半年市值蒸发超万亿！碧桂园、恒大都坐不住了！重磅信号显现，调整真的来了？

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导读：受政策消息及多重因素影响，自6月25日以来，地产股连续下跌不止。而实际上从年初开始，超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险......

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨王营、张晓玲 实习生 晏思思、林诗苑

据21世纪经济报道记者不完全统计，6月以来，中国恒大、碧桂园、世茂房地产、绿地香港、龙光地产等多家上市房企纷纷回购股票以期提振股价，其中中国恒大连续三日回购股份，三天共耗资逾15亿港元，碧桂园连续两日回购股份，共耗资约3亿港元。

此外，近一个月内，龙湖地产、中国金茂、融信中国、中骏置业、新鸿基地产、禹州地产、旭辉集团、泛海控股等将近10家上市房企股东也持续发起增持动作护盘。其中龙湖地产主要股东美贤集团在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股，耗资11亿港元；泛海控股实际控制人卢志强6月底以来，共计增持公司股票450万股，控股股东中国泛海6月20日至今已经增持超过800万股，持股比例达67.8586%。

中原地产分析师张大伟注意到，“地产股上半年市值蒸发超万亿，特别是几家龙头房企，大部分市值跌幅超千亿。”

新城控股副总裁欧阳捷认为，短期来看，国际国内环境仍具有不确定性，回购只是表明房企对行业大势和企业自身价值的理性判断，有助于帮助公司股票回归价值，但并不能完全消除市场恐惧。

图片来源：图虫创意

房企纷纷护盘

尽管房企业绩屡创新高，但地产股却在下跌通道。

Wind数据显示，自6月25日爆出棚改暂停传闻至7月4日一周多时间内，房地产指数已经跌去11.39%。在此背景下，房企纷纷发起回购或增持以期护盘。

7月5日，世茂房地产（00813.HK）发布公告：

于2018年7月5日在香港交易所回购500.0万股，耗资9847.182万港币，回购均价为19.6944港币，最高回购价20.0000港币，最低回购价19.3400港币。公司于本年度内至今为止（自普通决议案通过以来），累计购回股数为500.0万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.148%；

同日，绿地香港（00337.HK）公布：

于2018年7月5日在香港交易所回购13.0万股，耗资37.574万港币，回购均价为2.8903港币，最高回购价2.9100港币，最低回购价2.8600港币。公司于本年度内至今为止（自普通决议案通过以来），累计购回股数为179.2万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.064%；

龙光地产（03380.HK）公布：

2018年7月5日，公司按每股9.73-10.24港元，耗资297.39万港元回购30万股，占已发行股份的0.0055%。

7月4日，恒大发布公告：

以3.81亿港元回购约1850万股。就在此前一日，恒大也以2.86亿港元回购1413万股，这意味着仅仅两天，恒大已斥资6.67亿港元回购股票。

6月27日，碧桂园在港交所回购了800万股，耗资1.02亿港元，回购均价为12.79港元；6月28日，碧桂园回购了1500万股公司股份，耗资1.86亿港元，回购均价约为12.41港元。至此，碧桂园于本年度内累计回购2300万股，占已发行股本的0.106%。

6月27日-6月28日两天内，除了碧桂园，龙湖、中国奥园、龙光地产、中国金茂、禹州地产、中骏置业、融信中国、新鸿基地产等房企均有回购或增持行动。

图片来源：新华社

分析：多因素导致地产股下跌

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟表示：

“房企回购一方面是显示对自己企业未来的信心，另一方面，从趋势上看，股价跌到一定程度，未来肯定有反弹的趋势，尤其是一些业绩比较好的企业，在这个时候适当地做一些回购，也可以算是企业的一种投资。”

对于地产股下跌，业界普遍认为是多重因素导致。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为：

近期来看，地产股的确下跌较为明显，6月下旬棚改政策收紧可以视为地产股下跌的“导火索”，加之后续的七部委开展“严打”，整体呈现“跌跌不休”。

总体来看，政策层面的影响是首要的，七部委治理市场乱象，对于房企的销量和回款速度都有一定影响；

其次，棚改货币化安置的收紧，使三四线楼市也出现分化，一部分城市或出现房价的明显拐点；

最后，房企融资渠道不断收窄，更是让地产股“雪上加霜”。

后市：市场恐惧短期或难消除

尽管房企回购增持动作频繁，但业界普遍认为，受资金紧张以及盈利预期低等因素影响，地产股萎靡状况还将持续。

CRIC（中国房产信息集团）分析师朱一鸣认为：

“房企业绩虽然上升，估值也较低，但投资者对于未来企业盈利的预期仍旧比较悲观；房企回购是让外界看到地产公司对自己公司股价的信心，是对股价的认可。效果很难说立竿见影。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从下半年来看，整个行业的状况并不会太乐观：

外围的经济环境和房地产行业调控及去杠杆的背景、房企资金面压力等因素都会影响房企的利润表现，利润表现会影响到其股价表现，因此在短期六个月内，很难有太大效果，但是从长期来看，到明后年，可能市场还会有新的上行走势。尽管上行的速度可能不会像过去两三年那么快，但是从趋势角度来讲，今年下半年是一个低谷期，明年和后年会有上行。明年后年企业的业绩表现好了，其在资本市场上的表现也会出现反弹和上涨的趋势。

58安居客房产研究院首席分析师张波也认为，房企回购这种护盘行为本意是给市场吃“定心丸”，或许在短期内有提振市场信心的作用，但长远来看对于地产股影响不能触达本质，关键还是看政策导向。

不过，易居研究院研究总监严跃进指出，在房企业绩屡创新高背景下，地产股下跌仍存不少困惑：

“地产股下跌走势与房企业绩增长态势不一致，所以投资者可能会困惑。因此房企业绩发布后，股价或许会有重新反弹机会。另外，地产股是否可以率先在大盘中走强，类似的问题其实都是困扰投资者的问题。当然回购肯定会有点效果，回购本身就说明管理层或大股东是看好此类企业发展的，因此对于防范看空情绪蔓延是有积极意义的。”

中金公司分析师张宇指出，房地产板块短期仍提示超跌风险，主要因房企资金面风险尚未充分释放。

当前监管层面对房企境内信用债、海外债、非标融资等融资渠道均有趋严态势，而三季度起境内信用债又将进入偿付高峰期，房企下半年现金流压力不容小觑。类似中弘股份的中小房企信用事件仍有可能发生，进一步压制本就相对脆弱的市场情绪。

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信号：先知先觉的房企已有所行动

多位房地产业内人士认为，去年3·17开始楼市调控至今，政策已经收紧了一轮又一轮，目前并未有放松的迹象；金融去杠杆仍然在持续，对房地产市场不利。

从年初开始，超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险，加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度，快速回笼现金，近期绿城也强调了这一点。

作为行业风向标，碧桂园最新的动态则是，退出个别三四五线的财务投资型项目，控制资金风险。财报数据显示，截至2017年底，碧桂园已进入全国600个城镇，项目资源超过1000个，其中合作开发达30%左右。

21君

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本期编辑 桐人

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