净利润翻两番稳健前行 中南建设规模利润“平衡术”

文 / 张飞白

上市十周年之际，江苏中南建设集团股份有限公司（000961.SZ，以下简称“中南建设”）交出了一份亮眼的成绩单。

中南集团总部大楼

4月22日晚间，中南建设发布2018年度业绩报告。年报显示，公司2018年实现营业收入401.1亿元，比上年同期增长31.3%，归属于上市公司股东的净利润21.9亿元，同比增长219%，扣除投资性房地产应用公允价值计量模式的影响，归属于上市公司股东的净利润为20.9亿元，同比增长246%。

在房地产行业政策面及资金面临压力的2018年，中南建设表示，将以更加稳健的姿态驶入历史发展新阶段。

4月23日，华创证券发布研究报告指出，中南建设在2016～2018年期间在中南置地董事长陈凯的带领下经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段，上调目标价至10.98元，维持“强推”评级。

双主业持续发力

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“这是一个谋变的时代。中南三十年成长史，始终践行革新求变，矢志不渝。”在董事局主席致辞中，中南集团创始人陈锦石如此表示。

公开资料显示，中南集团成立于1988年2月，下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。2009年，中南建设于深交所上市。

中南建设日前发布的2018年度报告显示，公司业务以房地产开发及建筑施工为主。其中，房地产业务聚焦大众主流住宅，辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。

2018年，在行业面临深刻变化的大背景下，“房地产+建筑”的双重主业使得中南在销售收入和营业收入等方面业绩“亮眼”。在房地产业务方面，中南建设2018年实现合同销售面积1144.4万平方米，销售金额1466.1亿元，同比分别上升32%和52%，稳步迈入千亿新征程。

华创证券在研报中指出，根据城市等级区分位，公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为42%，在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为48%。2019年中南建设计划开工建筑面积约1061万平方米，竣工面积约998万平方米、远高于2018年结算面积，预示着2019年丰富的可结算资源。

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规模发展的同时，中南置地始终着眼于产品的升级和匠心打造。据公司相关负责人透露，近年来，中南置地联合一流名校相继成立清华大学（建筑学院）-中南置地数字建筑联合研究中心、东南大学-中南置地未来住区联合研究中心等机构，致力于对3D打印技术、数字设计、智能建筑、智能社区、适老化社区建设等课题的研究。2018年，中南置地所有新项目全面执行“健康TED社区”标准，一年中已经有61个“健康TED社区”项目在全国落地。

在建筑业务方面，中南建设2018年新承接（中标）项目预计合同总金额366.5亿元，比上年同期增长24%。其中3亿元以上项目超过30个，在新增合同额中占比58%。

双轮驱动战略同时进一步推高了中南建设2018年的盈利水平。报告期内，公司综合毛利率同比提高3.03个百分点，权益净利润率同比上升3.22个百分点。此外，中南建设2018年营业收入及归属于上市公司股东的净利润分别获得31.3%、219%的增幅。

同时值得一提的是，中南建设重视对投资者的现金红利回报，并致力用现金分红持续回报股东。2018年报披露的分配方案显示：中南建设将以2018年末总股本为基数，向全体股东按每10股派发现金红利1.2元（含税）进行分配，共分配利润4.45亿元，与所有股东共同分享公司的经营成果。

多途径优化财务结构

在寻求业绩突破的同时，中南建设并没有一味贪多求快、依赖负债扩大规模。

在实现1144万平方米销售、新增1595万平方米新项目的情况下，年报显示，截至2018年末公司有息负债仅为579.4亿元，2018年全年有息负债仅增加49.6亿元。同时，公司有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债180.1亿元，在全部有息负债中仅占比31.09%。公司的有息负债规模在同样级别销售金额的房地产企业中处于较低的行列，有明显的现金安全优势。

相关负责人透露，中南建设充分借助运营效率提升实现发展，2018年公司实现经营性现金净流入194.3亿元。公司全年经营性现金流入971.45亿元，是全部有息负债的1.7倍。而实际上2018年由于公司销售回款情况良好，公司持有的货币资金年末达204.2亿元，相对2017年末增加43%。截至2018年末，公司预收账款由2017年底的684.3亿元，上升到2018年末的1101.2亿元，同比增长61%。公司剔除预收账款后的资产负债率为44.97%，相对2017年末的51.13%下降6.16个百分点，在行业中也处于低位。

业内人士指出，考虑到房地产行业的特殊性，剔除预收账款后的资产负债率更能准确反映企业的财务状况稳健程度，这一数据的良好表现也充分体现了公司的抗风险能力。

在有效控制风险的同时，中南建设也积极利用资本市场各种工具，优化公司的资本结构和财务指标，通过开拓融资渠道的方式进一步保障资金链安全。

报告期内，公司共获得银行授信额度1182.53亿元，其中已使用授信额度为348.6亿元，剩余授信额度为833.93亿元。除了充裕的银行授信外，公司还灵活使用债券、资管、信托及ABS等渠道进行融资，未来公司还将积极开拓海外债、尾款ABN、保理ABS等项目，进一步拓宽融资渠道。

房地产行业的特殊性使得企业融资面临更多的挑战。中南建设方面表示，2019年将坚持战略方向，实现快速周转，保证良好回款；尽快结算收入，增加资产实力，优化资产负债表，提升融资能力；加强各种形式的合作，借助合作伙伴的力量，与合作伙伴共同成长。

前瞻布局优化土储

一直以来，前瞻性布局是决定企业发展前景的不可或缺的因素。近年来，随着新型城镇化的深入推进，粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐，长三角区域一体化发展上升为国家战略。在这一大背景之下，房企在土储布局方面是否具备前瞻性及合理性会在很大程度上决定其未来是否拥有发展潜力。

据介绍，2018年中南建设新进入重庆、合肥、南宁、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、常德等城市，这一变化使得公司的业务布局更加完善。截至2018年12月底，公司共有303个项目，在建开发项目规划建筑面积合计2807万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。其中在未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中，长三角地区占比约56%。

中南建设表示，公司将深耕聚焦长三角、粤港澳大湾区以及内地人口密集核心城市，加大一二线城市布局，不断在主流市场、区域深耕，带动公司业务发展。由此可见，中南建设在土储布局上紧随国家战略，其前瞻性及合理性为未来的发展打下了坚实的基础。

华创证券相关研报指出，根据城市等级区分，位于一、二线城市面积占比约39%，位于三四线城市面积占比约61%。根据公告统计，公司拿地金额占比销售金额47%，拿地面积占比销售面积140%，拿地均价占比销售均价34%，拿地依然保持扩张态势、并成本控制得当。

【四大公益】一厘米温暖-文化体验交流

同时值得注意的是，在企业不断发展的同时，中南集团积极践行公益事业。公开资料显示，成立30年来，中南集团先后捐资7亿多元，在云贵川、新疆等地援建了30多所希望小学，慈善义举覆盖新农村建设、道路建设、敬老院、捐资医疗、灾区捐赠、希望小学、捐资办学、捐资助学、捐资教育等众多领域。