今年逾800宗土地流拍 企业拿地日趋谨慎

夏晨翔，童海华

今年以来，限房价、竞自持等方式日渐成为多数城市土地拍卖标配，而伴随着调控政策的不断升级，企业资金压力凸显，全国已逾800宗土地惨遭流拍。

中国指数研究院在接受《中国经营报》记者采访时分析称，热点一二线城市土地推出条件严苛，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对企业资金支持提出了更高的要求。

面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金进一步承压。在限价的市场背景下，偏高的地价无疑明显压缩了企业的盈利空间，降低了企业拿地积极性，企业拿地更趋理性。

土拍市场降温

8月10日，太原市出让8宗土地，起拍总金额达130亿元，因与南内环西街、西中环快速路相接，区位优势显著，被寄予厚望。更有业内人士曾预估，太原将有望诞生今年最高楼面地价、土地单价“地王”。但最终，8宗土地却全部流拍。

土地市场降温的情况在多地上演。8月15日，四川天府新区仁寿县视高镇公开拍卖3宗商住用地，合计约308亩，位于天府大道西侧、中建大道与兴家路交汇处，属紧邻柴桑河湿地公园的“热门”地块。最终均因未达底价而遭遇流标。

事实上，在去年，仁寿视高曾是各大房企竞相争夺的热点区域。据了解，去年5月，视高镇曾出让1宗104.98亩地块，被保利地产以成交总价5.67亿元竞得，楼面价为每平方米2893元，溢价率高达305%。而同日出让的另1宗地块，溢价率更是达到375%。

8月23日，长沙市出让的1宗雨花区“双限”地块也惨遭流拍。据了解，该地块位于湘府东路和京港澳高速交汇处，出让面积约12.4万平方米，土地交易最高限价为15.295亿元，限定住宅最高售价为每平方米9500元。而早在2016年9月，同处于该区域的1宗商住用地，曾历经213轮竞价，以溢价率221.06%、总价18.3亿元被竞得，成为当年新晋“地王”。

此外，记者还发现，多地土拍市场中，躲过了“流拍”的地块，最终也多以底价或低溢价成交。8月13日，广州市出让了5宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

而在同日，济南市章丘区挂牌出让19宗土地。其中有8宗土地流拍，10宗土地以底价成交，仅有1宗土地经过几轮竞价，以约3.7%的溢价成交。

中原地产研究中心统计数据显示，前7个月，国内土地流标共796宗，各地土地流标持续上涨，涨幅均接近100%。

其中，一线城市土地流标13宗，7宗位于北京；二线城市合计流标经营性土地154宗，而2017年同期数据为77宗，同比上涨近100%；三四线城市合计流标经营性土地达629宗，2017年同期仅为284宗。

土地政策调控

事实上，随着土地市场调控政策的持续深化，限地价、限房价、竞自持、竞配建等条件成为了热点城市在土拍环节中设置的主要“门槛”。

2017年8月，原国土资源部和住建部曾联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将北京、上海、沈阳、南京等13个城市定为试点，以期进一步增加租赁住房供应。

记者梳理各地政策发现，在土地供应计划中，北京、上海等地早已做出了明确规划。据了解，北京2017~2021年租赁住房计划供地1300公顷，供应占比达21.7%，计划建设约50万套租赁住房。上海计划在“十三五”期间供应租赁用地1700公顷，土地供应占比达30.9%，计划建设约70万套租赁住房。

为避免“地王”出现，今年5月，大连市出台了《关于调整租赁住房配建范围和比例的意见》，及《关于调整我市市内四区住宅用地挂牌交易措施的建议》，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，土地溢价率最高上限设定为70%，达到上限后，改为竞配建租赁住房面积。

但在另一方面，地产行业仍属各地支柱产业之一，而国有土地使用权出让金更是多地政府最主要的收入来源之一。

记者进一步发现，虽然各地土拍市场中流拍宗数出现增长，但是各类用地成交面积及金额依然处于上涨趋势。

据中国指数研究院数据显示，今年1~7月，百城各类用地成交面积同比增长25.3%，其中住宅用地成交3亿平方米，同比增长17.8%，仍保持较高增速。

此外，8月13日，财政部披露地方政府性基金预算收入情况显示，前7个月，累计国有土地使用权出让收入为31548亿元，同比增长35.1%。

“现在土地起拍价格就比较高，再加上各类条件设置，会进一步加大企业的拿地成本。另一方面，由于政府限价、限购政策严格，捆绑销售等做法更遭到严厉查处，企业的利润被削弱，所以拿地意愿不是很强烈，也更加趋于理性。”一家品牌房企石家庄区域负责人告诉记者。

拿地出现分化

记者发现，由于一线城市条件“苛刻”，成本过高，各大房企拿地策略逐渐向热点二线城市以及三四线城市转移。

克而瑞研究报告显示，2018年上半年，旭辉集团新增67个新项目，新进入14个城市，新增土地平均楼板价约为6099元/平方米，同比下降25.7%。对此，研究报告分析称，主要是由于其加大了三四线城市的拿地比例，同时缩减了一线城市的拿地比例。

具体来看，今年上半年，旭辉集团一线城市新增土储建面占比从2017年的4%降到不足2%，而三四线的占比则由15%大幅增长至50%。

事实上，“减一线，稳二线，增强三线”的策略逐渐成为了很多房企的共识。数据显示，1~7月，TOP100房企在三四线城市新增拿地建面占比达到60%，比二线城市高出24个百分点。而一线城市房企拿地减少，成交建面占比仅2%。

此外，从新增土储建面TOP10城市来看，近一半城市属于长三角区域，且均是环核心城市周边的三四线。而在二线城市中，房企则多是选择在政策相对宽松、市场较热的重庆、郑州、昆明等中西部城市拿地。

和硕机构首席分析师郭毅分析称，一二线城市市场环境在进行局部收缩，而随着三四线棚改政策的深入推进，今年开始也出现了资金收紧的情况。今年到明年，企业或会综合衡量一个区域城市经济发展状况、人口结构、未来房地产市场趋势，客观评价之后再去慎重拿地。高价地，甚至“地王”频出现象会减少，部分区域还会出现流拍、流标的现象。

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