杭州万科被曝内部全款绑车位卖房 楼市“降温”房企“花样销售”冲刺年关？
本报实习记者 夏治斌 记者 张玉 石英婧 上海报道
距离2018年收官仅剩下几天时间，不少房企对于年初定下的销售目标也正在进行最后的冲刺。
日前，有消息称，在年度目标冲刺和销售回款的压力下，杭州万科将部分项目面向内部员工开放，员工可全款购买未售的现房，这其中就包括杭州的名城博园项目。据了解，万科内部员工购买名城博园房子仍是按照此前的12000元/平方米，但需加上40万元的车位费。有一定关系的客户车位费则需60万元，万科通过内部摇号的方式来出售这批房源。此举被外界认为是杭州万科用来年末回款的举措。
日前，《中国经营报》记者实地来到位于杭州市余杭区博园西路的“嘉凯城·名城博园”项目小区，从小区内的指示牌可知，该小区共有12幢，均为高层。
对于上述向内部员工销售部分房源一事，记者联系杭州万科媒体负责人，对方表示以上信息并不属实，名城博园项目房源在抵押中，但销售方案还未最终确定。
55万元绑车位卖房？
资料显示，杭州名城博园项目系由嘉凯城集团名城有限公司投资，再由杭州名城博园置业有限公司开发的经济住宅。2011年2月，嘉凯城以6241元/平方米、133%的溢价率竞获，该项目总建筑面积为31.1万平方米，并于2013年10月项目首次开盘，当前大部分房源在2016年取得毛坯房的预售证，均价12000元/平方米。
今年9月28日，据嘉凯城发布公告内容显示，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。最终该资产包由万科接盘。
日前，记者以购房者的身份联系链家网房产经纪人，据其介绍，目前名城博园有批房子针对内部出售，房源有100多套，面积有89平方米和110平方米的户型可供选择，内部员工一手购买后可直接转手赚取差价。其中，89平方米的户型每平方米约1.1万元，同时必须绑定一个车位，车位费并非此前媒体报道的40万元，而是55万元，因此内部员工购买整套房子售价约165万元左右。“110平方米的户型和89平方米的只相差12万元左右”。
该经纪人表示，内部员工必须全款购买，非内部员工可以通过二手房程序进行按揭购买。“消息肯定是确定的，现在几乎所有人都知道这个消息，很多客户都在盯着这批房子，前来咨询的客户也很多”。
记者查询链家官网上该项目小区的成交记录，最近一次成交记录是在今年5月，一套面积89平方米，成交单价20225元/平方米，最终以总价180万元成交。另截至12月13日，该小区均价为23797元/平方米，正在出售11套，近90天内成交1套。
另据了解，在万科接盘的嘉凯城资产包里，还包括位于杭州滨江区的城市之光项目，且该批房源已经拿到预售证。杭州万科方面向记者表示，滨江城市之光项目还未启动销售。目前项目公司聚焦前期问题沟通和交付事项。
12月12日，记者来到杭州滨江城市之光项目小区，该项目所在的小区商铺均处于闭店状态，附近的居民告诉记者这里还在装修，目前还没有人入住。
对于杭州万科年度销售目标完成情况，杭州万科相关负责人表示，公司年度销售和回款按照业务节点正常推进，具体的业绩完成情况数据目前不方便对外透露。
房企“推销战”打响
事实上，除了杭州万科的“花样卖房”，临近年关，不少杭州房企纷纷打起“价格促销战”。
相关房产网推介消息显示，12月15日，天阳蓝光蔚蓝开放129平方米的样板房。同时，12月12日～30日，6、7号楼全面开启年终冲量优惠，特价房源15200元/平方米起，仅限18天时间。
而根据透明售房网上预售证信息，蔚蓝最近推的是一批主力约128平方米的公寓类产品，共106套，均价为18975元/平方米（毛坯）。
12月20日，天阳蓝光·蔚蓝项目相关工作人员在接受本报记者采访时表示，房子目前一房一价，“如果房子看好了，售楼处有特价房，特价房会便宜一些。此外，项目飘窗全部赠送，阳台赠送一半面积”。
