今天（5月11日）上午8点至9点，西安市住房保障和房屋管理局市场处副科长陈嫄、西安市房屋维修资金管理中心资金归集科科长李欣，做客FM91.6陕西交通广播《一马当先早高峰》节目直播间，与916知名房产节目主持人郭华、早高峰主持人晓妮一起和广大听众互动，权威解读楼市新政、楼市新动向。

西安市房管局市场处副科长陈嫄（左二）、西安市房屋维修资金管理中心资金归集科科长李欣（左三）做客直播间

主持人：今年春节过后，房子成为市民热议的话题，很多市民反映“一房难求”，为什么会形成这种局面？

陈嫄：一季度，城六区和长安区原计划上市商品住房287.5万平方米，2.5万套；实际上市205万平方米，1.9万套，上市面积同比下降13.47%。有82万平方米，6千余套住房未按期上市，高新、曲江、浐灞等产业集中度高、配套成熟、区位优势明显的热点区域，高品质项目住房供需矛盾较为突出。

通过对市场运行情况的分析和企业的走访，我们认为，形成西安市短期内部分区域住房供需不平衡的主要原因：一是许多项目整个冬季无法施工，工程进度无法达到预售条件，加之库存持续下降，短期内住房供应断档。

二是住房消费理念普遍提升，大品牌、大开发商的高品质项目受到市民的追捧，选择知名房企、高品质项目的人群大幅提升，热点区域、品牌房企开发的优质项目供不应求。

三是部分开发企业采取了“饥饿营销”等手法，制造紧张气氛。各驻市商业银行因资金额度趋紧，也提高了首付款比例和贷款利率，诸多因素促使西安市的房价上涨预期增强，造成了恐慌性购房。

四是一年多来，西安市“三大革命”“铁腕治霾”“招商引资”“城市增绿”等一系列改革举措取得了显著成效，与周边城市相比，西安市的城市吸引力提升明显，社会各方纷纷看好西安的发展预期，人口吸附能力增强，住房需求旺盛。

主持人：在供应较为紧张的情况下，一些开发企业也借机采取内部预留房源或采取一次性付款、高首付优先选房的销售方式，严重扰乱了市场秩序，引起了购房人的恐慌。针对这些现象，房管部门采取了什么措施？

陈嫄：针对市场中出现的状况，为稳定市场情绪，保障购房人知情权、选择权，营造公开、公平、有序的房地产市场发展环境， 3月30日，我局下发了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，从预售许可申报、销售信息公示、销售方式等方面提出了一些要求。

主持人：这个文件主要有哪些要求？

陈嫄：一是，房地产开发企业申请《商品房预售许可证》时，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。

二是，房地产开发企业组织销售活动时，要在销售现场显著位置公示项目规划情况、后期拟上市住房套数、面积、户型、计划上市时间及项目不利因素等信息。

三是，房地产开发企业及经纪机构要正确宣传西安市住房交易政策，不得散布、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、后期涨价等方式营造紧张气氛，诱使购房人抢购。

四是，取得《商品房预售许可证》后，房地产开发企业及经纪机构应及时告知意向购房人具体销售时间、地点。

五是，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

六是，房地产开发企业应严格按照物价部门价格公示结果，对每套房屋明码标价，不得高于公示价格销售房屋，不得捆绑搭售或迫使购房人接受有偿服务。

主持人：对“严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件”的要求，广大购房人是非常欢迎的，那采取了哪些措施来落实这项要求？

陈嫄：文件下发后的第二天，也就是3月31日上午，我们组织人员对碧桂园凤凰城、金泰新理城、鸿锦城·罗曼尼、华洲城·云顶等在售项目进行了现场检查，严禁其设置全款优先选房等限制性条件。

同时，当天下午，我局约谈了碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家近期开盘及市场占比较大的开发企业主要负责人，强调规范开展销售活动的要求，严禁设置全款买房优先等限制性购房条件。各企业均承诺不内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

主持人：如果有企业违反了上面的一些工作要求，房管部门有没有什么惩戒措施？

陈嫄：这个是有的。为进一步加强房地产市场管理，引导和规范商品房销售行为，去年开始，我们创新了管理手段，对房地产开发企业的违法违规行为实行记分管理制度。

我们首先将各法律、法规或规范性文件中有关房地产开发企业应该遵守的规定进行了全面梳理，对企业未按规定从事的有些违规行为，我们按照情节严重程度，制定了违法行为量化打分标准。

在日常工作中，我们通过接受群众投诉、巡查检查等方式，对企业的各类违法行为进行量化打分，并将记分结果运用于行政管理过程中，加大对违规主体的打击力度。

对违反前面提及的要求的企业，我局将按照记分管理制度的要求，对违规企业一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可，通报有关部门实施联合惩戒。

主持人：有没有企业因违反上面提到的《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》要求，而受到处理的？

陈嫄：近期我们公布了一批违规企业记分情况。对城市锦上、华安·紫竹苑、大华翰林华府等未按规定开展销售活动的企业，按照我局记分管理制度要求进行了记分，并采取了限制网签、暂停办理新申请预售许可等方式对违规企业进行了惩戒。

其中，对未按要求采取公证摇号方式公开销售的“城市锦上”项目建设单位，我局已责令该公司按规定选择公证机构，在公证机构全程监督下，采取公证摇号方式，重新组织销售活动。

主持人：买了房子以后，房子后期的养护也是广大市民朋友关心的问题。3月30日新版《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布实施，新的办法有哪些亮点？

李欣：1、明确了售房单位交存的维修资金归属。《办法》规定“从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有”。保障了维修资金所有权人的合法权益。

