中央明确房价不能涨，调控将再加码，下半年西安房价还涨吗？

8月1日，新华社对当前房地产市场发展发表述评——《培育住房租赁市场开了好头但仍需加把劲》，文中显示记者近日调研发现，加快培育住房租赁市场过程中，还存着开发商以租代售获利，承租人租售同权享受同等公共服务还较难实现等问题，指出政府应加快完善各项服务体系建设，通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。防止出现“以租代售”等行为。同时，还要落实好承租人享受均等化公共服务的权益。

这是新华社自7月26日起连续5日发出的第五篇对当前房地产市场发展的评述文章，五篇文章通过市场调研，指出楼市目前还存在种种乱象，犀利指出有些城市用一线城市或某些地域更高房价进行比对，有松口气心态；对房价炒作睁只眼闭只眼，希望高房价拉高地价；不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头，其中个别城市高价地频现，是调控不和谐音。

7月31日，中共中央政治局在部署下半年经济工作的会议上继续要求“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。同时，中央下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。第一次不再使用“遏制房价过快上涨”的表述，明确释放房价“不能涨”的信号。

“房价不能涨”思路早已有迹可循

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷认为，一方面由于最近几个月70城房价指数上涨城市不断增多，房产市场有轻微回暖迹象。调控本身目标即为保持房地产市场稳定，避免其“大涨大落”，央媒表态，本意为强烈遏制住房地产抬头的苗头。另一方面由于最近国际经济形势复杂，国内经济发展不景气。国家出台一系列刺激市场发展的举措，为了避免刺激经济的资金流入房产市场，也必须要加强对房产市场的管控。

事实上，“房价不能涨”的思路从地方政策中已经有迹可循。

今年年初，福建省提出将坚持因城因地施策，稳控福州、厦门商品房房价，保持福州周边的长乐、闽侯和厦门周边的泉州、漳州房价环比不上涨。2016年底，北京市政府主要领导曾明确表示，2017年要实现北京房价环比不上涨。

陈雷表示，从新华社的几篇评述中可以看出，既有“房住不炒”的主基调的强调，又有对于三四线市场的风险点评，同时还就土地市场进行点评，从短中长期调控同时入手，预计2018年下半年，房地产市场会在调控高压下继续降温。

中国房地产市场从“遏制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，市场有分析认为，这意味着国家将不留余地来解决房地产市场问题。在这一过程中，无论是需要房地产投资来提高政绩的地方政府，还是希望在房地产市场中获得巨额收益的企业或个人，“弹性操作空间”将越来越小，甚至完全失去。

不过也有分析人士指出：房价不涨，是环比还是同比，是半年还是未来较长时间，是全部城市还是部分城市？通过何种方式让房价不涨？这些问题都是值得考虑的。如果房价未来不涨甚至可能下跌，买房的人也要掂量掂量。从这个角度来说，各方最理想的状态是稳房价，楼市或将进入维稳行情。

华泰宏观认为，这轮始于2016年的房地产调控仍未结束，当前正处于向长效机制完善落地的过渡关键期，更需严格把握“房住不炒”原则，坚持“因城施策”的精准调控手段，营造有序健康的房地产市场，为长效机制创造良好的市场环境。华泰宏观预计地产调控政策短期不会转变，维持全年地产投资累计增速缓慢下行的判断。

恒大集团首席经济学家任泽平发表观点认为，房地产销售、到位资金增速等先行指标趋于回落。7月份一些政策已释放出某些信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低。中国正处于金融周期的顶部，融资形势偏紧，而房地产周期处于调控中期，未来将从短期调控转向建立长效机制。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：中央对房地产的态度并没有发生转变，仍然坚持房住不炒的主基调，保持政策的连续性和稳定性，尽量避免房地产市场因其他宏观政策的变化而波动。

“在目前较为严峻的内外环境之下，中央保持冷静清醒，保持政策定力，继续按计划做好自己的事，这个方向是值得充分肯定的。但我也建议，要实现房价不涨，可能需要关注地方政府的过度行政干预，也要注意市场预期的转变。”许小乐说。

