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惊天霹雳!说好的70年产权说没就了,燕郊的房还能买吗?

2017-02-05 中国经营报 中国经营报


近年来,受北京市政府东迁、通州区限购、轻轨设站等利好刺激,燕郊房价出现了一波波“跳涨”行情,房价也接连“破2万元”“破3万元”大关。根据中国房价行情平台发布的全国小城镇房价排行榜统计,截止到去年8月,全国已有31个小城镇的房价突破万元大关,而在去年5月,这一数字仅有24个。短短三个月,房价过万的小城镇就新增了7个。



需要说明的是,这里的小镇既包括了县、县级市,也包括东莞、三亚等不设区县的地级市下属的郊镇,因为在这些城市的镇相当于其他城市的区县。由于区域范围较小、楼盘不多,而且是一月一统计,因此数据相对变动也会比较大。


这其中,排名第一的是河北廊坊辖下燕郊镇(属县级市三河),其8月均价达到了20794元/平方米,成为唯一一个均价突破2万大关的小城镇,领先第二名的三亚凤凰镇4千多元。值得注意的是,去年5月,燕郊的均价还是每平方米16728元,短短三个月就上涨了4千多元,涨幅高达24%。


北京城市副中心的消息正式发布后,紧邻通州的燕郊楼市更是迎来了新一轮疯涨。一年前,市场还在惊呼房价涨到了15000元/平方米;现在,燕郊的不少新盘已经突破或者逼近了3万大关。


在燕郊之后,廊坊还有3个小城镇入围,其中三河市以16433元/平方米的价格高居第3,大厂以14276元/平方米位居第10,香河位居第19,固安位居第24。


然而,在燕郊房价大热的背后,当地土地市场中存在的各种乱象始终是购房者财富暴涨的“定时炸弹”。以居住在燕郊福成5期的肖先生(化名)为例,2007年他购买了福成5期的房子,2009年拿到房本,房本上清楚写着70年产权住宅用地。然而在今年年初,却突然发现,房屋失去了买卖的资格。


“去年年底就有邻居说办过户的时候发现房子不能买卖,不动产权证办理不下来,有人的房本还被扣留了下来,因为不动产权局查到他们的房子是非住宅用地,我自己的是工业用地。”肖先生说,原本他们小区的房产证都没有问题,直到不动产证出台,才发现自己的大产权房变成了小产权,现在不动产权证完全无法办理。


肖先生所在的福成5期一个小区估计就有5个楼栋3000余户遇上了类似问题。据熟悉燕郊的业内人士及多个小区的业主透漏,在整个燕郊范围内,首尔甜城、燕郊美林湾A区、电子城小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、福泽园、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、东方御景、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区(多达30栋)、紫竹园等多个小区的住宅楼都有着类似情况。其中有些是原有各单位的家属楼,而有些则是近些年来出售的商品住宅。



事实上,上述问题始于三河市去年12月1日开始的不动产统一登记。


《三河市国土资源局关于实施不动产统一登记有关事项的公告》显示,根据《三河市机构编制委员会办公室关于整合不动产统一登记机构的通知》,明确将全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的职责整合到三河市国土资源局;成立三河市不动产登记中心,负责承担三河市不动产登记具体业务。


该文件落款为三河市国土资源局,于2016年11月10日发布,12月1日起执行。


上述公告表明,按照“不变不换”的原则,以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效,权利不变动,证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时,更换新的《不动产权证书》。


也就是说,去年12月1日之前,土地登记、房屋登记、林地登记分在国土、房屋、林地三个部门,12月1日后,三合一,全部归三河市不动产登记中心。业主买卖交易变更权利人,就需要更换新的《不动产权证书》,此时三河市不动产登记中心就会查看土地使用权剩余年限,肖先生和他的邻居们至此得知自己小区的土地性质并非住宅。


有的是工业用地、有的是违章用地、有的是绿化用地。



另外,办理不动产证首先就要对房屋进行落宗。如果房屋不能落宗,那么不能贷款买房,去银行抵押,银行判定没落宗的房子没有价值,不能贷款。而只有完成权籍调查的小区才可以申请登记不动产权,尚未完成的小区,需要等待不动产登记中心测绘登记完成后,方可进行不动产权登记。


由此,燕郊这些小区业主以前买到的70年产权,现在变成了40年、50年产权,甚至原有的房本变成一张废纸。


更有业主爆料称,如果现在给“落宗”,只有一个不动产证号码,不给不动产证,相当于变成了小产权的房子。不能买卖交易,不能享受银行批贷,子女不能继承。肖先生反复表示,他们手中的房产证是当年政府颁发的,产权是70年,完全没有问题,怎么到了今天反而出现了问题?


