凉了？滨江学区房流拍，低于市场价152万没人要

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有着绿城品牌加持、又是学区房的明月江南在法拍房市场内“翻车”了。

近期，明月江南小区有一套房源在阿里拍卖平台进行法拍，整个过程中共有1.6万余次围观，450多人设置提醒，但最终结果却是0人报名，无奈流拍。

来源：阿里拍卖

明月江南小区所属滨江区西兴板块，这套流拍的房源位于小区1幢2单元3001室，产权登记日期为2015年10月，房源建筑面积161.42㎡，其中套内128.33㎡，其余为公摊面积。

从拍卖平台展示的房源内部图片上看，房产装修状况良好，如果对装修风格不挑剔的话，稍作修整就可以入住。

来源：阿里拍卖

价格方面，根据平台数据显示，这套房源（含1个车位）起拍价1198万元，市场评估价1350万元，两者相差152万。如果车位价格以50万来算，扣除后折合起拍单价约7.1万/㎡，评估单价约8.1万/㎡。

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7.1万/㎡对于明月江南小区算不算高？个人认为不算高，至少和近几个月二手房的成交价相比不高。

暂且不提拍卖的房源市场评估单价为8.1万/㎡，从相关二手房网站上看，目前好找房上该小区挂牌均价约8.59万/㎡，我爱我家上挂牌均价约8.01万/㎡。另外，回归到个别案例上，与拍卖房源户型大小格局均相似的二手房，目前挂牌价也在7.9万/㎡左右。

来源：阿里拍卖

当然，很多人认为挂牌价与成交价之间会有一定的差异，所以我又专门瞄了一眼小区近月成交的房源价格。

最近一次成交是在6月底，一套建面约75㎡的房源，单价77148元/㎡；

5月上旬成交了一套建面约89㎡的房源，单价86101元/㎡，为小区近6月最高成交价。（数据来源好找房）

从这组数据中，一方面能够看出，小区近月成交乏力，这与整体二手房市场环境有关，学区房形式不明朗也有很大关联；另一方面也能看出，即使成交量下滑，房东依旧不愿降价，这才使得成交价居高不下。

从一些房源挂牌时间上看，有些房源已经挂牌2年多的时间仍未成交，但房东依旧很稳。

试着分析一下房东的心态，可能底气更多的还是源自文章开头提到的两点，一是有品牌溢价，二是有学区加持。

项目区位

同时，小区所处的位置周边配套成熟，教育资源不再赘述，商业方面小区向南约500米处就是在建中的滨江首家银泰，体量约7万方，和星耀中心约1万方的国际风尚商街形成环形动线设计，内外贯通整个商街。目前商场已经对外招商，预计今年年底开业。

美中不足的是，小区到最近的地铁江陵路站步行距离需要约1.5公里左右，稍远。

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一直存有这样的观点，二手房的价格涨跌经常会受到情绪的影响，去年的看涨与今年的看空更多的都是被情绪所左右。

就像明月江南法拍房1幢2单元3001室流拍，如果在二手房市场高温的时候，这种情况的几率会小很多。

举一个案例，去年9月份明月江南同样有一套法拍房，最终成交价1258万，高出市场评估价223万。

来源：阿里拍卖

当然除了受到情绪的影响，这套法拍房流拍还有另外几点原因更为容易理解。

①“捡漏”性价比降低

虽然和二手房挂牌价以及成交价相比，这套房源单价并不算很高，但是当它戴上“法拍房”帽子后，买家对它的价格期待又是另外一回事。

去年9月小区成交的法拍房，即使高出市场评估价223万，成交单价也仅6.8万/㎡。如今，1幢2单元3001室上来起拍价就是7.1万/㎡，即使市场评估价也随之水涨船高，但直观上给买家的感觉就是涨了很多。

②资金流入新房，二手房受到冷落，法拍房被打入“冷宫”

杭州8.5楼市新政后，一批红盘倾斜而出，一时间打新热情高涨。相比二手房、法拍房，新房价格更低，倘若摇中红盘更是喜事一桩，所以炸出上万张房票并不稀奇，与之一道的还有房票背后的资金。

两相对比，法拍房可以说优势全无。首先是购买法拍房有风险，就像这套法拍房，竞拍公告中标注房屋未腾空（腾空中），买到后能否立即属于自己还未可知，再加上一些不明显的税费，手续可能也会很麻烦。

来源：阿里拍卖

其次是，目前杭州购买法拍房同样也需要房票，原本属于法拍房的绝对优势，如今荡然无存，必然也会影响参拍者的热情。

③房源自身有不足

房源建筑面积虽然有161.42㎡，但是从户型上看只有三室两厅两卫，作为改善房源，不是十分符合当下户型设计潮流。

拍卖房源户型图/阿里拍卖

另外，从透明售房网找到了房源的基本信息，上面显示所属楼幢共31层，房源位于第30层，所属顶楼位置，楼层上也不是很优秀。但这一点，并非是左右买家参与竞拍的主要因素。

来源：透明售房网

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法拍房与二手房相似之处有很多，近几个月二手房凉意阵阵，法拍房自然也不会好过。此前一直很坚挺的学区法拍房，如今全国各地出台的利空政策不断，互联网时代杭州人民自然也早有耳闻，对于学区房的观点也相应地产生了很大的分歧。

买法拍房也需要房票已经让人很痛苦，但是8.5新政后，失去购房资格的人一觉醒来后才发现，原来自己连法拍房也买不了了，再次受到打击。另一个角度看，这也意味着法拍房买家的数量也相应的减少一些。

接着这个话题聊下去，在社保因素的影响下，拥有购房资格的人数上涨也不会向之前那样迅速。

先是“筛掉”一部分原本有购房资格的人，后是抑制了购房者的增长。楼市里的购房者就那么多，在新房和二手房面前，限购的法拍房那什么去拼？除了价格还是价格，如果这一点还没掌握好，就不仅仅能用“凉”来表达了。

- E N D -

编辑/拾玖

统筹/陈璐怡　 　监制/毛晓锋

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