一个地产商的非正常死亡

本文选自界面新闻（jiemian.com）

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这是三线城市小型开发商命运的缩影，他们是中国房地产的大多数，修建了中国大多数楼房。如今政商关系突变、行业寒潮到来，他们成了最脆弱的一个群体。

房地产行业的红利消失后，厄运开始逐一降落到个体身上。

刚刚进入2016年，浙江金华市广天房地产有限公司董事长方锦华用自杀的方式，完成了解脱。生前，方锦华是金华市著名企业家，开发了10个楼盘，一度家财万贯、受人敬仰；死去时，他留下了5.2亿元的债务，公司被冻结的10个账户里，总共只有230万元。

在生命的最后八个月中，方锦华一直在与两条锁链搏斗，一条是从繁华走向落寞的房地产市场，一条是地方政府与开发商之间错综复杂的政商关系。

绝笔

2016年1月13日凌晨，方锦华位于人民广场附近的办公室被踹开，此时，他趴在地上，呼吸停止，身体僵硬，离他不远处，一盆木炭已经烧成灰烬。

这是一场策划了很长时间的自杀，他在所有人的眼皮底下完成了准备工作。大约一个礼拜前，他托弟弟给他找一个铁盆，弟弟最终从母亲的饲养场找到了半截用来喂羊的汽油桶；再往前几天，他让外甥给他捎来一袋木炭。

让方锦华彻底失去希望的，是位于金华市北的广天九龙玉府，在运作了两年后，这个项目销售困难、资金链断裂。5亿元的债务还在滚雪球，破产重组的申请迟迟也得不到批准，140名债权人欲哭无泪。

13年前，农民方锦华“洗脚上岸”，带着他的建筑工队杀向金华。13年后，他绝望地点燃了那盆木炭。

在这之前，他留下了两封绝笔信，一封给债权人、家人和员工，另一封则用他的iPhone 6发给了四位政府官员。

在第一封信中，他乞求债权人能做出妥协，善待他的家人，让九龙玉府继续运转下去。

在发送给政府领导的短信中，他“人生中最后一次陈述”九龙玉府遭受的不公平处理，称土地被违法二次拍卖，希望司法还其公正——“请千万不要生气，今后不会再打扰你们了。”

他所说的这块土地，是2013年3月11日，广天房地产以1.78亿元拿下的九龙玉府脚下的116亩土地，它成为了方锦华此后两年厄运的开始。

不祥之地

广天九龙玉府的售楼处还开着，两名值班人员的任务是告知来访者房子已经停售。售楼处旁，一幢欧式风格的多层住宅已经接近完工。按照规划，这个项目建筑面积有16万平方米，包含了21幢多层、6幢高层和14幢排屋，可以向市场提供1122套住宅。

在金华房产圈，这儿已经成了一块不祥之地。一位业内人士总结道，“与这块土地接触过的开发商，现在是一亡、一狱、一破产”——广天的方锦华自杀、中奥集团的董事长余有昌被捕、三联集团则申请破产。在这块土地的挂牌出让现场，这三家公司曾精诚合作，后来却反目成仇，最终都成了市场的弃儿。

这个故事开始于2013年3月10日，土地挂牌出让的前一天下午，三家企业的老总会面，约定了第二天的现场竞拍的角色——广天出面拿地，中奥付土地款，双方合作开发并且共同付给三联1500万元好处费，以换得三联退出竞争。他们甚至对举牌竞价环节进行分工，中奥、三联分别举牌叫价一次，最后由广天举牌。

竞拍当天，一切按照他们约定的进行，在经过三次加价后，方锦华的广天以2300元/平方米的价格取得胜利，总成交价1.78亿元。

在金华当地，土地出让中的“串标”行为十分常见。“本地开发商形成了一个小圈子，拍地时大家有默契，提前把股权商量好，举牌一两次，抬抬价，给政府个面子；遇上不好的地，则连价也不抬，直接成交。”一位不愿透露姓名的开发商告诉界面新闻记者。

更何况，这次的地块位于市区边上，位置并不优越，由于报名人数不足，只能挂牌出让。

方锦华一定没有想到，这块地成为了广天命运的分水岭。

广天和中奥的“战友”关系在利益面前瞬间瓦解。顺利拿到地后，方锦华与中奥的余有昌在股权分配上产生了分歧，他们都想获得开发的主导权。协商不成后，双方走向决裂。

此后不久，中奥的董事长余有昌到金华市纪委自我举报，抖出了拍地时的串通行为，2013年10月17日，金华市国土资源局向广天和中奥发出了行政处罚通知，并宣布出让合同无效。

国土资源局将土地收回后进行了二次拍卖，进入最终竞价环节的依然是中奥和广天。但是这一次，双方是仇人相见，不断提价。最终的获胜者依然是广天，只是价格变成了4.2亿元，比第一次足足多出了2.4亿元。

界面新闻记者了解到，除了和中奥赌气之外，此时的方锦华已经骑虎难下，一方面，金华市国土资源局迟迟不愿将先前1.78亿元的土地款退回，另一方面，施工队伍已经入场，广天已经在这里投下了0.9亿元。