2、房屋灭失可由征收单位代办维修资金退还手续。《办法》明确了房屋灭失的，公有住房售房单位、房屋所有权人应当持单位介绍信或者本人身份证明，以及房屋灭失证明、维修资金交存凭证到专户银行提取维修资金分户账中的余额，办理分户账注销手续。因征收造成房屋灭失的，征收实施单位可以根据被征收人的委托统一办理分户账注销手续

3、明确了房屋所有权转让时维修资金随房过户。《办法》明确了房屋所有权转让时，该房屋分户账中的维修资金随房屋所有权同时过户。未交存维修资金的，由买卖双方进行协商后交存维修资金，业主不再需要办理二手房维修资金的过户手续。

4、维修资金使用实行属地管理。为方便申请使用维修资金，《办法》明确了维修资金使用由过去的市物业行政主管部门统一管理调整为由各区物业行政主管部门、开发区管理委员会管理。

5、明确车库、地下室维修资金的专项用途。《办法》规定，住宅物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分维修资金，专项用于车库、地下室共用部位、共用设施设备维修和更新、改造。

6、发生六种紧急情况，可应急使用维修资金。物业保修期限届满后，发生外墙瓷砖脱落、电梯故障等6种紧急情况时，为保障业主人身财产安全，经区县物业管理行政主管部门、西咸新区或者开发区管理委员会确认后，可应急使用维修资金，维修费用从相关业主维修资金中直接列支。同时，严禁物业服务企业、业主委员会擅自扩大维修和更新、改造范围。

7、新增一次性表决方式，方便维修资金高效使用。对同一物业管理区域内全体业主受益，单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用维修资金。

8、提供虚假资料骗取维修资金以及代收、挪用维修资金的，其违规信息将被依法纳入公共信用信息系统。

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新房的公示价和成交价的上涨幅度有没有限制？

陈嫄：我们现在在办理预售许可证之前，开发企业要先到物价部门进行价格申报，这个工作主要由物价局指导进行。

最近中介发布了很多全款更名的房源，请问房管局怎么看？

陈嫄：按照房地产管理法的要求，没有取得房产证的房子是不能上市交易的，我们也提醒广大市民，如果要购买二手房，一定要查看出售人是否持有房屋所有权证，产权手续是否完善，千万不能购买手续不齐全的房子。

公积金虽然可以使用，但很多楼盘在实际操作中却都不能使用？

陈嫄：市民可以拨打12345市民热线电话来进行投诉，12345热线办接到投诉过后会及时转给西安市公积金管理中心，由公积金管理中心调查处理，他们在调查处理的过程当中，如果需要房管部门配合的话，我们两个部门也是建立了联动机制，如果企业拒绝使用的话，我们房管部门也会对企业采取一些措施，督促企业维护购房人的利益。

西安在校大学生能不能买房？

陈嫄：如果这位学生的户口在西安的话，是可以购房的。

近期西安房源比较紧俏，未来会不会有大量的房源上市？

陈嫄：现在随着施工旺季的到来，后期陆续会有大量房源上市，今年全年计划有2600万平方米的房子将上市。

根据什么原则来进行房源量的供给？

陈嫄：这个主要和企业施工进度和前期取得手续有关系。如果前面已经拿到规划、土地、施工等证件，工程进度也达到预售许可的话，可以随时来办理预售许可证，我们办理该证也是非常快的，法定时间为15个工作日，实际上用不了10个工作日就能办理下来。因此，有的房源可能因手续不全会延迟推出。

“房子是用来住的，不是用来炒的！”很多人关心未来西安有没有可能会推出更为严格的限购政策？

陈嫄：我们一定会按照住建部和中、省的各项要求，坚持“房子是用来住的”这个定位，坚持调控目标不动摇，调控力度不放松。

家里分了多套安置房，能否进行买卖？

陈嫄：安置房如果取得房屋所有权证或者是不动产权证书的话，是可以进行上市交易的。持回迁证是不能上市交易的。

开发商后期没有按照购房合同执行的话，作为业主怎样维权？

陈嫄：购房人应该查看购房合同上，买卖人双方如何约定的。如果企业没有按照合同约定内容来执行的话，那相应的违约责任是什么样的，企业应该严格按照合同约定来履约，如果没有履行约定的话，购房人可以找开发商协商处理，实在协商不下去，可以通过司法途径解决。

如果小区仅剩一户没有交大修基金，个人能不能先垫资补齐不足部分，然后再个人起诉不交钱的业主？

李欣：如果说有一户没有缴纳的话，西安市房屋维修资金管理中心也有变通的做法，就是没有缴存的这户业主可以先分摊本次维修费用，后期再去补缴。也可以由全体业主起诉，让其尽快将费用交到专户。

如果开发商让签补充协议，其中有一些不合理的要求，这种情况下怎么办？

陈嫄：首先购房人先看补充协议，约定哪方面的内容，如果协议的要求违反国家强制性规定的话，或者和现行政策不相符、违反公平交易原则的话，可以向工商部门或者向房管局投诉。

买房过程中发现很多购房合同都是制式的，按照置业顾问的说法，合同都是房管局出的，这是真的吗？

陈嫄：可能有些市民朋友有误解，购房合同是住建部和国家工商总局制定的一个范本，这个范本在全国推广使用，范本只是对合同大的框架作出要求，防止开发企业自己拟定合同文本，对于能够保障购房人的一些条款不写进合同里面，那合同范本对一些条款进行了明确，要求企业在签订的时候要填写，同时双方也可以就具体内容另行约定，并不是说每一家合同都是一样的。

来源：陕西交通广播、

记者：陈杨、薛望

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