只涨不跌的楼市“博傻”时代已过！楼盘变相降价，这些地方的炒房客要小心了...

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房地产价格回归，成交低迷

在楼市旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行选择。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨张敏 北京报道

编辑丨李清宇

早在今年6月，北京市通州区的K2十里春风项目售楼处也曾被业主“包围”，并被要求退房，起因同样在于项目售价下调。

纵观我国房地产发展史，业主因降价而维权的现象时有发生，且大多出现在市场下行之时。万科、保利、龙湖等大型房企的售楼处，都曾遭遇过“围攻”。

相比因直接降价而导致“维权”，在市场下行期，开发商推出变相的价格策略更为常见。

8月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需5%。中粮也于9月末启动全国范围内的“购房节”，对近万套房源推出优惠折扣，涉及16个城市66个项目。

在北京市场，万科、城建等房企都推出了价格策略。珠三角、厦门等区域的新房项目，近期也有不同程度的价格优惠措施推出。虽然官方的房价数据仍然显示出很好的涨势，但从市场一线来看，调整的端倪似乎已经出现。

在楼市调控严厉打压下的房地产市场，真的扛不住了吗？

图/图虫

“直接降价是最后的选择”

“2008年，2011年，2014年，全国出现过3轮非常明显的退房潮现象，只要房价出现下调现象，前期购房者就开始所谓的降价维权。”

中原地产指出，降价“维权”的现象时有出现，其中以2011年最为典型。

公开信息显示，从2011年9月开始，北京、上海、南京、宁波等地不断出现降价维权现象，万科、龙湖、合生等多个企业旗下项目的售楼处被砸毁，部分项目的业主还与保安发生肢体冲突。

按照业内的观点，这三个年份均为房地产市场的“小年”，在监管层出台楼市调控政策之后，市场出现下行。为保证现金流，开发商祭出各种价格优惠策略，部分项目明显降价。

今年的市场形势，被认为与上述三年有着类似之处。在旷日持久的调控下，开发商对现金流和回款率的要求越来越高，降价走量成为一种可行的选择。

但有房企人士近日向21世纪经济报道表示，“直接降价”通常是企业最后的选择。因为多年的操盘经验告诉房企，直接降价通常会引发类似的纠纷。

“如果不得已要进行调整时，最先选择是‘降配’。”

该人士说，“降配”是指在不调整价格的基础上，对装修、绿化等配套设施的标准进行下调，从而弥补利润率的损失。

在“降配”的同时，有些项目还会变相降价，比如，减少赠送面积、提高车位价格、提高精装修价格等等。这些做法同样能够达到弥补利润率的目的。首次开盘的项目则可以选择低开（低价开盘），或价格优惠策略等。近期的价格优惠策略，大多发生在首次开盘的项目中。

该人士表示，选择直接降价，通常意味着项目已经“别无选择”，这是一个“既损失利润、又损失口碑”的做法。

图/图虫

价格回归？

房地产项目直接降价的原因很多，但综合来看，很大部分都存在前期定价过高的现象。

长沙某房企人士9月28日向21世纪经济报道表示，过去一年来，长沙房价出现大幅上涨，部分项目在半年内的涨价幅度超过50%。这其中虽不乏好地段的优质项目，但部分地段、品质不佳项目也跟风上涨。

到今年，长沙的调控政策不断深化，“限价令”的执行尤为严厉。好地段的项目价格尚可维持，品质不佳的郊区项目，则不得不进行价格回调。

上海易居研究院智库中心总监严跃进将这种调整称为“回归”，因为，“前期房价大幅上调，本身就是非理性的行为”，在调控的压力下，价格泡沫势必要被挤出。

他表示，在我国房地产市场，需求从来都不是平稳释放的。受调控政策、买涨心态等影响，市场需求通常表现出集中释放，然后又集中收缩的现象。而供给端的反应往往滞后于需求端。因此，当市场需求出现收缩时，很多项目就不得不对价格策略做出调整。

在这个过程中，“限价令”的影响不可忽视。

“有时候，被限价的项目并不在你那个区域，但一旦别的区域价格被限，市场的整体预期就变了，你再按照原来的价格卖，就卖不出去了。”

前述长沙房企人士表示。

今年以来，楼市调控政策不断深化，除“限价令”外，限购、限售等措施还对需求端的积极性产生影响，棚改货币化的退潮，也在影响三四线城市的购买力。在很多城市，市场预期发生了明显变化。

9月上半月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，可谓趋近零增长，“金九”成色存疑。有分析人士认为，这种交易量还是房企通过价格调整策略取得的，与市场真正好的时候有着本质区别。

这种情况还影响到了二手房市场。贝壳研究院通过对11个重点城市的二手房市场进行分析得出，今年第三季度，业主挂牌量开始下滑，已入市业主预期松动，挂牌价趋稳，调涨占比下滑。

图/新华社

一二三四线城市房价会怎么走？

一二线城市仍有支撑

随着楼市调控的继续深入，价格调整有可能会继续蔓延。严跃进指出，项目价格下降会带来更多的观望情绪，一些资金状况紧张的房企，会将旗下项目加入降价行列。他认为，到10月份，类似降价还会出现。但不排除到了年底出现价格反弹的可能。

新城控股高级副总裁欧阳捷赞同上述看法，他指出，大面积降价潮的风险似乎不高。这是因为：在调控严厉的一二线城市，需求长期压抑，供应远远不足，高端住宅偏多，城市成长潜力巨大，地价下调余地很小，房价几无可降空间。

欧阳捷还表示，部分调控尚不严厉的二线城市，更是存在房价上涨动力。

根据上海易居研究院的报告，截至2018年7月底，全国100个城市的新房库存去化周期仅为9.6个月，明显低于12-16个月的合理区间。其中一些城市的去化周期不足5个月。

部分三四线房价极有可能回调

但随着调控政策的下沉，一些前期房价上涨过快的三四线城市，情况则不容乐观。

欧阳捷表示，房价上涨过快、客户流量萎缩过猛的三四线城市，未来极有可能出现价格回调。他指出一个现象，在很多省份，低能级、低等级城市的房价高于高能级、高等级城市，简言之，县城房价接近或超过省会城市。

欧阳捷表示，今年9月浙江义乌市二手房均价 21519 元/m2，同比上涨17.25%，环比也在上涨，这一价格已经高于很多中西部的省会城市。与此同时，河北多地房价高于石家庄市；江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。

前述房企人士也表示，三四线城市的市场容量本身就不大，并在此前的周期中释放殆尽，若棚改货币化大幅回潮，这些城市的需求规模和购买力都会受到影响，出现价格下调也就不意外。

中原地产指出：

过去3年，全国房价普遍上涨，投资投机需求有所抬头，很多需求还使用了较高的杠杆。无论此轮价格调整会否蔓延，市场参与者都应该增强风险意识，因为随着楼市调控的常态化，“只涨不跌的楼市博傻时代已经过去”。

21君

你认为近期出现的楼盘直接降价及变相降价现象背后透露了哪些信号呢？

你觉得哪些三四线城市房价最有下降可能？一二线楼市未来的降价空间又会有多大？

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本期编辑 黎雨桐

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