以下来源于19楼APP用户（ID：_舍予_）帖子原文：先说结论：共有产权房政策是一个既能造福刚需，又能造福土地财政的天才设计，但是，共有产权房的命运大概率多舛。
先说说共有产权房的三大认知误区，然后再来谈谈它的利弊。
不要被共有产权中的“共有”这两个字给吓住了。有人说共有产权房就是小产权房，这个认知是错误的。我们一般所说的小产权房指的是村里集体土地的房子，那种房子只有上面的房子归你，而下面的土地归集体，所以你只占有房子而不占有土地，但商品房做过了国有土地出让，也就是说，你拥有这块土地70年。我们都知道，对于房子来讲，大部分价值都在土地上，上面的那点砖头根本不值钱，原本的小产权房，房主占有的只是这套房子实际价值的很小一部分，占大头的是村里。但是，共有产权房是对半分的，也就是说一半的土地和房子归你，另一半的土地和房子归政府，这样的话，共有产权房的房东是同时拥有了土地和房屋的一半所有权。不仅如此，共有产权房在落户、学籍等方面，也是享有同等功能的。所以，共有产权房不是小产权房，一个是一九分成，一个是五五分成，不可同日而语，那么很自然的，这也一定会体现在价格上。这个政策一出来，很多刚需欢呼雀跃：我终于可以以很低的价格买到房子了。但其实，共有产权房并不是廉价房，它的房价并不见得比市场价便宜。你之所以花的钱少了，只是因为你买的房小了，你只是半个房东，只买了半套房，如此而已。打个比方，你去买牛肉，原先60元一斤，现在30元半斤，请问你买的这半斤牛肉比那一斤牛肉便宜吗？共有产权房的政策一出，很多人就欢呼雀跃，说房价要跌，这样的认知其实跟上一条一样，都犯了一种天真的错误。还是以上面这个例子来说明，原来牛肉要一斤一斤买，你每次至少花60块，现在牛肉可以半斤半斤买了，你每次至少花30块，请问牛肉的市场价降了吗？牛肉的最少购买量是一斤也好，半斤也好，和牛肉的市场价根本无关。无论你拆分多细，价格都不会变，这就类似股市里的除权，并不会影响股票的实际价格。另外还有一个典型的观点是：共有产权房一出来，很多刚需都去买共有产权房了，那么市场上对商品房的需求就会减少，就会导致商品房的价格下跌。这个观点则犯了一个常见的错误：片面考虑。共有产权房如果大量投放市场，确实很多刚需可能会去买共有产权房（至于这里我为什么用“可能”而不是必定，读到最后你就理解了），但是，价格=需求÷供给。只考虑需求，不考虑供给，那是不完整的，所以我们还要看它的供给变化。显然，如果政府把大量的房源都拿去做共有产权房，那么商品房的供应就会变少，分子分母同时变小，比值并没有什么变化。可能有人会说，共有产权房也是商品房，所以供给其实没有变化，但是买房人少了，需求少了，所以价格会下降。秉持这个观点的人，在供给端把共有产权房也当做商品房，但是他们在需求端却没有把购买共有产权房的买家算作需求，还是犯了片面考虑的错误。因为共有产权房首先是由政府买下来，然后再把部分产权卖给刚需，所以，房子的第一购买方其实是政府，政府要出钱购买，所以也是需求，而且是巨大的需求。所以，如果把共有产权房的供给也当做商品房的供给，那么政府的购买需求也必须算作需求。那么，分子分母同时变大，比值同样没什么变化。综上所说，共有产权房对于目前楼市的房价不会产生什么作用。如果这个政策真正铺开来的话，未来的房地产市场就会被切割成两大块：一块是纯刚需的共有产权房，另一块是住投两用的传统商品房，井水不犯河水。对于政府而言，这一招既解决了刚需的住房需求，还不会影响到土地财政和楼市的稳定，让更多的刚需可以搭上通货膨胀的快车，可谓是一箭双雕。对于刚需而言，可以用更少的钱买到房，尽管这房子的产权只有一半属于自己，但至少有了一个家，不再颠沛流离，居无定所了。但这里有一个前提：你是刚需，不带“非分之想”的那种。假如你不是刚需，而是抱着想靠房产来实现资产增值的想法，那么，购买共有产权房就不太明智了，理由如下：你买了共有产权房之后的10年内（算上开发商造房子的时间，差不多要13年），是不能放到市场上交易的，等过了13年可以交易的时候，你的房子已经变成了老破小，交易价值所剩不多，当然了，由于通货膨胀永远存在，13年后的房价大概率还是会涨，只是13年实在是有点长，变数太大，灵活性太差。其次，如果在这13年内你想要提前卖掉房子，你只能卖给政府，如果房价涨了，政府向你回购的价格并不是市场价，而是以政府规定的价格，这个价格只等于买入价加上你持有时间的银行利息，换句话说，你无利可图，而且你还跑不过通胀，因为银行利息跑不过通胀，因此在这13年内，它没有任何升值前景。也许有一些佛系的买家会说：我无所谓，我又不炒房，吃点银行利息也好，就当存银行了。刚才我们说了，如果房价涨了，你想卖给政府，政府不会按市场价，而是按原价+银行利息，但是，如果在你持有的这几年之内，房价下跌了，政府回购你房子的时候，就不是按原价加上银行利息，而是以最新市场价来回购！一旦你申购了共有产权房，你在杭州的房票就作废了，请注意，是全部房票，一张都不剩。现在这个年代，一张杭州的房票值多少钱，大家可以自己掂量一下。- E N D -
编辑/小六
统筹/陈璐怡 监制/毛晓锋
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