央媒集中反应，强调“房住不炒”

8月1日零时刚过，人民日报海外版侠客岛在微信公众号明言，在稳预期方面，政治局会议最重要的表态是“坚决遏制房价上涨”和“下决心解决好房地产市场问题”，依然十分坚决，引导大家对“房住不炒”的合理预期，不能因为宏观经济政策的些许放松，就拿资金去买地、炒房。

就在7月31日，中共中央宣传部委托新华社主办的《半月谈》与国务院主办的中央直属党报《经济日报》分别聚焦上市公司囤房炒房刺激房价，及一些三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。

《半月谈》发表文章称，公司炒房行为不仅挤占了刚需族的购房空间，更成为房价飙涨的一大推手。文章援引住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌的话表示，“的确有部分企业，特别是中小企业或者私人企业，因老板个人没有买房资格，就利用企业来买房或炒房。随着房价不断高涨，房地产市场持续火热，公司炒房会造成市场需求在短期内大涨，需要及时补上政策漏洞。”

“正是因为刚需人群与房源之间夹进了企业这一个环节，导致了国家的房地产调控政策在实施过程中出现了扭曲。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠则在文中建议，过热城市的房地产市场调控要向纵深发展，一些地方的调控需要更加精细化调整，要将有限的房源精准对接刚需人群。

此前，已有西安、长沙、杭州、上海等地限制企业购买商品住房。7月31日，深圳市政府正式发布《关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，除了完善一系列差别化的住房信贷政策，跟进暂停企业购买商品住房，还对个人购买商品住房和商务公寓分别禁售3年和5年。

严跃进认为，对商品房和公寓分别规定3年和5年的限售期，利于确保房地产市场稳定发展，对炒房也将有较大的约束作用。

深圳市房地产研究中心主任王锋表示，深圳个人限售政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，则有利于住房合理流动。

深圳房地产中介协会研究总监徐枫表示，深圳公寓价格从2015年飙升，逐渐成为炒房者的“投资圣地”，遏制公寓市场过热，将为整体楼市提供风向标。

严跃进表示，深圳此时加码楼市调控的信号意义在于，此前市场有了一些“政策松绑”的预期，深圳高举“房住不炒”的旗帜，也说明当前房地产市场政策不会放松。商品住房对企业限售，是要防止企业挤压个人购房资格和房源，也是为优先满足刚需购房者需求的举措之一。而限售政策是核心所在。考虑到对二手房转让的影响，此类政策属于收紧力度较大的政策。

同一日，《经济日报》指出，中国房地产市场仍然存在结构性矛盾，一些城市房价上涨压力较大，一些偏远城市还有一些库存。市场是不断变化的，地方政府对调控负有主体责任。当市场变化时，应及时调整政策方向。既要防止库存高企，房价过快下跌，形成烂尾楼，也要在房价出现过快上涨苗头时尽快出台相关政策，将苗头遏制在萌芽状态，促进市场平稳健康发展。

严跃进指出，央媒本身承担着国家较为明确的、关键性的政策信号发布功能，此类评论集中连续发表，说明了地产政策还是强调稳定的、“房住不炒”的导向，信号意义是要求市场参与者有足够的重视和警惕。

“房地产市场或会在调控高压下继续降温”

“调控高压”或许是今年下半年中国房地产市场的一个注脚。

7月31日，在“专项整治楼市乱象”文件下发一个月后，国家住房和城乡建设部公开曝光了首批20家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。住建部相关负责人表示，此后还将陆续公布“黑名单”，形成高压态势。

7月30日，工业和信息化部等十三部门联合印发的《综合整治骚扰电话专项行动方案》中，明确由住建部牵头，加强对房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产经纪人员的监督管理，严格落实中介机构备案制度，严格规范电话营销行为。

