今天耀江文鼎苑法拍房一套，低于市场评估价169万成交！学区房拐点来了吗？
继4月27日，一套耀江文鼎苑法拍房以10.25万元/平方米单价成交后，今天，这个“孟母盘”再出一套法拍房，最终以总价1034万元，折合单价8.2万元/平方米的价格，被竞买号J1246的沈姓买家收入囊中。
很多杭州购房者对耀江文鼎苑不陌生，每次它的出现都会给足话题，首要原因就是位列杭州目前炙手可热的学区房——对应的是学军小学紫金港校区。
从数字面来看，间隔2个多月，成交单价相差2万元/平方米，学区房降温了吗？拐点来了吗？
拍卖倒计时1分多钟
3位竞买者才相继出手
先来看一下这套房子本身。
此次上架拍卖的这套文鼎苑房子位于一楼（总共十四层，含地下二层），建筑面积126.16平方米。
房子原来是三室一厅一厨二卫的布局，目前朝南房间被隔成了两间，做成了四室一厅一厨二卫，新的分隔在同等二手房市场中，比较有竞争力。
这套房子原主人涉及一桩民事诉讼，要支付7374537元案款，从拍卖页面展示的情况来看，房子保养得还可以，之前可能也是自住的。
起拍价970万，评估价1203万，折算下来，起拍价相当于打了个8折。当然在拍卖市场，起拍价打7折、8折是常规操作，并无需过多解读。
房子还没开拍，围观人次已经突破1万，设置提醒的人数，也有近500。
昨天上午10点正式开拍，竞买周期24小时，在无延时的情况下，原定于今天上午10点结束。
实际上，真正出手的买家，摒得很牢，直到进入拍卖倒计时1分多钟，才突然出价。
竞买号为D1610的买家在09:58:53开出底价。紧接着，另2位交了保证金的竞买人相继出价。但和之前学区房竞拍较常见“血雨腥风”势在必得不同，这次的三位买家普遍比较“佛系”，大家都贴着单次加价4万元的底线，不紧不慢出价，超出心理价位立即罢手，相当理性。经过17轮的溢价后，买家J1246号以1034万元，低于评估价169万元的成交价，成功拿下这套房子。
该小区近30日二手房签约均价降了21%
据透明售房网显示，耀江文鼎苑总共3000多户，目前挂牌房源135套，出租61套，挂牌均价为11230元/平方米，签约均价为77260元/平方米。可见两者之间还是有一定差距的。
单价8.2万元/方的拍卖价算不算捡漏呢？周边不少房产中介人员认为“这不好说”，“有些房源可能存在故意做低签约价格，避税的可能性，所以具体挂牌和签约价的差距，会在此基础上再减少一些”。
透明售房网的数据显示，耀江文鼎苑近30天的签约均价环比5月要低21%。
最近6个月成交的一套发生在7月1日，141.27平方米，房屋位于6层（总共27层），单价82112元。
近6月最高签约价的一套是小面积房，3月18日签约，58.37平方米，和今天成交的房源一样，在一楼，单价128491元/平方米。
近6个月最低签约价出现在4月11日，64.95平方米，一楼房源，每平方米为58203元。
学区房拐点真的来了吗？
如政策不变，无需过分解读
早在2个月前，杭州民间就有传闻，西湖区将进行学区改革试点，“实行多校划片和教师轮岗”“学区房要变天了”。不少为了孩子读书购房的家长们为此紧张不已。
不过，西湖区教育局很快就在官方微博发布了辟谣信息，“此信息为假消息”。
有房东降价几十万甚至100多万，这是为什么？
学区房中介告诉我们，这多少有小区本身挂牌价格过高的原因。
“不只耀江文鼎苑，在西湖区公认的第一梯队学区房里，这样的情况普遍存在。”不少学区房中介告诉我们。
价格挂得过高，买家不买账，成交困难，一些急售的房东就选择降价，也不是大甩卖，而是诚心卖，给出市场能接受、房子能卖掉的价格，这其实也在情理之中。“大幅跳水的情况，并没有出现”。
“今天的耀江文鼎苑1楼房源，虽然比评估价低了100多万，但也不能过分解读说学区房凉了。”杭州某法拍机构咨询顾问认为，毕竟，文鼎苑这套房源位于1楼，面积不小，正常就应该在小区均价之下。“2009年的房子，已经有十多年的房龄了，顶楼的‘漏’和1楼的‘潮’，在二手房市场，这是很多买家尤其是自住型买家比较介意的”。
“只要学区政策没有大的变化，那么无论是今天耀江文鼎苑这套法拍房成交单价的‘降’，还是学区房二手房的挂牌、成交价的‘跌’，都不能抹杀学区房本身的价值和地位。目前的市场波动我们认为很正常，主要源于房东心态的转换，过高的单价和市场期许现在合理回归了而已。”西湖区学院路某房产中介门店店长告诉我们。
今年，你准备买或者卖学区房吗？你看中的学区房是哪里？快留言和我们聊聊吧。
来源
都市快报（dskbdskb）编辑：瓜子
审核：宛如
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