而在河北省网络问政综合服务平台上,也有多条投诉反映这一问题,并且廊坊市国土资源局也均对这些问题进行了诸如“您所提出的问题正在解决中”这样的回复。只不过截止目前为止,当地政府方面对于这一问题的权责、如何处理、解决方案以及时间表等问题尚未对业主做出明确的答复。


三河市国土资源局不动产登记中心1月23日的回复是:


已经了解相关情况,对部分小区由于相关法律法规,政策原因限制,暂时停止办理相关不动产登记业务,市政府已经成立工作组对相关问题逐个进行调查,市政府将根据调查结果争取上级有关政策支持,参照其他市县的成功做法制定解决办法,待相关办法出台后,再行办理不动产相关登记手续。


需要指出的是,不按规划开发、私自变更宗地属性的住房,在过去能够拿到合法合规的房产证,并且还成为了燕郊区域的普遍现象,这一事件背后所折射出的燕郊土地使用乱象,不得不令人深思。



实际上,燕郊这些年来楼市快速发展,但是政府的不作为也使得楼市乱象频出。一位业内人士透露,其最常见的手段便是以“文旅、休闲”、或者“工业园区”等名义拿地,再超标多建住宅,缩水配套。


比如,2011年开工的航天现代服务业发展区(如今的天洋城4代)。按照当时媒体报道,这一项目在当时规划占地面积3000亩,定位世界领先水平的以航天科普、休闲娱乐、文化交流、创意产业、旅游商务为一体的中国首个航天现代服务产业发展示范区。


上述示范区包含航天国际交流中心、航天科技会展中心、航天科技(北方)中心、航天员疗养中心、航天博览园、太空体验基地、航天后勤服务基地、创意产业基地等多个功能性产业园区。如今这里除了一个空壳航天博物馆之外,已基本变成了“天洋城4代项目”,业内人士表示,功能定位也从航天产业园区转变为可销售的商业+住宅。


除此之外,进驻燕郊的港中旅,以文旅、休闲名义在燕郊田辛庄开发的旅游地产项目,如今也是只见地产未见旅游。


可以说,在燕郊房地产高速发展的背景之下,当地政府的不作为甚至是默许,进一步助长了燕郊土地开发方面的乱象。所以当新的不动产登记制度出台、政策收紧,才会出现政府当年颁发的房产证由合规合法变成了有历史遗留问题的尴尬情形。目前政府虽然已经公告称正在着手调查解决,但是究竟采用何种方法解决,能否从源头上杜绝这一问题的再度出现,我们不得而知。


来源:综合自新京报、北京青年报、第一财经日报


 燕郊“野蛮生长” 


作者:晏耀斌

来源:中国经营报(2015年12月14日 A09 封面故事)


编者按/从北京国贸向东,经过京通快速、通燕高速,不到40分钟车程,便可见到一座形如彩虹的“大门”。如果不是看到“已进入河北管界”的提示,你会以为这里是北京长安街的建国门或者复兴门。


这里就是燕郊经济技术开发区,这个行政隶属河北三河市的小镇为首都北京人民熟知,亦因早年经济实力不足的北京拆迁户迁居至此。而在此后的十几年中,燕郊凭借距离北京CBD的位置优势,成为众多北漂人群的安家居所,如今,这里有上百万人白天在北京上班,晚上在这里居住,巨大需求催热的楼市,让燕郊房价远远高过省会石家庄,也正是由于如此特殊的地位和房地产为主的经济结构,权力寻租,社会治理问题频发,习惯了野蛮生长的燕郊,正站在十字路口。


一线调查

权力寻租“魔咒” 燕郊贪腐“难局”


“燕郊是一个神奇的地方——名字是北京的,地界是三河的,历史是蓟县的,网购是通州的,公交是北京八方达的,客车是河北客运的,腐败是众多的……”段子里的燕郊,位于北京正东,距天安门广场35公里。


这个十年人口增长了十倍的小镇,正迎来前所未有的发展机遇——京津冀一体化和北京市政府东迁注定为这里带来更多改变。不过当前,一如段子所言,官员贪腐频出让燕郊备受舆论关注。


