17年了，吉大旧村改造为何仍未推进？ 开发商、村股份公司回应→

被高楼大厦环绕着的吉大旧村，与周边环境格格不入。村内杂草丛生，鼠蚁横窜。除少数原住居民外，许多囊中羞涩的外来务工人员也在此落脚。一套不带厨卫的小两居，每月房租只要500元，是附近小区同等面积商品房租金的1/6。

吉大街道是珠海名副其实的中心商务区

许多银行都将本地总部落户于此

位于街道中北部的吉大旧村

是珠海首批推进改造的26条城中旧村之一

如今17年过去了

周边区域的房价

已从每平方米2000多元涨至4万多元

村里却仍是一片断壁残垣

如同被时代遗忘

吉大旧村改造为何迟迟无法推进？

开发商和村股份公司各执一词

2018年1月，吉大旧村两股份公司通过投票决议终止原开发实施主体资格，并于同日选出了新的开发主体。颇具戏剧色彩的是，新实施主体的实际控制人，正是原实施主体的股东之一。

村民原以为终于守得云开见月明，但此后，围绕该项目，各方又展开了密集的法律诉讼，回迁房建设也无奈再度搁置。多名受访者数度哽咽：“我们等不起了，人生能有几个17年！”

究竟是谁让村民漂泊无着？

旋涡中心的吉大旧村又将何去何从？

南报君进行了调查走访

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旧   改

整条村都喜气洋洋，家家户户都在打包行李，以为很快能住上新房子。

年逾70的村民叶叔几乎每个月都会回村看看。老宅被拆十余年，眼看回迁房迟迟没着落，叶叔万分沮丧：“我（恐怕）到死都等不到新房子了！”

如今的吉大旧村，被这种悲观情绪笼罩。但17年前，情况截然相反。

公开资料记载，2000年4月，一场罕见的暴雨使珠海市2/3的城中旧村受灾。暴雨过后，市政府痛下决心：改造城中旧村。

同年，珠海成立“珠海市香洲区改造城中旧村建设文明社区领导小组”（简称“市改建办领导小组”），争取3年内全面完成香洲区26个城中旧村改建工作。

吉大旧村正是其中之一。按照计划，该村分为S1S2地块和S3地块两个项目分开推进，S1S2地块面积占大头。

2001年11月，当时的吉大村委会对S1S2地块改造项目发出公开招标书。招标书记载，该项目涉及村民404户，用地面积约7.6万平方米，回迁房完工时间应为中标通知书发出后30个月内。

2002年1月，广东省第三建筑工程公司珠海市分公司成为该项目中标单位。随后，该公司申请成立珠海市加新华房产有限公司（简称“加新华公司”）作为单项开发公司。吉大旧改大幕就此正式拉开。

南报君调查了解到，加新华公司实际控制人为张向文和王俊成两人。其中，张向文及其亲属总持股比例为64%，王俊成夫妇持股比例为36%。

项目初期进展十分顺利。加新华公司给南报君提供的签约统计信息显示，仅2003年全年，加新华已与过半村民签订了拆迁补偿安置合同。这些村民的房屋陆续被拆除，并开始以20元每平方米每月的标准，从加新华公司领取临时安置补助费。

南报君拿到了部分村民的安置合同。值得注意的是，合同上，回迁房交付期限发生了变化：甲方（加新华公司）承诺自领取建设施工许可证，施工队进场施工之日起24个月内交付回迁房。

加新华公司代理律师王小渊告诉南报君，该日期已得到村委会的认可。“与村委会签署的格式版本合同就是这样约定的。”

命运的伏笔就此埋下。但当时，并没有太多人在意这个细节。

“整条村都喜气洋洋，家家户户都在打包行李，以为很快能住上新房子。”叶叔告诉南报君，所有人都曾满怀希望。

分   歧

开发商和村股份公司针锋相对，其最大分歧在于集体资产商业面积的补偿。

从满怀希望到近乎绝望，17年间，村民心情随回迁房进展起伏。

74岁的曾金堂是首批签约的村民之一。房子被清拆后，她一直租住在湾仔亲戚家。“当初说好3年建新房，盼了3年又3年。村村都回迁，就剩下吉大！”提及回迁房，曾姨有些愤怒。

市改建办领导小组相关负责人告诉南报君，与如今的旧改政策相比，当年的旧改政策对开发商相对宽松。“只需和村委会商议好回迁区选址，完成回迁区清拆和报建手续，就可以开建回迁房。”

数据显示，截至目前，当年与吉大旧村同批启动改造的17条城中旧村（其余9条村未进行招标），15条村已完成全部回迁房建设。夏村已完成前二期回迁房建设，三期工程正在筹备动工。“只有吉大旧村，连一平方米的回迁房都没建。”这名负责人说。

