取消“公摊面积”为何难
本报记者 陈靖斌 广州报道
近日，“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”引发关注，进而引发了众人对于“公摊面积能否取消”话题讨论。
在新浪新闻发布的“你能接受多少比例的公摊”投票话题上，9.5万人参与的投票有8.7万人支持“‘公摊面积’在10%以内”，而话题评论下“我们为什么要接受公摊？”“只接受0%的‘公摊面积’”等评论分别获得了1.9万与1.2万的点赞。
事实上，近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。
值得一提的是，国内对取消“公摊面积”的城市早有实践。据了解，早在2002年6月，重庆人大常委会通过条例要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据。时至今日，重庆取消“公摊面积”政策已执行了21年。
深度科技研究院院长张孝荣向《中国经营报》记者指出，取消“公摊面积”对于房地产企业和市场的发展将产生积极推动作用。“取消‘公摊面积’可能会减少房地产企业的利润空间，但打开了销售大门，有助于项目开发和管理，提高购房者的满意度。”
建诚晟业联合创始人苑承建则表示，“公摊面积”取消与否并不重要，其实要改变的是计价规则。“不管是房屋出售还是北方地区缴纳取暖费，都应该按照套内面积收费，物业费按照建筑面积或者是“公摊面积”收取，这样才能消除大家的疑虑，让房屋消费明明白白。”
7月13日，“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”的新闻热点引发了众人对公摊面积的关注，相关售楼部工作人员说该公寓的公摊率符合国家规定。
实际上目前“公摊面积”本身没有硬性规定，却引发了众人对“公摊面积能否取消”的话题探讨。近年来，中央以及地方也曾尝试就“取消公摊面积”提出征求意见或提议。
早在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
2022年8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。”
近年来也有人大代表以及政协委在提出“取消公摊面积”的议案和提案。
据新华社报道，早在2011年，全国人大代表林燚就曾建议取消“公摊面积”，与国际接轨；2016年，全国人大代表柳树林再次提出，“公摊面积”非常不透明，其中有很多猫腻。他建议，国家应明确商品房出售时按套内面积计量；全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹更是在2019、2021两年都提出取消“公摊面积”提案；2020年，全国人大代表、资阳市副市长刘廷安则建议保留公摊，但应对现行公摊政策与规定做出改变；2022年，全国政协委员洪洋也提出建议取消商品房“公摊面积”。
时至今日，取消“公摊面积”未在全国得到落实。
之所以取消“公摊面积”未有实质性推动，在张孝荣看来，取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。而在政策层面，取消“公摊面积”涉及住房和城乡建设领域的政策调整和制度改革，需要各级政府的支持和推动。然而，政府推动这一改革涉及土地财政收益，出手积极性不高。
另一位不愿具名的专家亦指出，近年来一直有公众呼吁取消“公摊面积”，以及中央、地方提出征求意见，但未有实质性推动的原因可能有三方面。“首先，取消‘公摊面积’会涉及法律法规的修改和调整，需要经过一系列的程序和公众讨论，这本身就需要时间。其次，取消‘公摊面积’对于房地产市场有一定的影响，一些利益相关者可能会担心取消‘公摊面积’会影响开发商的利益，导致推动进程缓慢。最后，取消‘公摊面积’还需要在实施中考虑到各方利益的平衡，以及配套政策的完善，这也需要时间与资源。”
事实上，重庆取消“公摊面积”已有21年。
早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆市就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方规定的形式要求商品房现售和预售，都必须以套内使用面积作为计价依据。这使重庆成为了中国率先取消“公摊面积”，直接以套内面积售房的城市。
为了让这一规定得到更好的推行实施，重庆市还出台规定，对不按套内面积进行计价销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并将予以重罚。目前，重庆市民和开发商已经非常习惯于以套内面积进行计价销售的模式，执行得比较到位。
诸葛数据研究中心《2023年6月百城二手住宅市场均价》数据显示，截至2023年6月，重庆市二手住宅市场均价为13638元/平方米，排在百城中的第37位。
上述不愿具名的专家告诉记者，以重庆取消“公摊面积”21年的经验为借鉴，如果全国范围推广取消“公摊面积”需要一些程序来保障。“首先，需要制定明确的法律法规，明确套内使用面积的计算标准和规定。其次，需要加强市场监管，确保开发商和中介机构不会通过其他方式转移‘公摊面积’的成本给购房者。最后，还需要加强购房者的知情权和权益保护，确保他们能够清楚了解房屋的实际使用面积和‘公摊面积’，以做出明智的购房决策。”
在商业及战略管理专家卢步云看来，取消“公摊面积”是一场关乎利益的拉锯战，但也是一个推动房地产进步的合乎情理之举。
“购房者在房屋成本层层加码的前提下，以一个溢出的价格，额外捆绑购买了不属于自己独立使用和产权的面积，作为建筑成本强加于购房者购房成本中，这是一种成本转嫁。其性质为公共使用非独立产权，本质根本不属于房产购买范围内，而是房产开发商建造商品房时必须承担的，作为整体建筑物的附带耗损和投入，却最终转嫁由购房者高价买单。当下房地产市场回归理性。将‘公摊面积’剔除符合消费者权益，也与地方政府的收益及房产开发商成本息息相关，这部分的成本转嫁需要相关方有所取舍和妥协，包括面积的度量和核算规则，也需要重新指定标准。”卢步云表示。
对于取消“公摊面积”所面临的瓶颈，上述不愿具名的专家则认为，首先，“公摊面积”的取消可能会对房价产生影响，需要在市场调节和政策引导中平衡好开发商的合理利润和购房者的实际居住需求。其次，取消“公摊面积”可能会对规划设计提出更高的要求，需要合理布局各项设施和服务，确保居住品质。解决这些问题可以通过完善相关政策法规，明确规定和要求，以及加强市场监管和购房者权益保护。
苑承建则认为，“公摊面积”事情由来已久，其实取消与否并不重要，因为现在房本上已经明确标注了建筑面积和套内面积，甚至还有阳台面积等，而且在售房时也要求进行说明。“其实要改变的是计价规则，不管是房屋出售还是北方地区缴纳取暖费，都应该按照套内面积收费，物业费按照建筑面积或者是‘公摊面积’收取，这样才能消除大家的疑虑，让房屋消费明明白白。取消‘公摊面积’，并不会让购房人实际支付的购房款明显减少。”
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