调查|深圳旧改灰色利益链：6个投资客炒一栋回迁房
随着深圳楼市政策的进一步收缩，深圳商品房投资潮在逐步地冷却，然而深圳的投资热情并未因此销声匿迹。记者调查发现，存在众多历史遗留问题的无产权旧改房成为了投资客在深圳又一波追逐的热土。
近日，《中国经营报》记者发现，位于深圳市龙岗区的各大城市更新项目中均存在大量无产权回迁房交易。“龙岗保利回迁房”“龙岗万科回迁房”……一个个打着“无需社保、不限购、买到就是赚到”的明码标价的回迁房公开在百度贴吧中的“旧改吧”“城市更新吧”“深圳旧改吧”以及赶集网上挂卖销售。
一份资料证明显示，一栋总建筑面积为949平方米的房屋回迁房被7人所瓜分，其中一位为业主，其他6人均为投资客。随着记者的深入调查，一条潜藏在百度贴吧，赶集网，利用“历史遗留+开发商确权”的城市更新投资炒房的利益链逐渐浮出水面。
一栋房屋被7人瓜分
“通过我们可以直接和开发商签署拆迁协议。”近日，记者通过互联网途径，找寻到了专门做无产权旧改房买卖的中介。据其介绍，他们对无产权旧改房的非法买卖已经做了有两三年的时间，对于无产权回迁房确权问题早已“轻车熟路”。
事实上，无产权旧改房的买卖市场在法律界定上难以被认可，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。然而该法律规定却早已被“架空”。
记者跟随中介人员来到了位于深圳市龙岗区龙城街道龙西社区楼吓、对面岭片区，据了解，该片区旧改项目有不少村民委托的回迁房在售，项目承揽公司为深圳市勤诚达集团有限公司与保利置业集团有限公司合资的保诚房地产开发有限公司，该城市更新片区规划有四期工程，其中一期已经拆平开始动工建设，目前在买卖的是二期的回迁房。
据2014年3月31日龙岗区城市更新局的官网《关于龙城街道龙西社区楼吓、对面岭片区更新单元相关内容的补充公示》介绍，龙岗区龙城街道龙西楼吓、对面岭片区更新单元经市政府批准已列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，其更新单元面积为339280平方米，拆除重建范围面积298940平方米。
而在这其中，一房屋基底面积为94.9平方米，总建筑面积949平方米的房屋竟被7人所瓜分。据中介提供此前已签署完毕并盖了公章的资料显示，该房屋7名权属人中只有1名为村民，其他均为投资者。在其出示的盖有保诚房地产开发有限公司公章的测绘报告复印件记者发现，其余6位是分别来自汕尾市陆河县或深圳市本地的投资客。
中介表示，为了确保投资者能拿到盖有开发商公章的拆迁补偿协议，除了需要准备测绘报告外还需准备村股份公司对测绘报告面积的拥有证明。
根据一份盖有深圳市龙西股份合作公司楼吓分公司公章的证明记者发现，该证明标注了位于龙岗区龙城街道龙西社区楼吓居民小组的某土地，证实一栋测绘出的房屋基地面积为94.9平方米，总建筑面积949平方米的房屋被7人所分。
中介告诉记者，李霞（化名）为本地村民，其他均为投资客。“过来投资回迁房都是购买100平方米、120平方米左右的整数建面，过渡期间租金按22元/平方米进行赔付，项目建成交房后你当时买了多少面积的回迁房就置换给你多少面积的商品房。”
巨额的利润回报
事实上，无产权回迁房非法买卖在深圳各区域存在多年，且形成了一条成熟的灰色利益链，众多无产权回迁房非法买卖信息在百度贴吧“旧改吧”“城市更新吧”以及赶集网公开挂售，更有甚者直接开设了“深圳小产权房网”挂售，许多投资者蜂拥而至。而其背后隐藏着巨大的利润回报。
根据《中国经营报》记者此前调查报道，一幅由中介公司制作的宣传海报显示，绿海城平湖辅城坳旧改项目分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，每个阶段的售价也节节上升，每平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程预计需要4年时间，价格增长幅度惊人。一位名为赵文（化名）的中介人员表示：“乐观估计，明年就能开始签约，大概4年后就能交楼。”按此计算，购买回迁房在4年内的投资总回报率高达275%。
