很多人没想到，西安局部板块的二手房价高于新房价，出现“倒挂”现象！其它城市出现的异常情况，在西安也逐步显现了！

5月16日，国家统计局发布的数据显示，4月份西安二手房价格环比增长2.3%，而新房价格环比增长为1.6%，二手房价格环比涨幅超过新房0.7个%！4月份西安二手房的环比涨幅，超过天津和乌鲁木齐，位居全国第一位！

西安的二手房成交量，多年来一直在低位盘桓，进入2018年，迅速进入“量价齐升”的状态，三大特点明显：成交量剧增、局部价格倒挂、卖家毁约频发！这情况发生的原因有哪些？如何避免房东毁约？

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近三年成交量急剧上升

一个健康完整的市场，二手房的成交量应该稳定在一个相对的比例上，即增量交易和存量交易之间的有相对平衡。但从西安的二手房成交量看，长期处于低位徘徊，一直是新房市场占据绝对主体地位。

2015年之前，西安的新房年度成交占比绝对数普遍较大，二手房占比在10%不到。也没什么看点：品质一般、价格一般。但2015年到2018年一季度的二手房成交量相对值得一说，这三年的成交量，开始出现较大增长，详见下表：

上表是根据西安市统计局和房管局公开发布数据整理的商品住宅成交数据，具有较大的准确性和权威性。从表中可以看出，2015年二手房成交量尚在217.29万㎡，2016年的成交量接近300万㎡，但到了2017年成交量达到651.55万㎡，是2016年的2倍还多！

而从近3年多来的二手房与成交总量关系，占比在逐步扩大：2015年成交总量为1715.29万㎡，二手房占比约为12.67%；2016年成交总量为2145.79万㎡，二手房占比约为13.59%；2017年成交总量为2364.95万㎡，二手房占比约为27.55%；2018年一季度成交总量为429.4万㎡，二手房占比约为38.06%。

不难看出的是，2015-2016年，二手房成交占比仅在13%左右，但是在2017年占比翻倍，超过27%；而2018年一季度占比更是上升到超过38%。二手房所占市场成交量占比急剧上升，主要的原因是与市场态势密切相关。

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四大因素助推二手房市场升温

2016年以来，西安二手住房成交量抬升，至2017年约占成交总量的三分之一；2018年一季度二手房成交量占成交总量的38%以上。西安二手房市场为何突然变“热”？概况起来，与四个因素有关：

1、需求短期急剧增长。从2016年年中开始，外来置业、返乡置业急剧增长，在为西安楼市注入新的购买力的同时，促进了成交量的上升，各区新房库存急剧减少。在2015-2017年上半年，价格相对较低的二手房成为购房群体的关注点。

2、新房区域性阶段性供应不足。在高新、经开等区域，“五证齐全”的新房总体上存在供应不足情况，一方面新盘出现开盘即清的情况，二手房价格也水涨船高，甚至出现多人抢购一套优质二手房的情况。2018年一季度，西安楼市整体出现新房供应阶段性不足的情况，客观上导致二手房购买量上升。

3、优质二手房相继入市。房龄在5-10年左右、刚交房的次新二手房，甚至部分不具备“满五过二”条件的房子，通过瞒天过海的手法也相继入市，客观地看，最近3年来入市的二手房，总体上品质要比以前好，地段也不错，还有附加“题材”，比如重点学校的“学位”或“学区”、有地铁等，因此成为“抢手货”。

4、避开摇号的麻烦。买新房要摇号，中签率普遍在10%左右，相等于10个人才有一个人中签，概率较低；中签了，还不一定选择到自己满意楼层、户型和面积的房子，而二手房不摇号，在选择上相对更精准，各方面都满意的话，不如选择二手房了。这在客观上也导致了二手房客源的增加。

在上述因素的共同作用力下，西安二手房住宅成交有冷变热，由原来不起眼的“配角”，局部板块的二手房慢慢有了“主角”的感觉。

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当前局部二手房价超越新房

一般来说，在新房供应比例不低的情况下，二手房价格是低于新房价格的。但是，西安当前依然出现了二手房价格高于新房的情况，即价格出现“倒挂”现象！

数据显示，4月初西安普通住宅成交价格为10436元/㎡（除别墅外），二手房成交均价为10552元/㎡，价差为116元/㎡，这是二手房均价自2017年9月之后再次超过新房均价。

而5月中旬，西安二手房成交均价高达11186元/㎡，环比上涨8.43%，同比上涨54.95%。目前一般区域二手房价格高出新房有500-1000元/㎡，个别板块甚至高出2000-3000元/㎡，曲江、高新、经开等区域的核心板块“倒挂”现象比较普遍。