8月1日，新华社第五篇述评中指出，机构“跑马圈地”扩张的长租公寓项目，面临盈利难且回报周期长的困境。为获取高额利润，一些开发商钻政策空子，通过打“擦边球”的方式，变相“以租代售”。在个人租房市场上，也有不少乱象：房东合同不报备，涨租、租期调整随意性大，发生纠纷租客维权难；“二房东”“群租”乱象频发，中介抬高租金吃差价、虚假房源信息等顽疾仍未破解。

对此情况，北京市新版住房租赁合同提出，租赁期内不得单方面提高租金；天津规定企业若变相销售自持租赁房，整改期间不得参与土地竞买；明确自持商品房屋租赁价格一经确定， 1年内不得上调；自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。

新华社认为，解决当前租赁市场的问题，要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。“这或也是住建部整治楼市乱象行动中，整治黑中介作为其中一个重要方面的原因。”业内人士表示。

“或会有新楼市调控措施，尤其是三四线城市”

今年以来，房地产市场调控政策密集出台，一些城市出台的因地制宜的房地产调控措施，收到一定成效。据新华社报道，上半年各地出台楼市调控政策累计200次左右，实施限售的城市约50个，热点城市更是升级调控措施“堵漏洞”。

比如，成都限制“假离婚”购房，杭州等地限制企业购买住房，南京严惩囤积房源倒卖“房号”，海南严查“骗取购房资格”，长沙掀起“反炒房”攻坚战，海口、三亚住建部门通过严查严打骗取购房资格行为，查处了一批中介和几十名中介人员。深圳市多部门出台“三价合一”政策，力求遏制“阴阳合同”现象。

对各地楼市调控政策，新华社也列出了具体存在的问题：有些地方用一线城市或某些地域更高房价进行比对，认为本地房价属于价值洼地，比价心理助长调控“松口气、歇歇脚”“让房价再飞一会儿”的心态；有些地方出台“人才政策”，由于门槛过低，客观上存在绕开限购政策的漏洞；还有些地方出台购房摇号政策本意体现公平，但一二手房房价倒挂的现实刺激潜在需求提前透支。

部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，个别城市发展理念陈旧，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。产生这种现象的根源在于一些地方没有深刻领会建设现代化经济体系的科学内涵，仍希望依赖房地产业挣快钱，解决结构性矛盾乏力，经济增长动能转换进展缓慢。

值得注意的是，在新华社的五篇述评中，三四线城市提及多次，并在第三篇以“谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地”为主旨标题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，要看到房地产市场潜在上涨的动力还是比较强的，接下来部分房价上涨过快的城市，依然会有新的调控做法，尤其是部分三四线城市。

新华社述评文章指出，部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速，整体来看人口仍在流出，其房价上涨从根本上缺乏支撑。与此同时，三四线城市的分化正在加剧。更值得警惕的是，当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间，但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下，一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升，这些城市很可能出现新的风险积聚。

在土地市场方面，三四线城市热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹。这是当前严厉的房地产调控中的不和谐音，也是风险隐患，应该深入调查，加以整顿。

新华社表示，建立保证房地产市场健康稳定发展的长效机制，土地是一个关键突破口。现行土地批租制度下，大多数用地供应几乎全部采用招拍挂方式。原国土资源部今年初表示，中国国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。

防止三四线城市成为风险聚集地，地方政府应坚持“房住不炒”定位，落实调控主体责任，切实改善住房供求关系，确保市场稳定，兼顾棚改、调控、去库存多重目标，并在地价房价联动调控上做好大文章。

根据官方年初公布的《2018年度西安市主城区及长安区新建商品住宅（含公寓）上市供应计划》，2018年下半年西安有大批量的房源入市，西安主城及长安区可能入市的纯新盘竟高达36个，总计供应面积约462.56万㎡，供应房源38017套。在房源供应相对充足，最严限购政策加持、楼市调控政策加码的情况下，下半年西安房价还会涨吗？我们拭目以待。

来源：澎湃新闻、21世纪经济报道

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