长租公寓爆仓！租户被房东赶出去，比P2P爆雷更严重？北京出手了
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前副总裁胡景晖的话音刚落，长租公寓真的爆仓了。
8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，给其曾服务的业主和4000户租客留下了一地鸡毛。据了解，鼎家的商业模式实际上是：让租客去网贷平台贷款，一次性付1年的租金，分12期还款；贷款由鼎家拿去了，鼎家却不一次性结算给房东，最多只给一季度。再利用截留的租金去租更多的房子。
而目前很多租客被房东赶出去了；继续住的租客则需要再交一次房租给房东，相当于交两份房租。
长租公寓爆仓，运营商人去楼空
据中国房地产报记者报道，8月20日，鼎家发出通知，称公司因经营不善导致资金断裂，已停止运营。并将引入上海寓团管理公司作为业务承接方，近日与相关业主和租户联系承接事宜。
8月23日下午，券商中国记者致电上海寓团公寓管理公司的相关负责人，对方证实，“别找鼎家了，根本找不到人，（租户）押金根本退不回来”。
中国基金报记者也拨打了该通知中所留的承接方：上海寓团公寓管理公司的咨询电话，对方称只是部分承接，不承担鼎家的债务，鼎家的债务由鼎家自己承担，上海寓团和鼎家没有任何关系。
对于房东而言，房子有很多债务，房租没有划过去给房东，上海寓团公寓是从上海过来，想开发杭州市场，需要这边的房源。如果房东还愿意把房子租出去的话，上海寓团公寓愿意承担部分的费用。再重新和上海寓团公寓签约。上海寓团公寓具体承担费用要看鼎家欠房东多少房租，房东可能需要自己承担部分损失。
租客的话，暂时不确定如何处理。由于暂时没有和房东联系好，还没把房子签过来，所以暂时没有确定。现在还是需要找鼎家。
他告诉中国基金报，如果租客是按照鼎家签下贷款租房的话，目前会很尴尬，租客还是得还贷款的，鼎家破产也负责不了。
因此目前的局面是：鼎家破产，房东没收到租金；很多给过租金的租客被房东赶出去了。
目前，其官网仍能打开，首页介绍了长租公寓产品“鼎寓”；官方介绍，该公司定位为“B2C品牌长租公寓运营商”，主营业务互联网+房产中介及租赁；2016年成立于杭州，在本土同类企业中颇具影响力，在岗员工300余人；截至2017年底已发展长租公寓超过5000间。
房租变贷款
鼎家“无本万利”的套路
这乱局要从鼎家的经营的模式说起。
据网友“少壮不努力老大怪水逆”在微博上爆料称，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。
他表示，鼎家中介告诉他办理押一付一需要下载一个叫做51返呗（现更名为“爱上街”）的APP，在APP交房租。等一切流程办完之后，却发现APP扣了合同期内所有的房租，平台把这笔钱给了鼎家，而租客却产生借款，需要每个月还贷。
如今，鼎家破产，房东如果收不到房租就会收房，而租客不仅无房可住还需要还贷。
分期贷款截图
图片来源：少壮不努力老大怪水逆微博
据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。
有受害者表示，当时真的没办法就想把贷款还完，结果最担心的事还是发生了！房东说和鼎家的合同作废，下个月房租直接支付给他，等于我们要交两份房租，损失快两万。
有业内人士分析后称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前，许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
中国房地产报记者称，在破产通知发布后，鼎家一名负责人直接告诉租户：“没钱退押金，更没钱退房租。”
目前，鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群，想通过协商或者法律等途径挽回损失。
图片来源：少壮不努力老大怪水逆微博
而中国基金报上天眼查查询，该公司的注册时间为2016年，目前评分为84分，公司并未注销，也没有诉讼、相关法院公告及变更记录。而公司法人魏永锋名下还有28家公司。
同时，有自称鼎家公司前员工的人士向中国房地产报记者爆出，鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。
“长租公寓+消费金融”模式的隐忧
地产大亨潘石屹前几天表示，“租房价格再翻番还是亏本的。”随后他解释，“因为 如果是从银行贷款产生的利息，按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%、6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。
可能潘石屹没提到这一点，企业通过ABS发行债券，进行融资，即不需要通过银行就能拿到钱；再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客，房租一次性给到中介公司；最终，房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。
不怪得胡景晖认为，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
资金加持下狂奔的长租公寓
据券商中国报道，这并不是今年以来的首例长租公寓“爆仓”案例。记者了解到，今年以来，已经有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、鼎家这五家分散式长租公寓出了问题，而问题原因，无一例外，全部都是资金链断裂带来的运营危机；其中4起都发生在上半年，而且统计发现，长租公寓爆雷数量、频率，从2017年底至今，明显加速。
伴随着问题长租公寓增多的同时，长租公寓运营商直接融资“爆量”。
据券商中国统计数据，今年以来，市场排名TOP10的分散式公寓从2012年至今融资25起，累计融资75亿元，这之中，仅仅在2018年至今的融资额已经达到了64亿；TOP10的集中式公寓累计融资约60亿元，也有近14亿元发生在2018年。
今年以来，长租公寓运营商的融资次数增加、单笔融资金额增加明显；而且，在激烈竞争中，自如、优客逸家、蛋壳公寓、蘑菇租房四大平台分别融资40亿元、10亿元、12亿元（1.7亿美元）、2亿元（0.3亿美元），平台头部效应渐渐显现，对资本和资源集聚吸引。
另一方面，租赁市场资产证券化大额单正频繁出现。
统计显示，今年以来，资产证券化项目规模达百亿的已有5例，包括“招商融创-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”、“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据”、“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”以及碧桂园和恒大的住房租赁ABS项目。海银财富研究院创新产品分析师徐聪认为，随着住房租赁市场资产证券化的规模随着行业发展，未来大额成为常态。
在不少业内人士看来，长租公寓盈利有一部分是依靠品质和品牌溢价率，而疯狂加杠杆带来问题无疑将影响到租房需求对于长租公寓市场的信任。蜂鸟屋创始合伙人段纯海判断，公寓真正的盈利模式=租金差价+金融杠杆+持有物业溢价。在实现长租公寓资产数字化的基础上，通过金融杠杆扩张规模、抢占市场，必须控制好杠杆比例防范风险，实现溢价，获得盈利。
北京多部门启动调查“租房贷”
北京市住建委昨日表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，目前正联合市银监局、市金融局、市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。
这并不是官方首次针对“租房贷”发声。
8月17日，市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。
来源：腾讯财讯(ID:qqstock)综合自中国基金报（chinafundnews）、券商中国(quanshangcn)、中国房地产报等
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