史上最疯狂购房！深圳楼盘摇号先交500万诚意金，楼市酝酿新变局！

刘晓博中国经营报 2018-08-06

来源：刘晓博(ID:liuxb929)

刚刚过去的这个周末，有两条房地产方面的新闻引人注目：

新闻一：深圳惊爆“史上最疯狂购房”

5月26日，招商地产公布了“双玺花园”第三期2栋、3栋的销售方案。由于意向购房者众多，招商地产宣布将引入两条重要规则：一是购房者要缴纳500万元的诚意金，二是在深圳首次实施“政府监督下的抽签选房”。

“政府监督下的摇号（抽签）选房”，这在很多城市都已经实施了，算不了什么。令人感到惊讶的是，“双玺花园”采取了缴纳意向金才能参与抽签的销售方式，而且意向金高达500万元。当前，不是什么人都有资格缴纳500万意向金，你首先要符合深圳购房资格；此外，如果你不是全款购房，还要符合申请贷款的条件。

所以，有媒体称“双玺花园”为“史上最疯狂购房”。

新闻二：多个城市出现土地流拍

据报道，近来在北京、成都、杭州等城市的土地拍卖中多次出现流拍，其中仅北京就有6起流拍发生。

上述两起新闻，一个是说“二级市场（新房销售）”的火爆，一个是说“一级市场（土地销售）”正在趋冷。那么问题来了，楼市为什么出现了“一级市场”和“二级市场”的背离走势？这到底预示着什么？

1、深圳“双玺花园”之所以惊爆“最疯狂售房”，一个重要的原因是价格管制，造成了新房销售价格低于二手房，这也是大城市全面进入“新房销售摇号时代”的背景。

“双玺花园”位于深圳蛇口的海上世界片区，这里属于深圳自贸区的范围，靠近深圳当前楼市最热门的前海、后海，“双玺花园”本身就是一个高档项目，配套完善、环境优美，至少一半户型拥有海景。

这个片区的次新盘的二手房均价，至少在11万元以上，朝向好、户型好的在13万元以上。由于政府限价，“双玺花园”3栋部分低楼层户型竟然出现了8字头的售价，低于11万元的户型也比比皆是，所以被抢购是必然的。

僧多粥少的时候，一般会在两个地方出现“猫腻”：一是摇号环节作假，二是一家多人去参与摇号。现在“双玺花园”的销售方案，一是引入政府监督，试图杜绝摇号环节的作假。缴纳500万诚意金，则可以提高“一家多人摇号”的门槛。

2、土地市场流拍，有着复杂的原因，但政府对新房销售限价，是重要因素。换句话说，上述“新闻一”就是“新闻二”出现的原因。

政府限制新房销售价，让开发商利润变薄、经营风险陡增。所以开发商拿地自然变得慎重起来，对于限制条件过于苛刻的土地、偏远的土地、定价高的土地，大家都会谨慎对待。

此外，由于金融去杠杆、理财产品打破刚性兑付，都让开发商获取资金的渠道变窄，资金会变得紧张。对拿地就更加谨慎。

或许有读者会说：不对呀，财政部公布的1到4月“中国有土地使用权出让收入”达到了1.8万亿元，同比增长四成，这说明开发商拿地仍然很积极！

同比增长4成的是成交金额，而不是成交面积。过去一年土地价格暴涨，其中三四线城市最为显著，很多城市地价迅速翻倍，甚至涨了三四倍。所以，1到4月成交的土地面积，反而可能是下降的。

下面是国家统计局公布的1到4月开发商购置的土地面积增长情况，同比下降了2.1%：

下面是1到4月开发商“到位资金增速”，也在明显回落中。

这说明了什么？说明在政府严格限价下，开发商正在进入观望期，拿地热情、投资开发的热情都在下降。

3、由于去库存，中国多数城市商品房的“消化周期”正在变短，很多城市面临无房可售（主要是住宅）的局面。在需要“补库存”的时候，开发商拿地热情不断降低，这将倒逼房价上涨。

根据“易居研究院”的数据，截止2018年4月末，纳入监测的100个城市的“新建商品住宅”库存规模回落到了六年前的水平，整体“消化周期”为10.3个月。而按照住建部的规定，“消化周期”低于12个月的城市，都应该增加供应土地。

表1 100 城新建商品住宅存销比排序

（数据来源：易居研究院）

此前我在专栏里曾披露过湖南部分城市令人震惊的“住宅消化周期”，比如在韶山市住宅只够卖1.1个月了：

上图：湖南官方文件里部分城市房屋的“消化周期”，其中住宅非常短缺，但“非住宅”则普遍过剩。

一方面是住宅不够卖，一方面是开发商拿地热情在下降。解决的办法不外乎是两种：

第一，让楼市迅速入冬，让大家失去购房欲望，忘记买房子这件事；

第二，放松新房限价，让开发商有拿地、建房子的热情。

大家说说看，最终这个矛盾将如何解决？我的看法是：限价会慢慢放松，而不是让楼市入冬。如果楼市成交量真的全面下滑，地方政府恐怕支撑不住，最终会拖欠公务员工资、拖欠PPP项目的回款，导致失业率上升。