刷屏了，别幻想靠房地产刺激经济了！地方政府要实现3大转变

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

其中，44字定调房地产市场。会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

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文/骆振心

当前，我国宏观经济正在面临着稳增长与防风险的艰难平衡，这种左右为难的处境在地方房地产市场调控上体现得尤为明显。

近日，开封市相关部门曾专门发布文件，取消开封市新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。这意味着自2017年5月出台的开封市限售政策将被取消。然而，仅仅24小时后，开封市就撤回了这个文件，其理由是未经过市场调研和充分论证。

虽然这个事件只是全国房地产市场的一个涟漪，但折射出了房地产调控的两难，反映了当前中国宏观政策面临的处境。

房地产市场始终是经济发展的一个重要方面，房地产的周期很大程度上影响和决定经济周期波动。因此，房地产调控在宏观调控中具有十分重要的地位。在经历了严厉的房地产调控之后，我国房地产市场正在步入一个调整期。

从数据看，今年上半年，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，降幅比1~5月份扩大0.3个百分点。在房地产销售不景气的情况下，房地产开发依然保持了强劲增长。上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，其中住宅投资45167亿元，增长15.8%，虽然增速较1~5月份有所回落，但总体上还是保持了较快增长。

可以看出，从短期来看，房地产销售市场虽然遇冷，但总体仍然保持稳定，房地产开发依然旺盛，房地产市场整体上较以前收紧，但并没有“失速”的迹象，经济大局依然较为平稳。

从开封撤回取消限售令的事件看，地方政府敢于冒天下之大不韪，试图放松房地产市场调控，其背后反映了地方政府面临着稳定经济的巨大压力。

长期以来我国地方政府以房地产开发来拉动经济的模式开始“失灵”，房地产对经济的副作用也在不断显现。一些地方政府热衷于“造城运动”，房地产四面开花。财政收入依靠卖地，经济指标依靠房地产投资，把房地产作为主导的产业来发展，而忽视了实体产业的培育，产业空心化现象普遍，实体企业发展不充分，特别是高科技企业发育不良。

尤其是，房地产发展还给实体经济发展带来了“挤压”作用，在融资、用工、土地等多个方面对实体经济发展产生抑制作用。原来在房地产周期处于繁荣阶段，这些问题都被光鲜亮丽的宏观经济指标所掩盖，现在都逐渐水落石出，暴露在阳光之下。

随着人口向大中城市流动的趋势不断强化，当前房地产市场逐渐开始分化，一些超大城市依然保持了较强的人口流入，其房价依然保持了较高的增速；而一些中小城市则开始面临着人口流入不足或人口净流出的局面。

在这样的情况下，三四线城市房地产价格承压，房屋去库存的难度加大，房地产价格承压，给地方政府的财政金融运转带来了较大的困难。房地产销售回落意味着卖地收入减少，政府可用财力萎缩；另一方面，也意味着与房地产行业相关的税收减少，销售环节直接相关的就有契税，延伸到房地产的上下游，还包括耕地占用税、土地增值税、企业所得税等相关的税收，在一些欠发达地区，房地产税收甚至占到了当地税收的一半以上。

应该说，房地产市场的调控给地方以往的发展模式带来了压力，倒逼地方发展模式转型。在此压力之下，一些地方政府又想走回老路，继续寄希望于房地产市场繁荣，但是房地产已经逐渐走到了尽头。

从长期趋势来看，支撑我国房地产发展的主导因素正在发生变化。

需求方面，随着住房质量的提高，房屋面积的增加，房屋的最终需求在减少。目前城市人均住房面积已经达到50平方米，房屋居住时间要达到70年，人们的住房需求已经大为改善。

供给方面，城市化、旧城改造拆迁等因素作用也在逐渐减小，过去20年里，中国城市常住人口城市化率已经上升了近26个百分点，一些旧的工厂区、棚户区改造大部分已经基本完成。

总之，房地产市场将会逐渐从一个增量主导时代转变为一个存量主导时代。房地产市场的价格将会保持相对稳定，房地产市场的规模将会萎缩，房地产商将会出现大规模的兼并重组。

地方政府必须改变原有的发展模式，走出土地依赖困局。要实现三个转变：

一是从发展地产向发展实体转变。地方政府要充分发挥职能作用，加大对实体经济特别是高科技企业的培育和支持力度，综合运用多种政策工具来培育经济增长点，工作的重点从经营城市转移到经营实体产业上来。二是从建设者向服务者转变。以前，政府直接参与到经济微观活动中，通过做活土地、资源、资产等文章来发展经济，以后，政府的职能更多是体现对社会经济等事务的服务上，通过激发市场主体的活力，让市场在经济发展中发挥更大的作用。三是从大政府向小政府转变。政府不再对经济社会事务大包大揽，对政府的职责范围进行一个相对清晰的界定，政府的主要工作目标不再围绕GDP而开展，而是集中在民生事业，以民生指标来考核政府的绩效。

作者为经济学博士

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