全国政协委员周世虹：建议现房销售商品房并以套内面积计价

本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道

近年来，商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，因事关广大购房者切身利益和房地产市场健康发展，引发社会各界高度关注。

“2018年，住建部曾表示将尽快出台《商品房销售条例》，对商品房销售制度进行改革和规范，但至今未见出台。”3月9日，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹在接受《中国经营报》记者采访时表示，商品房预售和以建筑面积计价销售的制度设计违反市场交易规律，对购房人显失公平，严重损害广大购房人的合法权益，且容易导致行业腐败等问题，亟待改革完善。

周世虹指出，改革商品房预售制度和销售计价依据已经成为社会共识和时代要求，符合市场规律和公平原则，符合“房住不炒”政策精神。同时，对于促进房地产市场的稳定也有积极意义。

预售制存诸多弊端

早在2018年，周世虹便提交了有关实行商品房现房销售的提案。

在周世虹看来，商品房预售制度的主要弊端在于，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。而先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险。

“一方面，是图纸跟实物是否一致，买房的时候，你没看到实体的房子，交付时可能会大跌眼镜；另一方面，是想象与认知的差距，这往往造成买到房子后发现有问题，和自己想象的新房大相径庭。采用预售制从交钱到拿房需等待两年左右时间，这个利息成本应该由开发商承担，现在转嫁给了购房人，这部分也就构成了开发商的利润。”周世虹向记者感慨道。

因此，周世虹认为，预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫，削弱政府对房地产市场的调控能力，影响社会稳定，带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。

“商品房预售制度存在的历史条件已不复存在，金融体系和资本市场发展为开发商提供了多元化融资方式，经过30多年发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成，势在必行。”周世虹说。

周世虹告诉记者，自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售，2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿。“各地开始在土拍时纳入现房或封顶才可销售的规定。但在疫情期间，不少地方的房地产调控又放松了。”

2020年3月7日，海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。在周世虹看来，上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴，打下了坚实的基础。

公摊面积缺少限制

以建筑面积计价销售商品房，同样存在诸多问题。

在周世虹看来，建筑面积等于套内建筑面积加公摊面积，而公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房地产测绘公司测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议。

不仅如此，采用建筑面积计价，还将带来相关收费的不公平和不合理。如物业服务费、暖气费、精装修房销售，甚至将来开征房产税也可能是按照建筑面积界定、计价征税。

为此，周世虹建议实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。

早在2001年，原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积和建筑面积计价。但实际上国内绝大多数省市均按建筑面积计价。

周世虹表示，以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例，也是发展趋势；以建筑面积计价源于香港，但2013年香港已经改为以实用面积计算房价；重庆市自2002年8月1日起即实行以套内建筑面积作为计价依据。2008年以来北京、广东等省市已经开始施行以套内建筑面积作为计算依据。

“以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白；既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性腐败；不仅具有强烈的民意基础，更具有科学性、合理性和可操作性。”周世虹说。

此外，房地产项目维修基金也是周世虹一直关注的问题。

“维修基金在收集、管理两个方面都存在严重的问题。”周世虹表示，现在全国大概有上万亿元的维修基金放在账上不用，因为维修基金使用的程序特别复杂，需要业主委员会开会且三分之二通过。“现在《民法典》增加了使用维修基金的一些便利的措施，比如有些小问题可以不用开会，直接通过第三方评估一下就可改造，但利用率仍然不高。”

而在维修基金收集方面，周世虹指出，一是各地收取标准不一，例如安徽省规定房价的2%为维修基金，但修理房屋的成本主要是材料和人工，而房价中地价占了一大部分；二是对于维修基金的收取标准还没有科学的依据；三是维修基金往往是一次性收缴，在一二线城市中，动辄几十万元的维修基金给青年人较大的负担，所以应支持分期支付。

编辑：石英婧 校对：颜京宁

推荐阅读

点击大图 | 300万房贷2个月内还清！一线城市出击，这些炒房客哭了

点击大图 | 实访《山海情》陈金山原型之一：烫嘴普通话只是第一关 闽宁扬水站修得掉眼泪

点个“在看”再走☞