杭州上半年楼市成交量爆火，6月数据萎靡，到底说明了什么？

以下全文来源于19楼APP用户（_舍予_）帖子原文：

2021年上半年，杭州楼市录得成绩单如下：

6个月成交量达到179789套，其中新房约12.5万套，二手房约5.5万套，最低中签率低至1%出头，千万豪宅的中签率也低至2%出头，房子越来越难买。

新房、二手房均创下过去5年成交量的最高记录，中签率也创下新低。

这大约等于2020年全年的7成。而如果看成交金额，则更是离谱，2021年上半年的成交金额为4231亿，相当于2020年全年4586亿的92.2%！

这是仅仅半年的成绩单。

以70%的成交量创造92%的成交金额，这意味着什么？很明显，房价上涨了，否则的话，70%的成交量应该只能创造70%的成交金额，而不是92%。

但与此同时，调控的力度也加大了，道高一尺魔高一丈，而最强的调控手段，无疑是掐住银行贷款，这是控制资金流入楼市的一道杀手锏，直接导致了6、7月成交量的骤降，这是显而易见的，说白了就是一句话：不让买。

但，这是否意味着楼市萎靡了呢？这就要说到什么是有效市场。

市场有效性的原则：自愿自由。

其实，正如我之前多次论证过，所有的调控，都只能暂时挡住需求，调控不能减少需求，反而会推高需求。

“不让买”和“不想买”是完全不同的两个概念。市场有效性的原则是：自愿自由。一旦背离了这个原则，市场的表现就不再有效。

例如，去年疫情刚开始时，2020年2月份的成交量几乎为0，但这是自愿自由的市场情绪导致的吗？不是，这是因为需求被疫情挡住了，而不是需求本身减少了，所以，2月份成交量低迷，什么也说明不了。

这次的银根收紧也是一样的道理，需求被银行挡住了，而不是需求本身减少了。你越是“不让买”，就越是给所有人一种“奇货可居”的印象。一旦银根放松，前面积聚的需求就会集中爆发，弹簧压得越狠，反弹也就越狠。

打个比方，某女明星刚开始是个小明星，各种歌舞厅驻场，你花点咖啡钱，就能跟她握手。后来，她名气大了，你得买票才能听她的演唱会，握手就更难了，得摇号。再后来，她的腕儿更大了，只上春晚，别的什么活动都不参加，你得花上百万去春晚后台才有机会跟她握手。那么，这说明这个女明星过气了吗？我想正常人都知道，她不但没有过气，反而身价越来越高。

那什么是过气？就是她凑到你跟前，你连瞅都懒得瞅一眼，这才叫过气。

杭州楼市也是一样的道理，从大家有钱随便买，到需要摇号，再到摇号中了还得等银行放款，越来越难买，这个过程能证明杭州楼市过气了吗？根本不能，非但不是过气，反而是身价越来越高的表现，这就是市场心理。

下面讲一讲我眼中的成交量和价格的关系。

网上普遍有这样一种认知：量和价是正相关关系，成交量增加，就意味着价格上涨，成交量下降，就意味着价格下跌。但我认为这实在是一个巨大的误区，我们先分析一下，成交量到底是个什么东西？

成交量由什么构成？一是诚心出售的供给方，二是诚心购买的需求方。两者达成的交易越多，成交量就越大。所以，成交量大，就意味着达成的交易多，成交量小，就意味着达成的交易少。与之相匹配，市场上也有四种量价关系：放量上涨、放量下跌、缩量上涨、缩量下跌。

你能从中看出量跟价之间的关系吗？恕我才疏学浅，看不出来。

但我认为，达成交易的多少并不决定价格，真正决定价格的，不是达成的交易，而是“达不成的交易”

也就是“卖不掉”和“买不到”，这两者才是决定价格走势的关键，而这两者，并不体现在成交量里！

因为卖不掉，所以才会有人降价卖，价格才会降；因为买不到，所以才会有人加价买，价格才会涨。

同样，“卖不掉”和“买不到”也必须建立在自愿自由的基础上，而不是被诸如“疫情”等客观因素制约的情况下，才是真实有效的。

那么目前杭州的楼市，到底是“卖不掉”的多，还是“买不到”的多？我想，每个人心里都有一杆秤。

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编辑/拾玖

统筹/陈璐怡　 　监制/毛晓锋

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