分配生制度到底利于谁？杭州的学区房“黑洞”或许将会触底反弹

以下为19楼APP用户（ID：_舍予_）原帖：

过去一年里，关于学区房的讨论甚嚣尘上，关于教育制度改革，最大的两个新闻当属公民同招和分配生制度。这两件事在我看来，完全不可同日而语，分配生制度带来的影响力，远远低于公民同招。

但不管怎么说，教育资源均匀化是大势所趋，也是教育局工作的初衷。那么这两个制度，会对学区房的价格带来什么样的影响，我谈谈个人的推理。

先看公民同招。我反驳了一个司空见惯的观点，那就是“强初中生源被民办挖走，公民同招后生源回归，强中升学率骤升，而九年制没有生源流失，所以变化不明显”。我的结论是：强中去摇民办的那些孩子，其实从一开始就已经包含在当时的学区房购买者当中，所谓的回归，无非就是“不去民办”，是从一个窝挪到另一个窝，而不是“增加了生源”，因此需求并无明显增加；但所谓的“九年制没有流失”是一个巨大的误解，九年制只不过是在小升初阶段没有流失，但九年制是源头流失，也就是在小学入学阶段流失，原因就是九年制不能摇民办，因此受到大量鸡血家长的歧视，而鸡血家长的背后，大概率是牛娃，而在公民同招后，这个歧视被瞬间扭转，鸡血家长回归，就意味着牛娃回归，所以九年制是从根源上改善。

总而言之，公民同招后，公办强中的成绩提升立竿见影（三年见效），但小学提升不明显，而九年制是从源头上改善，同时利好小学+初中，但因为对于房价真正起作用的是小学的生源，所以九年制的房价涨幅将更高。

再说分配生制度。关于这一点，尽管教育局还没有发布细则，但19楼上的帖子已经铺天盖地，其中最典型的一个观点是：分配生制度最利好强小+普小+普中组合中的强小，理由是强小的学生在普中里相对于其他普小更具优势，更容易抢到分配生名额，所以最得利。对于这个观点，我认为理由是对的，但结论是错的。

下面是我的推理分析：

关于分配生制度有一个认识误区，那就是很多人并不知道，在60%分配生制度之前，保送生比例就已经是50%了，而说白了，分配生其实就是保送生，唯一的区别就是要参加中考，所以，这次的分配生制度，无非就是增加了10%的保送名额，影响十分有限，根本不能跟公民同招相提并论。

现在我们回到“分配生制度最利好强小+普小+普中组合中的强小，理由是强小的学生在普中里相对于其他普小更具优势，更容易抢到分配生名额，所以最得利”这个观点来。这个观点有一个响当当的名字：田忌赛马。但我认为，要看一个政策对于谁谁谁最有利，必须要做的事情是比较，也就是比较之前和之后，那个变化值才是衡量的核心。就如同我在公民同招的帖子中比较过的那样，小学生源在之前和之后提升最明显的，才是对房价最有利的。

那么问题来了，在分配生制度前后，强小在“强小+普小+普中”的组合中的优势地位，有变化吗？我认为并没有，因为在“强小+普小+普中”的组合中，无论是保送名额，还是考试成绩，强小本来就占优势；分配生制度之后，强小的这个优势依然不变，并没有提升，你们试想一下是不是这样？难道分配生制度后，强小变得更强，普小变得更菜了吗？并没有，所以这个前后并没有变化。

但是，普中比强中更依赖分配生名额，这个逻辑是对的。简而言之，因为普中考不过强中，而分配生其实就是照顾政策，就是降分录取，分配生是按学校学生的人数来分配比例的，在分配生制度里有规定，重高对分配生的录取比例不得低于95%，也就是几乎照单全收，分配到你学校多少个人头，就得录取多少个人头，哪怕分数很低也得收，我认为这也是教育局的初衷，就像大学分数线会照顾偏远地区和少数民族一样。