原因何在？加新华公司负责人张向文将主要责任归咎于村股份公司负责人及加新华另一股东王俊成的阻挠。而村股份公司则坚持认为：加新华公司是故意拖延项目建设进度，其目的是为了囤地。

南报君了解到，因经营理念不同，在“村改居”的过程中，吉大村委会分立成了珠海市吉大日昇股份合作公司（简称“日昇公司”）和珠海市吉大富泓股份合作公司（简称“富泓公司”）。其中，日昇公司持股54.35%，富泓公司持股45.65%。这在全珠海也是一个特例。

“回迁区的地址在2003年就已定好，两公司分区回迁。”张向文称，截至2004年1月，加新华公司获得该项目114亩（7.6066万平方米）建设用地批准书之时，回迁区内签约率已超过90%。

“但因为富泓公司一直不肯在规划图纸上盖章，我们拿不到施工证，所以未能开工。”张向文将矛头直指富泓公司法定代表人吴淑贤。但此说法遭到了吴淑贤的否认：“不存在拒绝盖章的事情。”

开发商和村股份公司为何针锋相对？据了解，最大分歧在于集体资产商业面积的补偿。

根据招标书约定，该项目预算补偿产权面积包括4386平方米的商业面积，但同时注明补偿以最终确权面积为准。而经政府相关部门确权，原吉大村集体资产中商业面积部分不到200平方米。以此为依据，加新华公司拒绝补偿4386平方米的商业面积。

“吉大村原本就没有商业用地，这是用地性质带来的历史问题。”吴淑贤告诉南报君，省三建珠海分公司在投标书中曾许诺给予村集体5000平方米的商业补偿；此外，中标后也多次承诺，补偿标准不低于其他城中旧村补偿标准。“后面他们改口不认，但如果拿不到商业面积，我们没办法跟股民交代。”

三方就此僵持不下。与此同时，加新华公司与村民的签约也停滞不前。

“最开始他们的确是有诚意的，但慢慢就变了。”村民曾汉其告诉南报君，2003年之后，他曾多次主动找开发商商议签约事宜，对方均以房子不在回迁区为由拒绝了他。

“后面我甚至提出，现金赔偿部分可以先打欠条，但都没有用。”曾汉其苦笑，“那时我儿子还在读中学，现在早已经结婚生子，从‘拆二代’变成‘等二代’，一个房子影响了两代人！”

张向文否认了这一说法。“从来没有村民主动找上门，我们却不肯签约的事。”

但进展的确不尽如人意：统计信息显示，2004年加新华公司仅与4户村民完成签约，其后3年无签约，2008年和2009年各签约1户。

废   标

村股份公司主动提出“收回项目开发权”，关键时刻，加新华公司内部拿出了一套方案。

在吉大街道办一位跟进该项目多年的工作人员看来，导致项目停滞十余年的重要原因是——加新华公司诚意不足。

“村股份公司想为股民争取利益，是正常表现。一个负责任的开发商，应该想尽一切办法，放低姿态主动与股份公司协商，适当让利实现共赢。但他们是政府催一次就动一下，政府不催就不动。”该工作人员说。

一边，是“淡定”的开发商；另一边，是越来越沉不住气的村民。

2009年1月，吉大旧村S3地块改建项目——新光御景山回迁房顺利完工。一向安静的吉大村民们开始躁动。

2009年11月和12月，日昇公司、富泓公司分别致函加新华公司和市改建办，要求开发商立即筹措足额回迁房建设资金，在2010年2月前明确开工时间，否则收回项目开发权重新招标。

“这其实是加新华第二次面临废标。”吉大街道办上述工作人员告诉南报君，中标不久后，加新华曾因为挪用保证金而被政府取消中标资格，“当时是两个股份公司的村民联名上书，把它保了下来。”

而这次，则是股份公司主动提出“收回项目开发权”。

在此关键时刻，加新华公司内部拿出了一套方案：2010年11月，张向文与王俊成达成书面协议，将吉大旧村改造项目交由后者管理，承包期5年。

对于承包的实质内容，两人说法不一。张向文对南报君表示，王俊成承包期间，他不参与该项目的运作，“每个月只去一次公司了解情况。”

而王俊成则坚称，承包只是一个形式，“他和股份公司闹得太僵，只能换我出面，但项目所有大小事务仍然向张向文汇报，公章也是两人共同管理。”此外，为了增进村民对公司的信心，加新华公司还聘任了新的总经理梁仲华来推动谈判。