《中国经营报》记者调查发现,多起贪腐案件均疑似与燕郊的地产开发有关。据了解,此前河北省纪委通报的三位亿元贪官中,原三河市委书记李刚在列。其在2004年到2007年先后任三河市市长、市委书记。在此期间,也是燕郊房地产开发项目暴涨阶段。


从2002年至今,当地开发楼盘超100多个,正在开发的20多个。但在房价和人口飞涨的同时,燕郊的各种矛盾也在聚集:基础设施薄弱、教育、医疗、交通等基本配套不完善……其中土地使用、拆迁征地和规划等不规范、非法操作,被认为是当地贪腐多发的主要原因。


贪腐之外,诸多利好政策下的燕郊,身后问题繁杂、沉重,亟须解题。


小镇贪腐“围城”


记者注意到,河北省纪委去年通报的三起亿元贪官中,原三河市委书记李刚在列。李刚在承德市常务副市长任上被双规,其在2004年到2007年先后任三河市市长、市委书记。


而这段时间,恰是燕郊房地产开放项目暴涨阶段。知情人透露,李刚被双规后交代燕郊多个地产商曾对其行贿的事实,数额均在千万元以上。


10月30日,廊坊市通报的市纪委查处的8起顶风违纪的典型案例,其中有两起村委会负责人接受开发商贿赂的案件,分别是:燕郊镇诸葛店村村委会主任杨贺,在诸葛店村拆迁改造过程中向开发商索要巨额财物,涉案金额3600余万元。高楼镇双营村党支部书记翟景林,在双营村土地流转过程中,向投资公司索要财物,侵占村集体土地流转资金,涉案金额1080余万元。


在今年4月,河北平乡县人民法院审理了燕郊住建局原局长郭光东受贿一案。郭在任期间收受贿赂274万元、349万余元财产来源不明,因犯受贿罪和巨额财产来源不明罪,被法院判处有期徒刑13年。


据了解,郭光东2008年2月起开始担任燕郊开发区规划建设局局长,2009年3月后任燕郊开发区住房和规划建设局局长,2013年因涉嫌犯受贿罪被指定居所监视居住,2014年被逮捕。


法院认定郭光东主要犯罪事实涉及到京秦铁路燕郊境内南外环地道桥和思菩兰地道桥工程,燕郊南外环路等市政工程,102国道建筑物外立面改造工程等,以及黄金蓝湾、金桥嘉苑等房地产开发项目。


在这些项目中,郭光东先后受贿6万元到上百万元不等,基本上以现金为主。其中在黄金蓝湾项目上受贿30万批准小区规划和金桥嘉苑项目收20万元为开发商支招改规划尤为典型。本报记者调查发现,在郭光东任职燕郊规划局局长期间,燕郊开发项目改规划案例层出不穷,不止上述两例。


“拿到地改规划实际上作为规划局长也做不了主,必须要市里主要领导同意。”一位要求匿名的当地地产商说。这种“内容”高度一致的贪腐问题背后,深层原因往往只有一个,即地产开发。


据了解,从2002年至今,当地开发楼盘超100多个,正在开发的20多个。随着今年7月通州被确定为北京副中心后,与北京市“新政府”一河之隔的燕郊房价从去年的均价10000元左右,已经上涨到现在均价16000元。


深陷地产魔咒


在行政规划上,燕郊早已不是当初那个乡镇,而是属于不折不扣的产业开发区。1992年8月,燕郊正式成为省级经济技术开发区;2010年11月29日,经国务院批准,燕郊高新技术园区升级为国家高新技术产业开发区。也就是说,这个小镇10多年前给它的定位就是产业导向,绝非房地产导向。


按照燕郊现有规划,燕郊分为四个区域:北城西部旅游度假区、北城中部商业区、北城东部工业区及南部新城。


“燕郊虽然规划了大量的工业园区,但配套以及基础设施方面根本跟不上。企业肯定是追求利润的,所以燕郊产业园最后不少都成了别墅类的独栋或者联排类产品。这种产品,既可用于办公,做企业会所,也可用于居住。”一位燕郊企业负责人说。


燕郊的很多本土地产商一直热衷建住宅楼项目。原因很简单,“房子不愁卖,利润比其他项目丰厚。”因此也使很多地产商为了拿地不惜一切代价。


尽管燕郊楼市一片火爆,但燕郊房地产市场却一直处于严重封闭状态,本土企业长期占据主导地位,福成开发的上上城系列、兴达的夏威夷系列、燕达的星河和首尔系列、汇福的纳丹堡和悦榕湾系列是整个燕郊房地产市场绝对主力。