除了天阳蓝光·蔚蓝项目，12月11日，据钱报杭州房产，远洋在新项目湖映宸章的产品发布会上公布了首开价，折后均价为15900元/平方米。对比周边在售项目基本17000元/平方米以上的均价，此举低价促销的意味非常明显，同时也是长时间的楼市火热后，首个开盘即给出打折的项目。
此外，湘湖边上的纯新盘保亿·湘湖和院11月底首开。预售证价格显示房源均价为27000元/平方米，然而优惠后购房者买的实际价格在25000元/平方米左右，开盘当天还另有优惠。
而在更早之前，11月28日，本报记者在实地走访位于杭州市临安区钱王街的湖滨外滩项目时也了解到，目前项目共分排屋和高层。项目飘窗全部赠送，阳台赠送一半面积，整个户型有24平方米的赠送面积。而以一套88.88平方米的跃层产品为例，价格为19377元/平方米，总价172万元。开盘当天的折扣是九四折，“关系户”可以拿到九二折，合计总价为158万元左右。由此计算，可以减少大概14万元。
“杭州当前的降价，也是因为部分项目过于郊区，类似青山湖板块等，产业规划很好，但毕竟是远离杭州市区的。另外从目前市场的表现看，杭州这次降价与2014年明显不一样，当时杭州降价引起了全国的降价潮，而这一波降价的案例比较多，但市场似乎不太恐慌，甚至因为菏泽和广州松绑案例，而出现了市场预期调整的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期项目供应比较多，企业从经营的角度看，还是有很多压力的，对于杭州市场来说，此类房源降价也体现了企业去库存的导向。
“流摇”加剧楼市“降温”
在房企“花式销售”冲刺业绩的背后，数据显示，自2018年摇号购房政策实施以来，杭州楼市正逐渐趋冷。
据公开资料不完全统计，5月份杭州“流摇”盘仅4个，3个是排屋别墅项目；到了8月份，流摇盘已上升到8个，占比近15%(总推盘量)。9月增加到13个，甚至还有热度颇高的楼盘，首开直接流摇。10月67张预售证中，有25个盘流摇，占比近四成。
截至12月5日，乐居不完全统计数据显示，11月份杭州共有43盘流摇，“0登记”楼盘更是高达10盘。从整体区域看，临安区、余杭区与主城区的流摇楼盘数量最多，分别达11盘、10盘、9盘。具体来看，从流摇产品类型分析，余杭区与主城区的流摇主力多为低密度房源，如排屋、叠墅等。而临安区所推12盘中高层房源多数流摇，仅杭州桃李春风的中式合院进入摇号。
不过，在资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生看来，这样的现象并不能代表杭州的楼市真正“冷”下来了。他认为，摇号本身是不正常的，“正常的应当是开发商开盘卖掉百分之六七十，而不应该是清盘，我们已经习惯了不正常的市场。‘0登记’楼盘也并非是真的没有人登记，可能是因为登记数据不好看，开发商通过操作做成那样，真正‘0登记’的楼盘实际上并不多”。
浙江好地研究院院长朱祖渊此前接受记者采访时表示，杭州楼市热度下降的原因首先是政策面的持续调控显现成效，限价限购限贷短期没有松动迹象；其次是开发商之前拿的高价地上市普遍困难，导致资金普遍被“套牢”，拿地意愿下降，土地市场降温传导到新房市场。
值得注意的是，即使杭州楼市趋冷，但开发商仍在密集推盘。数据显示，杭州市区除4月摇号新政实施当月，推盘量较少外(1993套)，其余月份均保持了高推盘模式：5月7858套、6月10775套、7月7776套、8月9525套、9月9020套、10月8265套。
此外，由于受到业绩及回款的双重功能压力及需求，多数此前高价拿地的项目近乎低价入市。对于开发商“割肉”入市，李永生认为，这与当时开发商高价拿地短期判断失误以及政府的限价杠杆难有松懈有关。
编辑：石英婧；校对：彭玉凤
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