苏州楼市镜像：一半冰山 一半火焰
编者按/近日房地产市场调控再出重拳，住建部会同多部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年下半年，在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。不过重拳之下，部分问题依然未解，为此，《中国经营报》记者兵分几路，对于被点名的典型城市楼市进行全方位调查走访，今日起本报将陆续刊登该组系列调查报道。
今年以来，苏州楼市调控未见松懈。《中国经营报》记者实地走访中了解到，上半年苏州新房销售两级分化明显，呈现出一半冰山、一半火焰的态势：高性价比项目开盘秒光，而部分高地价楼盘却少人问津，成交低迷。
苏州房地产市场的喷薄之势早在2016年就彰显出来，彼时，苏州房价增长速度全国领跑，也催生了苏州地王的迭代更新。然而进入2018年，地王的刷新速度明显下降。同时，早期地王也面临着入市难题。其中仁恒、中铁建等地王项目入市缓慢，“装睡晒地皮”。
记者走访中看到，姑苏正弘府、东原千浔等项目在销售过程中将超大赠送面积作为产品卖点，或涉嫌违规“偷面积”。针对公司苏州市场的发展以及项目销售过程中存在的问题，记者致电弘阳地产苏州公司相关负责人章垠才，对方表示不便进行解答。
此外，近日中海地产位于苏州的项目中海御景湾一起男童意外坠楼身亡事件引起外界关注，多位业主认为，小区单元楼楼道的护栏存在安全隐患。针对苏州项目安全隐患以及公司区域布局等问题，《中国经营报》记者致电致函中海地产方面，相关负责人回复表示：“已和苏州沟通，具体涉及业务线正在会商。”不过，截至记者发稿前并未收到针对具体问题的回复内容。
“地王”涉嫌违规“偷面积”
从苏州市住建局网签数据来看，2018年上半年，苏州楼市商品房套数、面积和金额的“三冠王”为新城，销售总金额近40亿元。不过，此前记者走访苏州楼市了解到，金辉姑苏铭著、国瑞熙墅等地王项目去化并不理想。
另据了解，自2018年1月中铁建斩获楼面价43167元/平方米的苏州地王之后，近6个月的时间内，其苏州地王的“江湖地位”并未被撼动。近日，记者实地探访中铁建位于姑苏区北园路以南、苏州档案馆旁的苏地2017-WG-47号地块发现，该地块被开辟为停车场，暂无动工迹象。
日前，记者实地走访仁恒位于姑苏区干将东路以北、仓街以东的苏地2016-WG-46号地块看到，项目与半年前相比变化不大，仍处于“晒地皮”状态，靠近干将东路一侧为停车场，地块内荒草丛生，靠近苏州耦园的土地已进行地块平整。市场分析人士认为，短时间内苏州地王几乎不存在更新的可能。
研究机构的统计数据显示，2018年上半年苏州市场两级分化现象明显。既有高性价比项目的开盘秒光，也有半年几套或十几套成交量的低迷表现；既有惜售，也有迟迟未能入市的“难产儿”。
其中，弘阳地产于2016年竞得的甪直板块地王项目已进入销售阶段，记者查询苏州市区商品房销售网上管理系统发现，2017年8月18日和2018年6月22日，姑苏正弘府（备案名：甪源名筑）共获得764套住宅房源销售许可证，截至7月3日仍有738套可售住宅房源，网签率为3.4%。
近日，记者实地走访苏州市吴中区甪直大道与甫澄北路交汇处的姑苏正弘府项目时，销售人员介绍称，一套两室的110平方米的小高层产品有大量赠送面积，通过改造最多可变成四室，大大提升了得房率，该做法或涉嫌违规“偷面积”。
对此，苏州市吴中区住房和城乡建设局相关工作人员表示：改变房屋结构如果属于违章搭建肯定是不允许的，楼盘在销售过程中如果存在夸大宣传或不当承诺，也可以及时向其反映，并提供相应证明材料。
同时，记者以购房者身份实地走访东原地产2016年竞得的地王项目东原千浔了解到，项目在售叠墅房源户型为上叠118平方米，下叠208平方米，总价400万~680万元/套；景墅产品建筑面积中间户约125平方米、边户约135平方米，总价280万元/套起。