港中旅是燕郊真正意义上第一家外来房地产企业,也是罕见拿地以招拍挂形式取得。


据知情人士透露,燕郊房地产企业获得开发用地主要有三个途径:其一是通过正常招拍挂程序拿地;其二是城中村改造项目,即燕郊下属各个村庄改造项目;其三是通过变更土地用途。


而在燕郊土地市场,主要以后两种途径为主。


燕郊城中村改造项目则主要以当地开发商为主。例如集中在燕顺路和燕灵路两侧传统住宅区的改造项目,福成地产开发的上上城、理想城就占了很大部分。

整个燕郊地区,类似工业用地变更项目很多,以汇福悦榕湾项目为例,该项目原为汇福国际健康中心项目,土地性质为50年产权综合性用地,2013年该项目用地进行用途变更,一部分变更为40年产权的商业金融用地,一部分变更为70年产权普通商品房用地。


公开资料显示,由兴达地产开发的夏威夷蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目,该项目配套的有住宅项目。目前,夏威夷蓝湾项目已开盘售出大半,而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。


“燕郊的地产商不惜土地闲置而改做住宅楼主要原因就是住宅不愁卖,资金回笼快利润丰厚,所以这也是燕郊教育医疗配套跟不上的主要原因,一个地产商,他做住宅一年就见收益,建学校根本没有利润。”一位燕郊地产界人士表示。


“睡城”焦虑难除


事实上,燕郊真正有房地产开发项目始于2002年,当年有2个项目上了北京房展会进行宣传,当时房价在1200元~1500元左右/平方米。最初的“买房带户口”吸引了很多“北漂”的外来人口。户籍人口则从2002年的5万人,变为现在超70万人。每天至少有30万人往返于这个“睡城”与京城之间。


燕郊有着悠久的历史和深厚的文化底蕴,在历史上一直为“畿东要地,密迩首善”,自古为京东重镇,历史悠久,底蕴深厚,在千年的岁月中数度盛衰。清朝康熙年间朝廷专门在此修建了御道,并修建出京首站行宫,为清历代帝后出巡拜谒东陵驻跸之所,素有“天子脚下,御驾行宫”之美称。


这个过去10年人口翻了10倍的小镇,刚刚迎来“京津冀一体化”的巨大推力,而后者根据规划将最终形成一个6倍于纽约都会圈的超级城市。


同样的工作,如果在京能拿8000元/月,燕郊却只有3000元。巨大工资差异下,“睡城”燕郊里的上班族,宁愿每天早上5点出门挤公交进京,奔波在“朝五晚九”的上下班路上。30万人,每天交通高峰期都艰难如“春运”。


除了交通,困扰居住在此的“京漂一族” 还有其他方面的种种问题,比如医疗。在燕郊,公立的人民医院是规模比较大的医院,其他的中美医院、燕郊二三医院等都属于合资医院。由于燕郊医院和北京的医疗保障体系没有挂钩,在燕郊居住的北京人在此就医无法享受公费医疗和大病统筹。


“现在住院患者只有300人左右,床位闲置率高达70%。”燕达国际医院副院长周怀龙遗憾地告诉本报记者,当北京各医院人满为患、核磁检查要排队1个月的同时,燕达国际医院的核磁检查等医疗设备却闲置着“睡大觉”,原因即燕郊和北京医保报销不对接。


教育则是另一大难题。王春2008年移居燕郊,2013年儿子到了上学的年龄,经过几轮考试,孩子进入三河市第六小学读书。“孩子上学第一天,我吓了一跳!40几平方米的教室,挤了73名学生。一学期下来,孩子视力明显下降,到医院花了1000多元,视力也没有矫正过来。”王春现在每晚都要抽出2小时左右辅导孩子,因为在学校老师根本没有时间辅导,“学生太多了,怎么能顾得过来?”


到2014年,燕郊人口已达70万人,人口密度是北京城的2倍。人口的剧增,带来的是基础教育沉重的压力,七八十人的超大班在燕郊已是普遍状况。三河市教育部门称,三河市整个中小学校教师缺口达500多人,燕郊占400多人,仅今年一年中小学净增学生6000人,其中燕郊5000多人。不久前媒体报道800名学生“共用”一名体育老师,即发生在燕郊。


医疗、教育等公共服务的短缺,是燕郊上班族希望“京津冀一体化”主导者们最先考虑的问题。


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