作为中国房价最贵的城市，深圳俨然已经成为全国楼市调控政策的风向标。本月，一条新闻在各大购房网炸锅：深圳开始对二手房限价了！单看一个标题，我的第一反应是计划经济回归了。对一手房限价，这是政策为照顾刚需，但如果再对二手房限价，那就真的是彻底干预了市场，那么市场经济的活力将荡然无存。但仔细一看，发现有点多虑了。这个调控政策简单概括就是：对每个楼盘的二手房价制定出一个指导价，购房者买房时只能按指导价申请贷款。单看前半句，如果仅仅是一个指导价，那自然是毫无意义的，因为所有人都知道这不是市场价，房东不听你的指导，你能怎样？就像政府对一手房进行限价，导致二手房倒挂非常严重一样，对二手房设一个指导价，也只能造成市场价和指导价的倒挂。但是，这后半句才是重点，有一定的实在影响，那就是银行发放贷款必须按指导价来。举个例子，某套房子市场价是1000万，指导价是800万，首付比例按40%算的话，原本应该是首付400万、贷款600万。但是，现在按800万来发放贷款，首付就是320万，贷款480万。但问题是，房东可不会真的按800万卖给你，这套房子的真实价格是1000万，那多出来的200万是不能贷款的，你只能一次性付清，也就是说首付变成了320+200=520万，这就等于变相提高了首付比例，我认为这对市场还是有一定的影响，因为它直接卡住了每一个购房者的钱包，尤其对刚需来说是一个天大的坏消息。1、二手房会降价吗？
2、杭州会跟进吗？3、假如杭州跟进，市场会有怎样的连锁反应？二手房会降价吗？
过去十几年，杭州每一次调控措施出台，整个房价的走势都是向上的，房价并没有受到调控的影响，反而越调越涨，而且涨的时间更久，牛市更长。我们以127新政为例，2月份杭州楼市的走势已经基本出炉，根据安居客的全杭州二手房均价大数据，2月份之后，杭州二手房均价在原本平稳上涨的基础上，又有了一个明显的翘头现象，上涨速度加快了。从政府角度，杭州财政非常依赖卖地，过去20年的土地财政依赖度为140%。我们都知道，长方形的面积=长×宽，要想让长方形面积最大化，就既要保证宽度，也要保证长度。土地财政也是一样的道理，既要卖得贵，也要卖的久，这样才能让土地财政的收益最大化。从购房者角度，市场都明白这样一个道理：物以惜为贵，难得=珍贵。所以，你越是限制，越是捂着不让买，那就说明你手里的东西越香，你手里的东西越香，大家就越愿意出高价来买。所以，从对房屋价值本身的影响来看，调控永远都是在提升价值，而不是在减弱价值。当购房者想买，却买不了时，就会积聚起一个巨大的势能，势能是一定要找机会释放出来的。而政策这东西，就好比一个水坝，它挡着水库里的水，不让水流出来。可问题是，你现在挡的不是水，而是人。水是死的，人是活的，人有主观能动性，正所谓上有政策，下有对策，所以无论怎么做，都不可能完全没漏洞，只能不断玩猫鼠游戏。但是，退一步说，假设价格真的被压住了，那也只是暂时的。因为价格和价值的关系，就如同狗和主人的关系（巴菲特语）。人在遛狗时，狗有时跑在主人前面，有时跑在后面，但不管怎样，都不会离得太远。而因为调控提升了房屋的价值，却压住了价格，那么价格和价值之间就出现了落差，也就是说，狗落在了主人的后面，又因为价格终究会回归价值，狗终归会回到主人身边，所以这种调控只能压得一时。时间越久、力度越狠，狗追上主人的速度也就越快，反弹也就越狠。纵览过去这么多次的调控，次次如此。02
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杭州会跟进吗？
我先亮出我的观点：有可能，但杭州的调控力度一定小于深圳。“房住不炒”的主基调有一个前提，那就是：促进房地产市场平稳健康发展。“跌”绝不是“平稳健康发展”。而且，“房住不炒”是因城施策，每个城市的政策都不一样。为什么不一样？因为每个城市都有各自的不同点，而在这些不同点中，最大的不同点就是：土地财政依赖度。为什么杭州的调控力度一定不如深圳？我们看一下深圳的土地财政依赖程度就很清楚了，深圳是全国所有城市当中，对卖地的依赖度最低的城市。如上图所示，深圳的财政收入当中，卖地收入所占的比例，只有19%，换句话说，深圳楼市即便真的垮了，对财政的影响也很有限。但是杭州不一样，杭州是一个极度依赖卖地的城市，过去20年的平均卖地依赖度高达140%，一些特别高的年份，比如2003年、2009年都超过了200%。所以，在土地财政的依赖度上，杭州和深圳有着天壤之别。正所谓光脚的不怕穿鞋的，这就是我说杭州房地产调控的力度一定不如深圳的理由。再说，“房住不炒”归根结底是要促进房地产市场平稳健康发展，也就是我上面说过的“白头偕老的伴侣”，避免过早透支土地财政的有效期，而不是让房地产这个中国GDP的支柱一蹶不振。国家都定下每年5%的上涨幅度，从这一点就可以看出，很明显国家并不是要降房价，只是求慢涨。所以，因为土地财政依赖度的差别悬殊，我认为杭州调控并不会完全跟随深圳的脚步，具体政策不可预测，但力度一定小于深圳。杭州和深圳这两个城市是在城市布局上是比较像的，也就是多中心格局，没有一个绝对的中心。不像北京，你问北京的市中心是哪里，那肯定是天安门故宫。但你要问杭州市中心是哪，可能10个人里面会给你三四种答案，有人会说武林广场，有人会说西湖，有人会说钱江新城，甚至可能有人会跟你说以后是未来科技城，深圳也一样。既然如此，这个城市的房价格局，就不会是北京那样中间高两边低的金字塔状，深圳和杭州的房价分布是呈沙丘状，就是这里突一块，那里突一块。杭州房价的几个制高点板块如武林、钱江新城、申花、蒋村、滨江、奥体、未来科技城都比较分散。而在沙丘和沙丘之间凹下去的那个地方，就是俗称的洼地。正常情况下，市场本身是有效的，洼地自然有洼地的道理，比如缺个地铁、缺个商场等等。但是，如果杭州跟进了深圳那样对二手房进行限价的政策，那么，倒挂越高的地方，指导价跟市场价之间的价差也就越大，买房子的首付比例也就越高，这就会导致大量购房者会外溢到交通便利、但倒挂不明显的板块。因为这些板块的二手房跟政府给出的指导价之间的价差会很小，首付的比例相对低，这样能让你用更低的首付买到房子，你从银行能贷出来的钱就更多。投资者都明白，从银行能贷出来的钱越多越好，尤其是用公积金买房时，更应该尽可能把这个杠杆撬动起来。所以，首付比例越低、贷款金额越高，就意味着资金利用率越高，自然而然，就会体现在房价上，尽管有点逆水行舟的意思，但这个政策本来的目的，就是把两个沙丘上的沙子，往洼地里拱一拱，让市场显得更平一些。亦或是像一个跷跷板，压下了这头，翘起了那头，而翘起的那头，就是原本那些存在感很低的路人甲板块，比如下城区的朝晖、江干区的城东新城、西湖区的小和山等等。编辑/西 瓜
统筹/陈璐怡 监制/毛晓锋
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