小户型新房库存告急！主城建面约89方新盘只剩1个？刚需难了

19楼 2023-05-24

The following article is from 19楼房产 Author 易夫

之前在做杭州新房统计的时候，意外地发现一个有意思的现象，那些看上去很刚需价格的项目，户型却越做越大。

在去年，这样的事情还仅仅只是个例，比如当初位于三墩北的融信如澜轩传出主力户型以建面约170㎡为主时，市场给出反馈是十分震惊。

作为精装限价为28100元/㎡的项目，很明显是一个偏向刚需定位的新盘，但当加上“170㎡”大户型标签后，味道就变了很多，从建面约89㎡一跃170㎡，这中间80㎡的差距，意味着购房总价门槛多出了220万左右，这还是刚需敢触碰的新盘吗？

曾经还天真地认为这只是小概率会发生的事件，如今再看，恰恰相反，追随者众多，越来越多的刚需或许即将“被改善”。

为何开发商对大户型越来越情有独钟，这其中的道理值得思量。

我们都知道这样的设计不够合理，开发商自然也懂，之所以还是这样做，最为直接的目的，可能就是为了控制成本。

还是以如澜轩为例，当初拿地时，成交楼面价是18441元/㎡，自持比例8%，同时按照土地出让要求，需要拿出10%的住宅建筑面积作为公租房，再加上之后的建安成本，以及项目管理、营销、财务、各项税费、人工等费用，面对28100元/㎡的精装价格，开发公司能获得的利润的确有限。

如澜轩效果图

但是如果项目都做成大户型，按照杭州目前常规的户型设计，一个建面约170方的户型，会比两个建面约89方户型少做两个卫生间一个厨房，装修标准还是一样，但成本上却少了一些。

另外，按照相关人员的说法，大户型意味着总户数减少，按照满足车位配比即可的要求，项目的车位也会相应减少许多，少挖一层地下车库也可以省下几千万的成本。由此可见，全部是大户型设计的项目，的确有不少好处。

不过，需要明白的是，真正敢于这样设计的项目，多数是不愁卖的板块，无论户型多大，都会有人原因买单。

杭州众多新房不愁卖的板块中，奥体始终名利前茅。从2021年年初的观品、嘉品再到君品，以及今年年初的星潮映象府，每一个都是红盘种子选手，可以感受到，这几年奥体的新房市场早就不能用简单的“热”字来形容。

所以当有新房项目出现全部是大户型的设计时，奥体的新房自然也很快跟上。

年前刚刚首开的星潮映象府，94套房源均为建面约203㎡，即使如此，最终参与摇号的人数同样触发了社保机制，E类人才也需要138个月的社保才能入围。

星潮映象府效果图

据了解，星潮映象府可售住宅约384套，户型段在建面约150-250㎡左右。值得一提的是，奥体的另一个热盘傲世邸，同样也是清一色大户型，建面约204㎡，配上含装修限价47000元/㎡，总价一跃千万左右。

除了奥体、三墩北，未来科技城的杭珹未来中心，最小户型建面约119㎡；市北的潮听映月，最小户型建面约139㎡；铁路北的越秀铁路北项目，最小户型建面约140㎡；东新的融创项目，主力户型建面220㎡左右；之江临浦的祥生项目，最小户型建面150㎡左右……

接下来，越来越多的购房者会发现，在买房时不能仅仅只看均价，毕竟像28100元/㎡、33000元/㎡这样的价格，按照正常的思维，首套房首付还在百万以内，刚需努努力还能够一下，但如果是清一色大户型，那买房计划还得再往后挪几年。

同样的，不仅是刚需群体处境窘迫，改善群体也同样也要面临这样的困境，原本只要担心社保够不够多，现在也要开始担心荷包够不够鼓。

或许有的人会认为，即使不为了控制成本，接下来大户型的房源也将成为主流房源，因为在三胎政策的指引下，对房屋居住面积的需求会越来越大。

理论上如此，但很多时候现实情况却并不允许。最直接的原因就是，如果有足够的资金，即使没有三胎政策，大家也多数会购买偏改善的户型房源，但如果资金不够充裕，购房者更看重的是，首先要有一套房，无论大小。

值得一提的是，初步统计了一下，目前杭州主城区内（钱塘区除外），主力户型还剩有小户型的新房项目竟然只有一个，古墩彩虹轩，主力户型建面约89㎡，位于三墩北。

除主城区外，杭州其他热门板块同样很难看到小户型，意味着今后刚需购房者如果想要参与这些板块内的楼盘摇号，难度提升，而那些还剩有小户型的区域，或将迎来“春天”。