在绝笔信中，方锦华也把罪魁祸首指向国土局的部门领导，称其“欺上瞒下，不懂房地产行情”。

溃败

在不理智地高价拿地后，市场又给了方锦华致命一击。

地价翻了2.3倍，楼面价达到了3600元/平方米，方锦华将希望寄托于市场。“如果房子还像以前那么好卖，我们至少能做到不亏钱。”广天房地产一位负责人告诉界面新闻记者。

广天已经在金华开发了10个楼盘，除了美林湾项目亏了5000万元，其他都是赚钱的。金华的一位地产资深人士告诉界面新闻记者，广天的短平快路线十分成功，开发的都是刚需楼盘，针对低端市场，销售一直都很好。

方锦华丝毫没有意识到，这个他耕耘了10年的市场马上就要变脸了。

2014年8月，广天九龙玉府开盘，一期和二期相继入市。在顺利地卖掉了100套房子以后，广天甚至还把价格提高了一些。

这时，他们发现，房子卖不动了！

广天拿到地的2013年年底，金华繁华的楼市已经发出了警报信号，虽然销售火爆，库存面积却在加大，去库存周期达到18.5个月。进入2014年，楼市进入萧条期，地产商纷纷以价换量，一向稳定的房价开始出现了下降，并且连降7个月，成交均价从年初的9400元/平方米降到了8800元/平方米。

一期之后，九龙玉府的房子就很难卖出去了。2015年2月，九龙玉府又有八幢七层高的住宅楼获得预售许可，但是已经没有客户了，这些房子被抵押给了各类债权人。

到了8月，资金链彻底断裂，方锦华再难支撑，广天九龙玉府全面停工。

在绝笔书中，方锦华把希望寄托在未来——“2015年的行情不好，不代表2016年也不会好”。

2003年，方锦华和弟弟合伙成立了广天。那是房地产的黄金时期，地产商人的野心深刻地改变着金华的城市形态，到了2012年，市区内的330国道不得不南移，为房地产创造空间。

从2013年开始，金华商品房的年销售量跨过了1万套的门槛，品牌开发商也嗅到了商机，金地、奥克斯、上海农工商在此时先后进入金华，慢慢成为市场的主角。

金华市出现问题的23家企业中，没有一家是外来企业。在寒潮面前，大型开发商的反应都极快。滨江开发的金色蓝庭同样在2014年开盘，在意识到市场风险后，迅速将一部分改善型住宅变为小户型，并且将价格降到9000元/平方米，以价换量，迅速套现离场。同样，奥克斯在意识到自己的冒进后，降价促销，虽然项目亏钱，但是没有被套牢。

在这些资金充足的财团面前，方锦华这样的本地开发商毫无招架之力。一旦市场出现波动，他们就进退失据，黯然离场。

当年曾与广天结盟的中奥和三联，比广天更早走向灭亡。2014年，中奥的负责人因骗贷被捕，留下了至少3亿元的债务，三联集团的桂语山居项目资金链断裂，已经开始了破产重整。

界面新闻记者统计后发现，2014年和2015年，金华市至少有14家开发商因资金链断裂而陷入停工，至少影响到3788个购房的家庭，相当于金华2014年销售套数的1/4。

民间借贷

事后看来，如果广天可以多熬3个月，命运将截然不同。2015年3月底，“330新政”发布，楼市又焕发了生机。

广天没有等到这一天，短短的几个月里，前期投入被民间高利借贷无限放大，像海绵一样吸干了方锦华过去13年积累的财富。

界面新闻记者了解到，从拿地开始到2015年4月，两年的时间里，广天光借贷的利息就支付了3.6亿元。

广天的兴和衰，都和金华盛行的民间借贷分不开。除了江苏银行1.8元的贷款，九龙玉府土地款和开发资金中的大部分来自于民间借贷，其中又有很多是高利贷。

从2015年4月开始，广天资金枯竭，再也无力偿还本息。方锦华自杀之前，广天公司的10个账户中只有230万元，欠债却已经达到5.2亿元。

多年来追随方锦华的一位知情人士告诉界面新闻记者，第二次拍卖多出了2.4亿元土地款，基本上都是高利贷拆借来的。“有什么办法，你必须在规定时间内交上土地款，即使是高利贷也不得不借，很多都是四分五分的利息。”

拖亲带友是浙江的经济特色。方锦华当年起家之时，依靠的正是从亲友手中拆借来的500万元。这次也不例外，很多债权人是方锦华村里的村民、朋友，他们追随方锦华多年，在方锦华需要的时候，将手中的钱投入项目，或者将房产证借给方锦华来做抵押贷款。

界面新闻记者了解到，目前广天房地产的债权人超过140个，最大的债权人是贷款1.8亿元的江苏银行，最小的欠款则只有几万元。

不仅广天，当地大多数开发商发家的背后，都有着民间资本力量的推动。界面新闻记者调查发现，近两年金华市出现资金问题的21家开发商中，超过一半涉及民间资本。在房地产的黄金年代，民间借贷尤其是高利贷是地产商起家的法宝，当市场不景气时候，这些钱又成了最大的累赘。