根据销售人员介绍，一套125平方米的景墅产品，上层和下层均有大量赠送面积，客厅上方的挑空部分可以搭建楼板，再改造成一个房间。“实际上就是偷面积，这样得房率将大大提升。”记者针对这一情况联系东原地产方面进行采访求证，对方表示：“东原千浔项目的户型设计均通过政府有关部门报批，符合苏州政策相关规范，是我们因地制宜进行户型结构优化以及创新室内空间设计所呈现出的。2018年1月22日，苏州市规划局对新开发项目的户型结构及规划设计的要求进一步细化，所以从另一个角度，千浔项目的空间设计优势在市场上属于绝对稀缺的产品。”
苏州市相城区住房城乡建设局相关工作人员表示：“商品房销售过程中的确有赠送面积的现象，但是私自改建的部分不会体现在任何正式文书中，购房者如果觉得销售人员涉嫌夸大或虚假宣传，可搜集证据向市场监督管理局进行反映。”
中海项目“折戟”苏州市场
在中铁建、仁恒等高地价项目进度缓慢，弘阳、东原等入市地王销售或涉嫌违规的同时，记者走访中了解到，近日，扎根苏州市场多年的中海地产也陷入了舆论风波。
近日，中海地产位于苏州的项目中海御景湾一起男童意外坠楼身亡事件引起外界关注。多位业主认为，小区单元楼楼道的护栏存在安全隐患，虽然其高度是1.2米，但其中60厘米是护栏，60厘米是底座，孩子很容易攀爬，发生意外。
6月26日，记者实地走访姑苏区虎殿路与藕前路交汇处的中海御景湾时，坠楼男童家人介绍，孩子今年11岁，当日下午放学后，其从23楼家门外的连廊处不慎坠落。记者到访当日，孩子坠落处依然放有花圈，外围拉上了警戒线。
男童家人带记者来到23楼的空中连廊，从该楼层向下张望让人心悸。记者注意到，高度约1.2米的护栏，有一半为砖墙底座，可轻易攀爬。业主称，孩子出事后，开发企业紧急在楼道的墙壁上贴上了“请勿攀爬”的标志牌。
据了解，早在2015年入住时，就有业主和开发商提出希望加高护栏，但一直未被采纳。在业主们看来，小区楼道护栏设计存在较大安全隐患，同时小区楼栋门禁处于瘫痪状态等。
针对小区存在的安全隐患和物业服务问题，记者联系中海地产方面，截至发稿对方未对具体问题进行答复。
据了解，中海地产是较早进驻苏州市场的品牌房企之一。公开信息显示，2004年4月中海竞得园区湖滨一号项目地块，正式入驻苏州市场，截至目前已开发25个项目。
2017年，在土储告急的情况下，中海地产接连斩获6块优质地块，其中也不乏地王项目，例如，2017年9月苏园土挂告[2017]第01号落下帷幕，两宗地共计吸金35.9亿元，体育公园板块时隔两年再度诞生“地王”，中海以23231元/平方米的楼面价再入湖东。
今年3月，该地块的批前公示出炉，共涉及16万平方米的宅地规划（共818户）以及5.06万平方米的自持商业用地规划（包括酒店式公寓、养老、居委等用地）。据了解，目前项目位于苏州园区久光百货西广场的城市展厅已公开，不过具体开售时间待定。
同时2017年10月，中海以11.5亿斩获的苏地2017-WG-32号地块，成交楼面价24105元/平方米，溢价率41.79%。同场土拍中，中海还竞得了另外两宗地块，分别为33号地块，成交楼面价23141元/平方米和34号地块，成交楼面价23787元/平方米，三宗地块为连体地块。
日前，苏州市工业园区管委会网站发布了中海青剑湖32号地块的批前公示，根据公示，该地块规划为14幢小高层住宅（11幢9层建筑、3幢10层建筑），总建筑面积为70135.65平米，容积率为1.8。地块属于住宅用地，竞拍时设置了市场指导价，因成交价超过了市场指导价的10%，因此按照规定，这宗地日后所建房产为现房销售。
市场观察人士提出，这对于开发商而言将大大提高资金风险，对其开发能力也意味着更强的考验。
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