所以，分配生制度的利好度，与学校对分配生的依赖度成正比，而这个依赖度又和学校成绩成反比。换句话说，学校越菜，对分配生制度的依赖度就越高，受益就越大。很明显，强小并不菜，其对应的普中自然也不算菜，所以我说，最利好“强小+普中”的强小这个结论是错的。

现在我来假设一些数据，做一个实实在在的推论。虽然这些数据是我假设的，但它遵循这几个原则：

1、公民同招后，民办不能掐尖，优势不明显，但仍略有优势。

2、分配生制度前的升学率排名：民办>公办强中>顶级九年制>强小的普中>普小的普中。

（声明一下：这几年顶级九年制的升学率一直高于公办强中，但因为公办强中的尖子生被民办掐尖，回归后，公办强中的中考升学率预计三年内就会有立竿见影的提升，顶级九年制的提升需要九年才能显现出来，所以我暂时把公办强中排在前面）

大致是这样的逻辑，各位有兴趣可以自己做一个表，用自己的假设数据，只需遵循这些常识即可。

下面进入正题：设某重高招收1000名学生，对应有5所初中，分别是：民办、公办强中、顶级九年制、强小+普中、普小+普中，并且这5所初中的学生人数一样。

那么，分配生制度前后的对比如下：

根据上表，前面4个的变化都很微弱，唯独普小+普中的提升最明显，提升度高达15%。

综上所述，分配生制度对普小+普中的组合才是最利好的。这也正是我上面提过的“学校越菜，对分配生制度的依赖度就越高，受益就越大”的观点。

那么问题来了，如果你手上有强中或顶级九年制的学区房，你会因此把孩子送去普小+普中读书吗？我想没有哪个家长会干这么鼠目寸光的事。整体升学率的排序并没有发生改变，教育不是投机取巧，环境塑造人。中考后面还有高考、考研、出社会，这种事赌不起，所以同理，你也不会因此转到强小+普中的组合去，就为提升那寥寥几个百分点，付出降低师资和学习环境的代价，很明显是得不偿失。如果能选择，自然还是双优学区最好。

但是，分配生对于普小+普中的利好，我们不能视而不见，从投资角度看，那些普小+普中的房子，经历了一个从被人厌弃到勉强接受的变化过程，就如同公民同招后，九年制经历了从被人歧视到被人正视的过程一样，也就是我上面说的“变化度”，而变化度决定房价走势，两所保俶塔的房价走势就是明证。

价格=需求÷供给，原先在坑里的人都想卖房换学区，现在有些人看到分配生名额增加了，可能就会觉得在这里读读算了，一旦卖房的少了，供应端就减少，即便需求端增加不明显，物以稀为贵，房价自然也会上升。

综合公民同招和分配生制度，公民同招最利好的是双优学区（尤其是顶级九年制），分配生制度最利好的是普小+普中。因此我判断，双优学区的房价还将继续保持，而杭州曾经的学区黑洞（如下城区）将迎来回暖，因为整个下城区的教育普遍不行，而分配生很可能会根据区排名来选择（虽然尚未出细则），这就使得下城区的孩子更有机会，这才是真正的田忌赛马。

以下城区的朝晖为例，根据安居客的数据，朝晖商圈的房价正在经历猛烈反弹：

而那个夹在中间的强小+普中，在单一分配生制度上，其利好大于双优学区，却远低于普小+普中，而在公民同招上，其利好大于普小+普中，但远低于双优，但由于公民同招的影响力远超分配生制度，所以综合整体来看，它仍将处于中间位置。未来的走势我们拭目以待。

最后，如同我在开头说过的，分配生制度对学区房的影响力远不如公民同招（排序无变化，变化率也只有寥寥两三个百分点），所以，分配生制度对学区房并无多大影响，整体投资逻辑并没有发生变化，它真正产生利好的，只是那些普小+普中的学区，让他们的教育资源得到了实实在在的提升。

帖子一出，立即引起了大规模的讨论

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