在多方共同推动下，2013年2月，加新华公司成功与日昇公司签订了《吉大旧村改造集体利益补偿协议书》。

“当时大家都希望一鼓作气把富泓公司也谈下来。”王俊成告诉南报君，但在与日昇公司达成协议后不久，张向文态度大变，“我和梁仲华想做的事，他几乎都不答应。”其间，任期未满的梁仲华从加新华公司辞职。

为求证此事，南报君曾试图联系梁仲华，但他回应，“不想再牵扯到吉大旧村改造的项目中来。”

此后，项目进展再度慢了下来。

“虽然签了集体协议，但之后找他们谈回迁房方案进展，要么就扯东扯西，要么就拿着2005年的老方案说事，每次都是不欢而散。”日昇公司法定代表人苏卫棠告诉南报君，开发商态度让他们十分心寒。

统计数据显示：2013年，加新华公司仅与2户村民完成签约。此后，一直到2017年底，新签约户数均为0。

谈    判

短短一个月内，双方展开了9次协商，但依然无果。

为彻底解决吉大旧村改造问题，2017年11月，珠海市政府同意加新华公司另行给予两股份公司4386平方米商业面积补偿。待集体利益补偿协议签订并完成回迁房建设后，政府给予加新华公司追加4386平方米的商业面积报建指标，作为合理补助。

附加条件是：加新华公司必须于2017年12月31日前与富泓公司完成集体补偿协议的签订。

但新的问题又出现了。根据估算，该部分建筑费约为1754万元。建筑成本该如何分摊？富泓公司认为：“加新华拖延回迁房建设十余年，要继续合作必须拿出诚意，承担商业面积全部建筑成本。”而加新华公司并不认同该方案。

短短的一个月时间内，双方陆续展开了9次协商，但依旧没有结果。

张向文称，2017年12月27日，加新华公司已同意全额承付该工程的建筑费。“即使这样，富泓公司仍然不肯签约。”

吴淑贤则告诉南报君：“他们的确曾口头承诺全额承担建筑费，但此后又再度改口，我们已经完全不想再信任他们。”

在富泓公司的监控室内，南报君看到了许多光盘。“这么多年，每一次和加新华开会，我们都是全程录像。”吴淑贤说。

工作人员为南报君找出了2017年12月29日，富泓公司与加新华最后一次谈判的完整录像。

视频显示：一个多小时的会议，气氛并不是想象中的剑拔弩张。时任加新华公司总经理欧伟文背对镜头，与股份公司员工、吉大街道办代表进行谈判。但在商业面积建筑的关键问题上，双方始终未达成一致。

不到中午12时，最后一次谈判宣告结束。因为临近元旦，双方代表甚至互道了“新年快乐”，随即相继离开。

但欧伟文等人没想到，这一次，他们将真正失去“入场券”。

破    裂

股民大会表决终止原合作，市改建办作出决定终止加新华公司项目实施主体身份。重新引进开发实施主体。

“吉大村民流离失所十余年，一直安分守己。要不是忍无可忍，我们不会走出这一步。”苏卫棠说。

2018年1月22日，吉大旧村两股份公司联合向香洲区政府发文，强烈要求取消加新华公司作为吉大旧改项目实施主体的资格。这也是两股份公司十余年来第一次“一致对外”。

8天后，两股份公司分别召开股民大会，上午表决“终止加新华公司开发实施主体”的议案，下午表决“引进新开发实施主体”的议案。

根据大会决议记载，出席日昇公司股东大会的股东（含委托）共349人，代表公司83.2%表决权。其中同意议案一的股东有318人，占总股东人数的71.14%；所持股数占总股数的75.5%；同意议案二的有331人，占总股东人数的80%，所持股份占总股数的82.87%。

富泓公司应到股东275人，实到263人，同意上述两个议案的股东人数及股权数均超过总人数和总股数的2/3。

2018年2月8日，两股份公司向加新华公司发出终止资格的通知。

但让张向文耿耿于怀的是，新引入的实施主体——珠海市宝盛房地产开发有限公司，其实际控制人正是王俊成。

对此，苏卫棠对南报君解释称：“是我们主动找的王总，因为比较信任他。我们现在只想尽快回迁，如果再找一个不熟悉的人，会不会继续拖十多年？不敢冒这个风险。”

而在王俊成看来，自己则是接了一个烫手山芋。

“我的确考虑了好几天才答应。”他对南报君坦言，这其中有经济利益的考量，但最终促使他答应的原因是，“不想让别人戳脊梁骨骂我是无良开发商。”

王俊成说，十余年间，他曾多次向张向文提议，“要么他收购我的股权，我退出；要么我收购他的；或者两人一起将项目打包卖给别人。但这3个方案他都不同意。”