高新唐延路昆明路口一楼盘，目前已有二手房房东把价格飙到20000元/㎡，而唐延路的另一新盘新房最近的价格才20000元/㎡多一点；经开凤城五路的二手房已有个别标价在15000元/㎡甚至逼近20000元/㎡，周边新盘的价格尚在10000-13000元/㎡。

浐灞半岛的二手房在最近一年的时间里，也飙升的比较厉害。在2017年5、6月份，价格尚在8000元/㎡左右，而当前已经在11000-12000元/㎡左右，而半岛新开的某精装公寓型新房，最新开盘均价仅在13000元/㎡！

二手房价格的飙升，一方面与周边新房源少有关，另一方面也于周边新盘尤其是品牌房企的优质盘价格被控制有关，而二手房房东仅是根据自己对市场的主管臆判为主，最多加上二手中介人员的“商量”来定价，随意性较大，缺乏科学的定价依据，多数不具备参考性。出现倒挂也就不足为奇！

但通观西安楼市，虽然少数区域的局部板块二手房价格超越了新房价格，但是更多区域的二手房价格还是低于新房的，成交量也不高。

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二手房市场交易行为亟待规范

相对新房价格有物价局监管，涨幅的随意性被控制，二手房的定价主要由房东说了算，一方面容易出现“一天一个价”、高于新房价格等情况；另一面卖家“毁约”乱象突出！

2017年上半年以来，多次接到粉丝和朋友的反映，说：看中了一套二手房，交了部分款项，但过户遇到问题，担心房东毁约；某某二手房的房东说好的价格，但突然毁约了，怎么办？等等。

据二手房中介公司一位资深的经纪人介绍，“有人给人家办手续办了一个多月，银行贷款都放了，就差最后一步过户，然后房东这边违约不卖了”，甚至出现“银行放款都办了两个月了，卖家给人家涨价的”，并且“这种情况还不少”！

房东为什么毁约？主要原因是房价涨幅的不确定性。因为房东也在担心，今天100万卖给你了，一周后涨到120万怎么办？不是买亏了吗？如果毁约，即便退违约金，还能多卖二三十万块钱，房东也划算啊！

趋利是交易的本性，但需要坚守起码的契约精神。如果房东本身就是指望房产投资获益的，指望其保持一份理性，是很难的。在房价总体上趋于活跃，供求失衡期，单方面希望部分房东遵守契约，也可能是一厢情愿。

毁约虽然是少数，但也提醒购买二手房的人士：一是对方毁约，应立即启动法律追责，不但要承担违约金，还要承担因此而耽误买其他房子的可能损失的溢价，提高毁约成本；二是合同严密、执行迅速，彼此没有反悔的时间差。

同时，监管部门也应对此及时出手，比如物价部门可及时出台动态的二手房指导价；交易过户应以官方机构认可的第三方机构对房子进行科学合理的价格评估书作为不可缺省的条件；房管、银行等机构在办理二手房交易过户手续、转按揭等事宜有时间性，一定时间内频繁变更的不予办理等。

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买房是选期房还是二手房？

这是个令人纠结的问题，但不等于无解。

从房子本质的属性看，是贬值的。房产价值的保值或增值，与其房龄、产品、服务及所在地段、配套、生活基础设施等密切相关，同时也与市场供求关系有关。所以，看的准、买得值，很重要。新房的价值选择原则同样适用二手房。

具体到某个小区、某一栋楼、某个楼层、某个户型，其价值到底如何，需要具体问题具体分析。买新房还是二手房，根据自己及家庭的需要而定。

从西安楼市的状态看，局部区域出现的二手房与新房价格倒挂现象，短期内或会还将存在，但把时间拉长一点看，这种状况不具备持续性。从区域看，新房供应不断、区域土地供应持续、需求相对稳定的话，二手房的价格势必是会回落。

综上所述，3点建议供参考：

1、先了解价值再谈价。确定要买二手房，围绕房子价值评判的要素去考量，并借助专业评估公司的力量，对拟选的二手房的现值有个基本了解，然后再谈价格。

2、过渡居住把握买进卖出时机。单身阶段性自住、为孩子上学临时买房等，可选择目前价格较低、品质还可以的二手房。这类二手房一般地段价值不高、房龄偏长，再次出手的难度将会加大，需要把握时机。

3、不建议追高选择二手房，尤其是价格严重偏离价值的二手房。即便是“学位”或“学区”概念的二手房，随着西安教育资源总量不断增加、乱象的逐步治理，价值主要靠“学”因素加持的，一定时间后，其附加价值会逐步减弱。

来源：西安楼市

部分数据来源克而瑞

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