“保利置业刚入驻时回迁房单价在1万元出头，现在已经升到了23500元/平方米，周边商品房房价已经涨到40000～50000元/平方米了，回迁赔付的红本房至少能卖50000元/平方米以上。”另一位中介人员也向记者“打包票”。
本报记者发现，由于深圳市楼市长期以来的供不应求，外加商品房、二手房“限购”“限外”“限售”的楼市调控政策，使得“不限购”“不限外”的无产权回迁房灰色交易市场成为了众多投资者瞩目的焦点。一份盖有公章的证明以及协议，更是让投资者对得以确权补偿倍增信心。
“核查”漏洞
投资客要想获得丰厚的利润回报，就要按照这场灰色交易的游戏规则来办事。如何获得盖有公章的确权补偿协议成了关键。
上述中介人员向记者表示，为了让投资者确权并签署开发商的拆迁补偿协议，在购买无产权回迁房的过程中，最核心的是签署一份城市更新改造房屋拆迁安置补偿协议中的附件——《龙岗区城市更新拆除范围内产权登记记录的土地房屋权利人申报认定核查表》（下称“核查表”）。记者发现该核查表的漏洞着实让多位投资客抓住了低价投资无产权回迁房的机遇，拿到了所购买的确权面积证明以及盖有开发商公章的安置补偿协议。
根据记者获取的核查表与中介介绍的情况来看，事关投资客与原村民的确权权属体现，均会填写在核查表中对应的“房地产权利申报人（单位）”项中，而“房屋来源”是以合建的形式。
在该核查表的背面，需申报人承诺“申报内容情况真实”，股份合作公司、居委会负责人签署证实“申报人身份属实”的相应承诺，最后由街道办负责信息公示、是否收到异议、复核等程序。
除了签署核查表外，在购置龙西保利置业的回迁房项目时，还需签署一份“合作建房协议”。而“合作建房协议”则是用来出示与被搬迁业主间的“关系证明”。“ 合作建房，就是证明房子是业主和投资者一起出钱建设的，这些资料都是可以做的，合作建房日期到时候肯定会提前。”中介人员向记者表示。
一位知情人士告诉记者，除了龙西社区保利置业的无产权回迁房需要出示与搬迁业主间的“关系证明”外，万科与南约某开发商购置均直接签署核查表即可。“那个核查表才是最重要的，那个表要到土地中心盖章，盖章后要备案的，这个比律师见证更有效，这个章盖上去就是确权了。”
过渡租金之“痛”
众多投资者得以获取盖有公章的拆迁协议背后，折射的是众多开发商过渡租金之“痛”。
据记者此前调查了解到，位于木棉湾的京基旧改项目，8月份过渡租金为35元/平方米/月，而在此前记者走访了解到，按照规划，木棉湾旧改拆除建设用地28.49万平方米，而在8月份的签约率为60%。
记者大致测算了一下，按照8月份的数据，每月京基集团需要付出的过渡租金高达588万元。有中介直言：“一栋楼至少15万元的过渡租金，你拖得起，开发商也拖不起。”
记者在走访京基木棉湾旧改的过程中也了解到，开发商每个月需支付签约村民一笔高昂的过渡租金，而缓慢的签约进展却迟迟难达实施阶段，无产权回迁房买卖市场的适时出现，满足了“交易即签约”的承诺，无异于加速了城市更新的进度，这使得部分开发商对无产权回迁房买卖市场开始持以默许的态度。
京基集团木棉湾城市更新处人员此前曾告诉记者，他们会向投资客主动推荐中介，因为投资客购房后会立即签约，有利于提高项目签约率，加快旧改进度。“你要的话，我这边可以推荐合适的中介给你，我们城市更新处偶尔会有卖房的人过来，买下来就立即签约。”
在接受记者采访时，尽管京基集团在回函中单方面否认了有工作人员帮助介绍中介给投资客购置投资回迁房的情况，且强调投资客的行为是个人行为，与公司无关。但不能否认的是，每个月过渡租金的赔付对于开发商而言确实是一项巨额的资金。
此外，记者在龙岗区走访了解到，位于龙西社区的保利置业城市更新项目过渡租金为22元/平方米，吓屋片区的万科城市更新项目过渡租金为20元/平方米，按照上述方式推算，每栋楼每个月的租金过渡费为2万至10万元不等。
