调控风暴中的东莞楼市

本报记者 蒋翰林 童海华 东莞报道

“金三银四小阳春”的帷幕刚打开，东莞楼市便迎来调控升级。

2月26日晚，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下称《通知》），从提高限购年限、首付比例、围堵假离婚购房、监控二手房价格等方面加码调控。这是继去年7月东莞紧跟深圳“7·15”新政之后，再次随着深圳楼市联动调控。

“东莞的调控政策在向一线城市看齐，甚至比广州还要严格。”一名业内人士向《中国经营报》记者表示。实际上，自去年7月以来，东莞已累计出台四次楼市调控政策，高频率、高强度实属罕见。

一直以来，东莞承接着深圳购房需求的外溢。贝壳研究院指出，2020年东莞的外来需求远超本地需求，省内购房者尚未超过三成。2月份，东莞新建商品住宅供应约1816套，同比上涨275%。今年以来，东莞楼市延续热销态势，供需两旺，成交量创过去5年新高。

值得注意的是，2020年东莞新房市场库存去化周期仅为3.6个月，是大湾区甚至全国热点城市中最低的城市，而库存主要集中在火热的临深片区。有分析指出，此现象是由于开发商规避限购政策，为深圳客延迟签约。

《通知》下发后，记者走访了东莞多个镇街，有楼盘承诺可以先和开发商签订购房协议，后续交足一年社保后再网签，以规避对非东莞户籍的限购政策。

调控升级“落户即买房”行不通

“八成都是外地客户，特别是凤岗、塘厦这类临深片区。”东莞一名房产中介告诉记者，去年以来几次调控出台，对外地炒房客有所影响。

根据今年2月26日的限购政策，非东莞户籍居民家庭在东莞购买第二套商品住房（包括新房或二手房），须在购房之日前四年内在东莞逐月连续缴纳社保满三年；新入户东莞家庭购买首套新房的，需落户满半年且在购房前两年内连续缴纳社保满半年。

对比前后政策，此次的“莞六条”对去年“7·25”新政，在几个关键环节打了补丁。

非户籍购房者购买第二套住房的社保年限要求由两年延长到三年，为买房而落户到东莞的投资客，也需要再缴半年社保。此外，新政对离婚购房、企业购房等也明确了要求。东莞住建局指出，此举旨在抑制投资投机型购房行为，堵塞炒房漏洞。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，东莞的调控政策在向一线城市看齐。“可以说，目前东莞的调控政策甚至比广州还要严格，比同为新一线热点城市的杭州、成都也要严格。”

一位深圳籍购房者任先生向记者表示，去年深圳“7·15”新政后，自己没了深圳“房票”，将目光转向了临深的东莞。去年9月，他在东莞注册了一家小微企业，并开始缴纳东莞社保。“这次的限购政策对我没有影响，等到10月份社保满一年就可以在东莞买房。”

而另一方面，想要落户即买房的人则没有任先生这么幸运。记者咨询了一家户籍服务机构，工作人员介绍称，近期很多人来咨询落户买房，得知要入户半年后才有资格买房后，落户意愿有所动摇。不过他预计，虽然“莞六条”堵住了落户即买房的缺口，但大部分人愿意付出半年的时间成本。“时间不算太长，大家看重的还是东莞的区位优势和房价上涨趋势。”该工作人员称。

实际上，自去年7月以来，东莞已四次出台调控政策为楼市降火，调控风暴中的东莞，热度丝毫不比深圳弱。

咚咚找房统计数据显示，2020年，东莞市新建商品住房成交套数为6.48万套，较2019年的4.84万套同比上升34%；成交金额为2055亿元，创五年新高。

除夕至农历初十期间，东莞一手住宅网签量同样创下近五年新高。价格方面，已有7个镇区的新房成交均价超过3万元/平方米，包括临深片区的大岭山镇、长安镇和凤岗镇。

二手房方面，根据冰山指数统计，东莞二手房价连续数月涨幅全国第一。几个热门片区如松山湖、南城、临深等区域，房价都比年初上涨20%左右。

为“深圳客”延期网签

值得注意的是，东莞楼市升温的同时，库存明显告急。据中原战略研究中心统计，2020年，东莞市新房市场库存去化周期再次探底，仅为3.6个月，远低于6个月的“警戒线”。

中原战略分析称，受深圳客延迟签约影响，库存主要集中在临深片区。有分析称，这与临深片区“延迟网签”现象有关。

记者以购房者身份在走访东莞楼市时发现，为了留住蜂拥而来的深圳购房客，同时又规避限购政策对非东莞户籍客户的限制，一些开发商与客户达成约定，等购房者社保年限足够12个月，取得购房资格后，再办理网签。

位于东莞市谢岗的“唐商翰林府”项目，有置业顾问称，目前在售的1、3、5号楼，对于非东莞户籍购房者，如果社保缴纳还差1~3个月，可先与开发商签署一份协议，等客户社保时长满12月后，再进行网签和签署购房合同。若时长还差6个月，也可向公司申请，按同样的方式操作，但需额外收取滞纳金约8万元。

根据东莞市的限购政策，非本地户籍居民家庭购买首套商品住房的须在购房之日前2年内连续缴纳社保满1年。

类似打“擦边球”的项目还有位于石龙镇的“华讯大宅”。置业顾问称可为社保缴纳时长不足12个月的非东莞籍购房者办理延期签约购房，但仅限145平方米的大户型。“也不能差太多，最多差3个月可以申请操作。”该置业顾问表示。

记者随后致函唐商翰林府开发商深圳市唐商投资集团有限公司，相关负责人的回复与记者走访情况并不相符。其回复称，项目没有延期签约帮助客户购买住房的政策，对不符合购买资格的不予销售。

土地市场火热

楼市表现活跃的背景下，东莞土拍市场同样火热。

今年开年以来，东莞出让了五宗宅地，均以最高限价成交。位于东莞凤岗一地块以24021元/平方米的楼面价，挤进东莞全市地价前十，溢价率近78%。东莞松山湖湖景路地块，则被万科以25亿元夺下，折合楼面价高达2.58万元/平方米。

克而瑞数据显示，2020年东莞高溢价地块频出，多幅地块以最高限价成交，平均土拍溢价率为28%，遥遥领先其他城市。2020年，东莞市成功出让43宗土地，累计成交金额为622.7亿元，相比2019年的373.7亿元，涨幅为66.63%，创十年来新高。

为控制房价上涨，去年7月以来，东莞对申请预售的商品住房项目体量划下不少于3万平方米的“红线”，还再次收紧了新房限价政策，取消了同一套房在备案180天后可上调5%房价的规定。

某头部房企营销人士告诉记者，东莞频繁进行楼市调控，并不会影响其在东莞的布局。据了解，该房企于去年9月拿下东莞松山湖楼面价最贵地块，两个月后即完成备案，计划今年下半年入市。

李宇嘉同样认为，“越是启动限购、限售，就说明这个市场的需求越旺盛。这个压抑的需求会在未来逐步释放，开发商要提前布局。”

不过，合富研究院高级分析师李兴旺对此则认为，政策对于今年的土地市场有降温作用，地价预期将高位回稳，房企拿地将趋于理性和谨慎。

近期，有消息称2021年北上广深4个一线城市和南京、苏州等18个二线城市将集中供应土地。即原则上每年不超过三次，集中统一发布住宅用地的出让公告。有业内人士认为，22城集中供地一旦明确，届时不在名单中的东莞土地市场竞争也将愈加激烈。

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