限购放松后，吴女士一家决定春节到广州游玩，也趁机考察广州楼市。“很多东北人在南方买房可能优先考虑海南，但吴女士认为广州是一线城市，而且气候更舒适，他们的孩子也有计划在广州工作发展”。吴女士一家最终在元宵节下定认购。

吴女士所购买的物业是一套70多平方米的小三房，总价400多万元，首付大约100万，以孩子的名义购买。

案例4青岛买家打飞的看房梳理资金准备入手

1月27日解限后，青岛人卢小姐第一时间联系中介看房，当晚便坐了飞机来广州。卢小姐以前因为工作原因，曾短暂住过该项目一两个月，很认可，“所以新政一出来后，第一时间就考虑可以买一套，符合来广州的居住需求”。

销售人员表示，卢小姐以前一直有在一线城市核心区买房的想法，但因名额问题没能购买，解限后第一时间来看，专看符合政策的不限购户型120-143㎡。最终看中了121㎡五房产品，目前正在梳理自家的资金情况，准备入手。

市场现象1有楼盘顺势推出“接风来访礼”

持续出台的房地产政策利好正逐渐体现，尤其改善型市场最先被激活。

越秀区作为广州的文化中心，被外地客最为熟知。“春节前后这段时间，我们的买家有不少来自北京、上海、杭州，他们中有部分是买给子女的，所以网签时间会推后一点，无法在数据上体现，但房款已经全部付清。”一楼盘相关负责人告诉记者。

“外地客户对于广州的认知多数是越秀、天河。广州120㎡户型放开限购后，就有不少外地买家前来咨询”，据另一楼盘相关负责人介绍。“自放开后，异地客户咨询量约为23组”，该位负责人也强调，“不过成交周期相对长点，外地客户需要多对比了解。”

天河区作为广州的经济中心，也是外地买家青睐的热门选择。一个紧邻天河执信的项目，在售建筑面积约110-165㎡产品，是广州中心区的纯改善住区。据项目负责人介绍，“120㎡户型放开限购后，周来访环比上涨了约2倍，项目春节期间，来访达120组，客户有来自大湾区的如佛山、深圳等；省外的如北京、武汉等市都有客户专程前往看房。”

”在寸土寸金的天河，又是纯改善社区，无论是家庭自住还是资产配置，都是不错的选择。新政第一天，我们就成交一组来自清远的客户，他们选择了一套140㎡的全面屏产品，且一次性付清房款。”基于此，该项目针对内外区/省市客户，还顺势推出了凭飞机票/火车票到访看房接风来访礼、认购享安家补贴礼、新邻钜惠礼等优惠措施。

对此，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云分析认为，“放开限购后，外地买家咨询或成交的案例是有增加，主要集中在一些热点楼盘，这些楼盘要么就是资源优势较为突出，要么就是发展商的品牌号召力非常强；同时这些外地买家大多与广州存在一定的关联，例如有生意往来等”。

冯佩云同时强调，“不过，广州整体的购房人群结构并没有发生明显的变化。”

市场现象2新项目加快入市，人气回升明显

外地买家的涌入，是广州楼市的一个切角。

据合富大数据显示，节后两周，广州一手住宅网签数据虽然还没有完全恢复至去年11-12月的周度平均水平，但相比春节前（1月1日-2月4日），已经有明显的回升。人气方面，作为先行指标的楼盘客户来访量，节后两周来访量更是超过了去年11-12月的周度平均水平，其中天河区人气回升最为明显。

聚焦中心四区120㎡及以上一手房，据克而瑞统计，2024年第六周到第八周，网签套数分别是27套、3套、86套，第八周（2.19-2.25）的86套仅次于第五周102套，是2024年开年以来的周度次新高，显示新政的效果正在逐渐呈现。

市场供应方面，新项目也纷纷加快入市，尤其是主打120㎡以上的中高端楼盘，直面激烈“厮杀”。比如海珠区，2023年120㎡以上户型商品住宅成交1899套，成交位列四区第一（数据来源：克而瑞研究中心）。

2024年的海珠楼市，依然趋于高端化。3月，备受关注的中海上涌果树地块——中海大境开放样板房，现场出现排队看房的现象，主力户型为125-270㎡大平层，楼栋间南北间距最高达到约100米；琶洲南TOD二期将在3月底登场，面积段为142-270㎡，该项目曾荣登全国销售额第一；此外，在售豪宅还有越秀·滨江樾、保利·湖光悦色、广州地铁·珑璟台等，竞争十分激烈。

还有实力碾压的天河区，2023年120㎡以上户型商品住宅成交1598套，成交位列四区第二。2024年一开年，越秀·观樾的市场关注度居高不下，元宵节到访客户超7000人。该项目打造天河低密高端住宅，主推140-250㎡临湖大平层；中铁建·招商蛇口西派天河序主推125-240平方米大平层，高楼层能同时看到广州塔跟白云山；以及天河员村项目——保利华创·都荟天珺主力户型157-257㎡，纯千万级豪宅，最快3月初入市。此外，还有在售的汇景台、合景臻颐府、缦云广州、保利天瑞等项目。

专家看市本轮回暖会更平稳，更可持续

“春节过后，发展商价格优惠力度明显加大，而且已不单局限在外围/近郊区域，市中心的项目也不断有惊喜，叠加一系列利好政策，预计市场成交将持续回升；而且相比2023年的大起大落，本轮回暖行情虽然缓慢，但预计会更平稳，更可持续。”

对香港“撤辣”对广州高端市场的影响，克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓认为，香港对于内地一线城市购买力具有一定的“虹吸效应”，但不宜过度解读。据有关报道，香港税务局统计去年香港涉及“三大辣税”的交投量约2811宗，一年几千套的交易量与北上广深的规模相距甚远。

他强调，对于一线城市有能力在港置业的高净值人群而言，由于其日常工作生活多数不在香港，在港买房通常是“多买一套”而非“只买一套”，不管是资产配置还是自住使用，在本地买房依然有先天的优势。

南方都市报（nddaily）、N视频报道

南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬 实习生 郝沛琦

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