楼市定调！多地松绑
据新华社消息，中共中央政治局4月30日召开会议。会议继续将房地产作为“防风险”的重要领域之一。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。
4月30日，天津楼市新政则提到，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
政治局会议对于房地产的表述继续放在防范化解重点领域风险的框架下，意味着防风险仍是当前房地产领域的重要任务。值得注意的是，在房地产的表述中，新的提法是，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存和新房去化实现良性循环。他认为，当前存量已经是市场主体了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大，而且去化周期远比新房要长，热点城市普遍在3年以上。
另外，二手房价格下跌幅度比新房大，导致新房被迫跟着定价、降价，进而导致开发商不拿地、不开工，因为新房很难卖出去。因此，当务之急是给海量的二手房库存“泄洪”，将二手房去库存与新房销售对接起来，是稳定市场、稳定行业体量的关键。
李宇嘉建议，下一步将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。
易居研究院研究总监严跃进认为，近期多地推出的“以旧换新”政策，就是为了既消化存量二手房，又给新房库存去化提供需求点，是“统筹”的政策创新。
据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。
但在李宇嘉看来，不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会，而需要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。此外，“以旧换新”还面临落地难点，即二手房能否卖得掉，“很多开发商只给2个月的锁定周期，但二手房要2个月内卖掉难度很大。”
展望未来，中指研究院认为，短期来看，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整，同时“保交付”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。另外，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等都可能是重要方向。
此外，项目“白名单”也有望进一步扩围，缓解企业资金压力。随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，同时年中高基数影响逐步减弱，预计整体房地产销售同比降幅将有所收窄。
4月30日，市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。这也意味着，北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。
2011年，为遏制过热的投资投机行为、合理引导住房需求，北京出台《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》，自此进入楼市限购时代。按照政策，本市户籍已婚家庭限购2套住房；本市户籍单身家庭限购1套住房；非本市户籍家庭，在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的，限购1套住房。
“严格的限购限贷，是针对楼市过热时期投资投机比例高所出台的以紧缩、需求端抑制为特征的政策，当下房地产市场供求关系发生重大变化，已不再适用于当下市场，一些过严措施也应适时退出。”业内专家评价道。
同一天，天津率先迈出一步，松绑楼市限购。新政提到，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
在住房套数认定标准上，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，新政明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
“上述政策是在去年调控基础上的进一步优化，符合当前我市房地产市场形势和居民购房需求。”天津市住房城乡建设委有关负责同志表示。
去年，天津放松了大学毕业生群体住房限购、将限购区域缩小到市内六区，如今则在大户型房源、京津冀人员购房上进行了局部优化。“天津政策松绑力度层层递进，旨在继续营造更为宽松的购房环境，促进购房需求尤其是改善型需求释放。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。
值得玩味的是，近段时间，成都、武汉、合肥、南京、长沙等核心城市，相继全面放开楼市。业内认为，预计后续一、二线城市政策将持续松绑，地方政府自主调整限制性政策的步伐将加快，有利于房地产信心恢复。
来源：《中国经营报》综合自《证券时报》、《第一财经日报》、《北京日报》等
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