政商危局

1月17日，方锦华的追悼会在金华市殡仪馆举行，当方锦华的尸体被抬到大厅时，人群中爆发出声嘶力竭的哭喊，要求政府为方锦华“伸冤”。

他们所说的冤情，正是方锦华在绝笔书中陈述的那样，“九龙玉府遭受了政府部门不公平处置，土地被违法二次拍卖”。

这块土地经历了挂牌、举牌、收回、二次拍卖以后，价格从1.78亿元上升到4.2亿元，按方锦华所说，“这个冤案引发的巨大财务成本，造成了公司严重的资不抵债。”

而在国土资源局看来，广天和中奥的传统属于不正当竞争行为，给国家利益、社会公共利益造成重大损害，自己的处理并无不当。

从台前到幕后，政商关系错综复杂。

方锦华生前曾经将金华市国土资源局告上法庭，这起案件还成了中国首起行政合同诉讼案。双方争论的焦点有两个：中奥和广天在土地挂牌出让中的默契是否是串标，国土局是否有权单方宣告合同无效。

在接受《法制日报》采访时，方锦华的代理律师认为该地块是以挂牌方式出让的，并不是拍卖和招投标方式，法律并没有禁止竞买人之间进行同场交易。此外，只有人民法院或仲裁机构才有权确认合同无效，国土局单方面宣布合同无效是没有法律依据的。

方锦华一审败诉，现在二审正在审理中。方锦华的代理律师丁蕾拒绝了界面新闻记者的采访。

这背后的隐情有待明察。界面新闻记者获得的信息显示，在拍地之前，中奥已经预付了一笔土地款给金华市国土局，等于已经将这块地攥在手里了。

有两位分别接近广天和中奥的知情人士告诉界面新闻记者，中奥在5年前就已经给过金华市国土局6000万元，用于土地的拆迁，所以，在拍地之前，国土局就已经“内定”这块地的主人是中奥。只不过因为拍地时，中奥没有钱，所以先以广天的名义拿下来。谁料到，广天拿下地以后，双方谈崩了。

确实，广天九龙玉府与中奥的邑墅项目仅仅一墙之隔。知情人士告诉界面新闻记者，中奥对九龙玉府这块地是十拿九稳，已经把这块地算作自己邑墅的一部分。他指着两个项目的边界线说，一般来说，地块都是方正的，但是这两个项目之间的分界线是蜿蜒曲折的，“很显然，这根本就是一块地”。

从程序上看，金华市国土局也有瑕疵。土地进行二次拍卖之前，第一次的1.78亿元土地款却没有返还给方锦华。这等于逼着方锦华参与第二次谈判。

广天的代理方也曾指责政府部门被中奥牵着鼻子走。如此看来，这样的说法并非没有道理——方锦华吞下这块地，却不知道自己打破了中奥和国土局之间的默契。

在这次土地出让中，潜规则和明规则暗暗较量，方锦华本是凭借潜规则获胜的一方，最后成了明规则的牺牲品。

绝望和生机

方锦华去世的前几天，家人没有看出任何异常。

在家人面前，他很好地掩饰了自己的焦虑。多位债权人告诉界面新闻记者，方锦华在面对他们时，脾气越来越暴躁，并多次表示“要不我死给你看”。

“我们从来没有逼过他，我们当然也不希望他死。”一位债权人说，他借给方锦华的钱超过千万。

他怀疑，到了后期，方锦华可能已经开始用不合规的方式套现。他展示了方锦华生前发给他的短信，方锦华向他许诺，“等施工合同签署了之后，会以工程款和临时设施费的名义将资金调拨出来”——九龙玉府的施工方方鼎公司也是方锦华的公司。

所有人都知道，方锦华已经没有办法了，他唯一的办法就是司法重组，由最大的债权人主持工作。最大的债权人之一告诉界面新闻记者，根据他们的估算，九龙玉府的可偿率为70%——项目如果能继续运转起来，资产差不多可以还上70%的债务。

2015年8月，方锦华提出了破产重组。他的申请在金东区和婺城区都没有获得批准。多年来追随他的一个员工说，“金东区认为项目在婺城区，而婺城区则说公司注册在金东区，再加上三联也在走破产程序，他们一直没有接受广天的申请。”

破产重组是他唯一的希望，而在屡屡碰壁之后，竟也成了压倒他的最后一根稻草。

方锦华去世后，官方的态度迅速转变。1月18日，方锦华下葬的第二天，金东区法院接受了广天公司司法重整的申请。广天迎来了一线生机。

这是方锦华用生命换来的。

1月12日下午，方锦华和家人一起吃了最后一顿饭，驱车前往公司。几个小时后，在办公室的小卧室内，他细心地安排了自己的死亡——为了防止引燃地板，他往盛炭的铁盆下面垫了两块砖头，用毛巾堵死了办公室门的下沿，之后，点燃了那盆木炭。

界面新闻作者 习曼琳

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