在此背景下，2018年2月9日，珠海市改建办作出了《关于终止珠海市加新华房产有限公司作为吉大S1S2地块改造项目实施主体的通知》。

4月18日，原珠海市国土资源局相继作出《关于终止供应加新华公司吉大旧村S1S2地块改造项目用地的告知书》和《关于终止供应珠海市加新华房产有限公司吉大旧村改造项目76066.46平方米商业、住宅用地的决定》。

“该项目开发主体的变更依法合规，顺应民意。作为政府部门，我们将全力支持推动吉大旧村改造项目早日建成。”吉大街道办负责人表示。

2018年3月26日，宝盛公司与两家股份公司签订了集体补偿协议。同时，逐步与吉大小学及其他被拆迁户签订了拆迁补偿协议。

今年1月27日，吉大旧村(S1S2)改造项目举行开工奠基仪式。宝盛公司承诺，将在2022年前完成回迁房建设。

追    问

这还是我们的家吗？何时能回家？74岁的村民吴惠光抬头看了看天，目光茫然。

但已投入不少成本的加新华公司并不甘心就此离场。2018年2月，加新华公司向省高院提起诉讼，要求富泓公司和日昇公司继续履行合资、开发房地产协议，并申请对吉大S1S2地块保全查封。

省高院随后发出财产保全通知书，通知书显示，省高院于2018年3月30日作出民事裁定，查封了珠海市吉大景山路西侧S1、S2地块，查封期限自2018年4月17日至2021年4月16日止。

这纸查封令也延缓了宝盛公司动工建设回迁房的步伐。“因为土地被查封，现在国土局不批地给我们，我们根本没办法动工。”宝盛公司相关负责人告诉南报君。

据了解，日昇公司和富泓公司因不服省高院有关查封土地的民事裁定，曾向最高人民法院提起上诉。2018年8月13日，最高人民法院驳回上诉，维持原裁定。2018年12月19日，日昇公司和富泓公司对加新华公司提起反诉。

“吉大旧村项目是首批启动村中唯一一个没有完成回迁的项目，只有两个合理解释：一是加新华公司能力不足；二是加新华公司有能力解决问题但不愿意解决。”两股份公司的委托代理律师龙世福说：“合作的基础是‘信任’，但我们对加新华公司的信任已经在十几年时间内被消磨光了，在此前提下即便法院判令继续履行合同，合同也极有可能无法真正继续履行。”

而对于吉大村民来讲，这些复杂的纠纷又一次重创了他们重新燃起的希望。

事实上，在这十余年期间，吉大旧村回迁房也曾距离开工仅“一步之遥”。

公开资料显示，为保障村民利益，促进回迁房尽快开工，相关职能部门曾开辟了“绿色通道”：2006年3月29日，珠海市建设局为加新华公司颁发了《珠海市建设工程临时开工证明》，同意部分回迁房桩基础工程先行开工，待资料齐备后再领取施工许可证。

遗憾的是，这纸来之不易的许可并未起到任何作用。

张向文称，当年4月，公司曾派出机械进场施工平整场地，但村股份公司负责人致电吉大街道办现场工作人员要求停工，要求先谈好集体补偿合同及明确相关政策后方可动工。

对此，龙世福予以否认，“村股份公司不可能阻挠回迁房开工，也阻挠不了回迁房开工，难道就因为一个电话就不继续施工了，这也不符合常理”。

“有了临时开工许可证，就代表政府批准你开工，怎么可能因为一个电话就停止？”市改建办领导小组相关负责人对南报君表示，所有的旧改项目都不是一帆风顺，在开始之前就能预设到许多困难，“很多项目比吉大旧村情况更复杂，但只要开发商有决心、有社会责任感，问题总能解决。”

村民更多的则是无奈。曾汉其的说法颇具代表性：“我们不关心这里面到底有多少是非，我现在就希望政府能给我们一个准信，实在不行就允许我们自己重建新房吧！”

而在采访中，苏卫棠和吴淑贤则多次对南报君强调了一个数字：十余年间，吉大已有近90位老人带着“未归根”的遗憾离世。

还有更多人在苦苦等待。采访结束后不久，南报君接到一位叶姓村民的电话。电话里，这名48岁的汉子忍不住哽咽道：“我母亲前天也去世了，临终前还惦记着回吉大。”2015年，这名村民86岁的父亲去世时，也曾念念不忘“回迁房”的进展。

“十几年来，村里没有一块平整的地方，老鼠到处跑，这还是我们的家吗？”“到底何时能回家？”对这个问题，吴惠光很茫然。

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采写 | 南方日报、南方+记者  沈梦怡 何丽苑

编辑 | 冯仕妍  陈茜

校对 | 曹柏英

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