中介人员向记者直言，过渡租金每月赔付是开发商在城市更新项目的“阵痛”。“他们每个月要付过渡租金，所有的开发商的钱也不是自己的现金流，很多都是融资过来的，他们也希望把房子早点建起来卖出去，所以开发商会想办法加快旧改。”
法律“空白”
无产权回迁房非法买卖背后，折射的是深圳市历史遗留的无产权违建住房众多，却面临着权属“法律空白”、法不责众的尴尬局面，而这倒逼了无产权回迁房灰色市场的滋生与泛滥。
一位深谙深圳城市更新的专家向记者表示，深圳历史遗留问题用地是以亿平方米去计算，而违法住房的合法权属登记，目前在深圳的法律法规中尚属空白。“我在深圳既是农民又拥有自己的房产，但并没有权属证书，我怎么依法去登记领取权属证书？目前没有程序，没法办。”
对此，该专家指出，政府应该出台违法住房建筑合法化的法律法规去引导规范灰色交易市场。“目前在产业类、商办类用房领域其实已经有了相关法规，但是对于村民这种房产合法，确实一直以来还没有明确的法规程序。我觉得如果政府要引导，就参考产业类、商办类的违法建筑处理方式。针对村民的自建房。包括对无产权房产、历史违建进行罚款和补缴地价，然后才可以颁发房产证。这样就可以实现它的规范性。”
一位深谙深圳地产的专家则认为，随着城市更新的速度在加快，这种乱象会逐步地减少。“这种非法交易很普遍，但随着城市更新的步伐加快，政府在逐步地界定、确权然后将其纳入到合法管理中，之后这种现象会逐步减少，当然这也是一个非常漫长的过程。”
“供求”矛盾
事实上，投资者得以从中赚取巨额的回迁回报，上述城市更新的专家认为根本原因在于供不应求导致高企的房价，才使得投机者有“利”可图。而解决的根本之道在于加快城市更新速度以及扩大保障房供应。
“真正的问题在于解决保障房和市场两个体系的问题，以及如何多层次地用保障房的开发来保证货量供应。因为审批权在政府手上，政府可以加快整个旧改的审批进度，现在审批其实越来越复杂，审批进度并没有加快。另外一个就是开发量可以提高。”
这位城市更新专家告诉记者，由于深圳城市更新规定权利主体的城市更新意愿应当达到100%方可实施，深圳大多数城市更新项目实质上进展并不顺利。“因为现在立项了700来个项目，25%能够实施，75%的项目都因为拆迁问题走不到实施的那一步。”为此，该专家建议出台达到一定比例就采用强制征收的办法来加快拆迁进度。
根据《南方都市报》此前报道，2017年1月5日出炉的《暂行措施》强调：“因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区，需由区政府组织开展前期工作，由区城市更新职能部门申报，权利主体的 城 市 更 新 意 愿 应 当 达 到100%。”
一位在深圳中心区操盘大型城市更新项目的开发商负责人说，虽然这个“100%”仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确规定，成片旧住宅区也只能按照100%来操作，并没有放松。
这实际上也导致了深圳城市更新项目的房源供应量在市场中“杯水车薪”。
为了保证保障房的供应，同时保障开发商有盈利空间，该专家建议鼓励更多的工业用地变保障房。“深圳有很多闲置的工业用地，其实都可以往保障房方向进行改造建设，只要把供应这端打开了，虚高的价格回归本位，回迁房交易本身就不是个问题。如同新加坡，保障的归保障，市场的归市场，中低收入阶层就可以住保障房，而且保障房的供应量特别大。”
就相关无产权回迁房交易调查情况记者致电致函了深圳市规划和国土资源委员会、深圳市龙岗区城市更新管理局、深圳市万科回龙埔房地产开发有限公司以及保利置业集团予以核实，深圳市万科回龙埔房地产开发有限公司回应称，针对房屋买卖问题，公司内部员工将严格遵守纪律，严禁参与。深圳市龙岗区城市更新管理局回复称正在调查核实相关情况，其他均未获进一步回复。
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